北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种

北京市二手房交易税费详解  

一、北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契   税

③营业税

④城市建设维护税、教育费附加

⑤个人所得税

⑥土地增值税

⑦土地出让金

⑧综合地价款

1、买卖双方各交什么税？

印花税                           印花税

                          营业税

买方   契    税                    卖方   个人所得税

                          土地增值税

土地出让金                       综合地价款（经济适用房）

                          土地出让金（按优惠价或标准价购买）

2、一般税费、特殊税费

①印花税

②契  税                     ①土地出让金 已购公房特有

一般税费：   ③营业税           特殊税费：        

④个 税                     ②综合地价款     经济适用房特有

⑤土地增值税

二、北京市二手房交易各个税种的详解

1、印花税

A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税

B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

C、纳税人：买卖双方

D、税率：0.05%

E、征收范围：所有二手房交易

F、缴纳印花税的计算方式及案例

案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印花税250元（500000×0.05%=250）

★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

2、契税

A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

C、纳税人：买方

D、税率：3%

E、契税优惠政策

（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；

（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；

（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；

（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税

（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。

北京市普通住宅及非普通住宅区分标准

由于普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收，因此，契税缴纳的关键是界定房屋是属于普通住宅还是非普通住宅

普通住宅需同时满足三个条件，只要有一个条件不满足，即为非普通住宅

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；（指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值，与建蔽率为不同概念。例如：在1万平方米的建筑基地上，建有单楼层5千平方米，共两层楼的建筑，则容积率为100%，建蔽率为50%。公式：容积率=总建筑面积/总用地面积（与占地面积不同））

2、单套建筑面积在140（含）平方米以下；

3、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

比如二级土地平均交易价格为10592 元，1.2倍为12710.4 元

契税案例

郭先生购买了一套位于东直门的二手商品房，面积70平米，总价81万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？

首先判断是否是普通住宅：

1、该套房屋容积率高于1.0，

2、面积小于140平米；

3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。因此，该套房屋属于普通住宅；郭先生需缴纳契税12150（81×1.5）

如果该套房屋成交总价为90万元，单价相应为12857元，高于12710元，那么则按非普通住宅计算；应缴纳的契税27000元（900000×3%）

3、营业税

1、税种解析：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。

2、征税对象：提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。

3、纳税人：卖方

4、税率：5%

营业税沿革：

★2005年5月12日，七部委出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见 》，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ，2005年6月1日起执行；

★2006年5月29日，建设部等九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 ， 营业税的征收年限从2年延长至5年，2006年6月1日起执行。

营业税征收范围及优惠政策

5、征收范围：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个 人购买普通 住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易   的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

6、优惠政策：自2006年6月1日起，对个人购买普通住宅超过5年（含）转手交易的，销售时免征营业税

5.5%包含哪些税？

除了5%的营业税，纳税人应按照营业税额缴纳城市建设维护税和教育费附加

1、城市建设维护税根据房产所在地区不同，税率也不同

—7%（城八区、门头沟、燕山）

—5%（郊区县城镇）

—1%（其他）

2、教育费附加税税率是3%

比如朝阳区一套总价为50万元的房产，需全额交纳营业税，

城建及教育附加税共50×5%×7%+50×5%×3%=50×0.5%

如果是昌平区的，则是50×5%×5%+50×5%×3%=50×0.4%

营业税缴纳计算方式及案例

计算方式：成交价×5.5%或差额×5.5%

案例：

1、产权证不满5年的房屋交易，营业税按成交价×5.5%计算，其中产权证时间以取得房产证或契税完税证明为准，房屋包括普通住宅及非普通住宅。

 比如张先生2003年4月购买了一套方庄的房产，2006年10月以60万元的价格出售。张 先生需缴纳营业税：60×5.5%=3.3万元。

2、产权证满5年的非普通住宅交易，营业税按差额×5.5%计算。

比如王先生于2000年购买了一套房产，面积160平米，总价60万元，2006年10月出售时，成交价为110万元。由于该套房产的面积大于140平米，属于非普通住宅，因此交易时需按差价征收营业税。王先生需要缴纳的营业税=（110—60）×5.5%=2.75万元。

4、个人所得税

1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一

2、征税对象：财产转让所得

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的1%或差额的20%

5、优惠政策：

（1）对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所 缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金

二手房交易个税沿革

——早在1999年，财政部、国税总局、建设部便联合下发了《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》，详细规定了个人所得税征收原则和减免的条件。

——2003年，北京市出台了《北京市关于个人出售住房征收个人所得税有关问题通知》，但并未强制执行。

——2005年6月1日，北京市朝阳区在出台规定，二手房只有完税后才能办理过户手续。但不到1个月，朝阳地税部门就取消了把交纳个税和过户挂钩的做法。

——2005年10月初国税总局再度抛出了“一站式”强制征收的156号文件，但最后还是不了了之。  

——2006年7月18日，国税总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，2006年8月1日开始执行。

个税征收方式及案例

第一种计算方式：按核定税率1%计算

案例1：兰小姐于2006年9月出售了一套望京的房产，总价为70万元，产权证时间为2003

 年。由于产权证时间未满5年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整、准确的有

 关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。核定征收率暂按1%执行。

 即70×1%=0.7万元。

第二种计算方式：差额的20%

计算公式为=（转让收入—购房原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20%

——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费

——转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市建设维

护税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

——最高扣除限额：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%

个税案例:2002年12月，赵先生在团结湖区域附近购买了一套商品住宅，商品建筑容积率为2.0，但该房屋面积为100平米，当时购房价格为6500元/平米，则其房屋购买总价为65万元，装修费用花了5万元。在购买此套房产时，赵先生首付了20万，其余的45万通过银行贷款。2006年11月，赵先生将这套房产以9000元/平米出售给张小姐，出售总价为90万。假设截止出售时赵先生总共所还的贷款利息为4万元，那么出售者赵先生应该缴纳的个人所得税为多少呢？

个税 =（900000-650000-9750-325-45000-3150-1350-450-50000-40000）×20% =19995

5、土地增值税

1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

土地增值税沿革

★按照1999年《关于调整房地产市场税收政策的通知 》（京财税[1999]1201号）规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。同时，按照京地税地[2004]368号文件规定，对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅，减半征收土地增值税项 目；

★2006年11月14日，北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（京地税地[2006]456号），该文件对于个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额确认的相关问题进行了明确规定，并于2006年12月1日正式实施。

土地增值税缴纳计算方式及案例

第一种方式：核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元

第二种方式：减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情形，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告

★     四级超率累进税率

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%

能够提供原购房发票的土地增值税案例

能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：

（1）取得房地产时有效发票所载的金额

（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；

（4）取得房地产时所缴纳的契税。

案例：张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万。

那么可扣除：

（1）原值：500000；

（2）加计金额：500000×5%+500000×（1+5%）×5%=51250；

（3）税金：转让时缴纳的营业税：38500（700000×5.5%）、个税按核定方式缴纳为7000（700000×1%）、印花税350元。

（4）契税为7500（500000×1.5%）元，

最后该套房屋的增值额为：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，

未超过扣除项目金额50%，按照30%的税率计算，95400×30%=28620元

能够提供评估报告的土地增值税计算方式

不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明

（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；

（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

6、土地出让金

1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。

2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房

3、纳税人：

——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要   按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；

——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）

4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳

5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）

土地出让金缴纳计算方式及案例

——无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金 案例：1991年，吴先生以成本价购买了一套六里桥的公房，面积为75平米，王先生于2006年9月将该房产售予方小姐，那么方小姐需要缴纳土地出让金：1560×75×1%=1170元。

——所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金 这是因为：成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了；产权人通过向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。

7、综合地价款

1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

2、征收对象：再上市交易经济适用房

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的10%

5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房

6、综合地价款缴纳计算方式及案例

案例：梁女士于2000年购买了一套回龙观的经济适用房，面积为70平米，2006年11月以市场价32万元出售，由于该套房产已满5年，并按市场价出售，因此需交纳成交价10%的综合地价款，即32×10%=3.2万元。

三、北京市二手房交易税费判断三步走

第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房

第二步：看房产证年限，是否超过5年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。

四、不同权属二手房交易税费缴纳案例

已购公房税费交易案例

2006年10月，程先生通过经纪公司购买了一套吴小姐的房产，该套房产属于已购公房，是吴小姐当年以成本价购得。该套房屋面积为80平米，成交总价为64万元，产权证下发时间为1991年。在此交易中，买卖双方各需要缴纳的税费是多少？

买方程先生：印花税：640000×0.05%=320元

    契税：     640000×1.5%=9600元

    土地出让金：1560×80×1%=1248元

    税费总额11168元

卖方吴小姐：印花税：640000×0.05%=320元

二手商品房税费交易案例

2006年11月，高小姐通过经纪公司购买了方先生位于利泽西园的一套二手商品房，产权证下发时间为2002年，小区容积率为1.2，房屋面积70平米，总价50万元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？

买方高小姐：该套房屋属于面积小于140平米，容积率高于1.0，单价为7142元，低于望京区域土地平均交易价格的1.2倍（9498.8元），属于普通住宅，契税=500000×1.5%=7500元；

印花税=500000×0.05%=250元。   税费总额为7750元。

卖方方先生：印花税250元；

该套房屋产权证时间未满5年，须缴纳个税、营业税。个税=500000×1%=5000元；营业税=500000×5.5%=27500元，        税费总额为32750元。

经济适用房税费交易案例

2006年11月，张小姐购买了一套商先生位于回龙观的二手经济适用房，产权证下发时间为2000年，面积90平米，总价45万元。那么在此次交易中，张小姐和商先生需要分别缴纳的税费共为多少？

买方张小姐： 印花税：450000×0.05%=225元，

          契税：450000×1.5%=6750元

          税费总额为6975元

卖方商先生： 印花税：225元

          综合地价款：450000×10%=45000元

          税费总额为45225元

五、税费专题

普通住宅标准的变化      

2005年的国八条中，要求普通住宅应同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”的条件，同时表示，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。随后，各地相继公布了本地区普通住宅标准，北京、上海均以建筑面积140平方米以下为标准，深圳等少部分城市选择了上浮20%的上限，以144平方米为标准。北京和深圳都在今年5、6月间再次发布了新的普通住标准 。

六类具有保障性性质的房产      

——首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。不过个人购买不足5年转手交易的，销售时仍要按售房收入的全额来征收营业税。

——购房时间的确认。二手商品房和经济适用房的购房时间认定按照产权证时间或契税完税凭证时间为准；首次上市交易的已购公房等六类具有保障性质的住房购房时间认定，可凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

普通住宅和非普通住宅的划分对税费的影响

普通住宅与非普通住宅的划分，影响到契税、营业税、土地增值税的缴纳

（1）契税：普通住宅按成交价1.5%缴纳，非普通住宅按成交的 3%缴纳。

（2）营业税：5年以外出售的普通住宅不用征收营业税，而5年以外的非普通住宅需要按买入卖出的差额征收营业税，税率为5.5%。

（3）土地增值税 ：

2006年北京市不同级别土地平均交易价格

二手房交易最低计税价格的计算公式 通知划分了6大房地产类别，分别是：

1、二手商品住房，比如酒仙桥地区二手商品房的基准价格为5555元/㎡；

2、特殊二手商品住房，比如荣尊堡基准价格为15729元/㎡，

3、再上市的已购公房，比如月坛地区已购公房基准价格为7798元/㎡

4、再上市的经济适用房，比如回龙观再上市经济适用房基准价格为3917元/㎡

5、二手办公用房，比如东城二手办公用房基准价格为13212元/㎡

6、二手商业用房，比如东城二手商业用房基准价格为14680元/㎡

案例：内网上房源号00070967的一套已购公房，建筑年

代1995年，7/16，楼型为高层。查询通知规定得知：修正指数为91-95年的修正系数为100%，11－20楼层每下降1层，修正系数下调1％，7/16的修正系数为92%，东城的平房房型修正

系数为120%，另外，安定门外地区二手房基准价格为7413元/㎡，因此，计算出此套房屋最低计税价格为8183元/㎡。要是这套房屋交易时低于8183元/㎡且无正当理由的，那么则按

8183元/㎡作为核定征收税款的基础。

该套房屋最低计税价=7413×100%×92%×120%=8183

二手房交易最低计税价格的计算公式为：

计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数。

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