房地产律师谈财务费用的全面控制

房地产律师谈财务费用的全面控制

首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。

一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。

二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务费用。

2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现：

1) 前期阶段（征地、拆迁、立项、设计、报建等）：

对耗时较多的征地拆迁安置阶段，可通过委托给专业的公司来缩短时间；

对规划设计阶段，可利用市场机制、通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位，通过合同把规划设计时间锁定，以加快进度。

2) 施工阶段的时间控制：在搞好工程招标和认真签订好承包合同的基础上，抓好以下工作：

根据工程进度目标逐级编制工作计划，包括工程项目总进度计划、项目年度计划、建设监理单位的计划系统和设计单位的设计系统。然后进行项目进度目标分解，把目标逐个分解到各施工单位，并确定各施工单位的交接日期。

根据进度要求配备足够的工程技术管理人员，以保证技术指导、监督适时到位。

协调好银行关系，安排资金按计划准时、足额到位，以保证工程的顺利进行。

保证原材料、设备的组织供应及时到位，以免停工待料，延误工期。

对于施工过程中的设计变更，保证设计单位的充分配合，及时变更出图。

3) 销售阶段的时间控制：

销售的及早介入，制定销售策略，及时启动预售；

实行销售业绩的激励制度，促进销售收入的快速实现；

监控售房款的及时回收，以便及时归还银行贷款。

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