房屋升值部分的损失是否应纳入违约损害赔偿的范围

【基本案情】

2006年9月3日，原告周某某委托陈某甲全权办理购买系争房产。2006年9月4日，被告邓某委托陈某乙全权办理出售涉案房产的相关事宜，并约定陈某乙有转委托权。2006年9月19日，陈某乙将代理权限转委托给周某某。

2006年9月12日，陈某甲、陈某乙各自以代理人的身份与房产中介XX地产签订了一份《房地产转让合同》，约定：被告将涉案房产出售给原告；转让成交价31500元；定金3万元，该款于合同签署时支付5000元，于合同签署之日起5日内补足定金25000元；第二部分楼款275000，原告须于2006年10月12日或之前交纳首期款15000元，余款办理银行按揭；被告收取定金后不依合同条款将该物业售予原告的，须返还双倍定金；原告应向XX地产支付佣金5000元。

合同签订时，陈某甲向陈某乙支付了定金5000元。之后，陈某甲又分三次向陈某乙支付定金共43500元。2007年6月26日，陈某甲再向被告支付了定金5000元。

合同签订后，陈某甲、陈某乙各自以代理人的身份与A担保公司签订了一份《委托担保协议书》，约定原告委托A担保公司偿还被告购买涉案房产所欠银行的贷款，以便解除抵押登记。2006年12月4日，A担保公司将191848.32元转入被告在中国银行的账户。同年12月5日，涉案房产注销了抵押登记。原告支付了赎楼费2000元。

2006年12月1日，陈某甲与B银行上步支行签订了一份《借款合同》，约定原告向该行贷款30万元以便支付涉案房产的房款。合同履行过程中，B银行上步支行实际发放贷款195000元，原告已归还12期，累计还息金额11197.08元。

2006年12月5日，周某某以被告代理人的身份与陈某甲签订涉案房产的《深圳市房地产买卖合同》（现售）。同日，陈某甲向XX地产支付了按揭费1000元、评估费600元、佣金5000元。

另查，涉案房产从2006年12月11日起被（2007）深福法民三初字第2*4号民事裁定书所查封，（2007）深福法民三初字第1**3号民事裁定书轮候查封。现轮候查封转为正式查封，查封期限至2009年6月5日。截至本案开庭审理时，涉案房产仍登记在被告名下，尚未解封。

2007年4月9日，被告书面承诺将涉案房产以31万实收的价格卖给原告，并在该房产解封后一周内过户，否则，按市场评估价，将所有增值部分赔偿给原告，双倍返还定金10万元。

起诉前，原告委托深圳市C土地房地产评估有限公司对涉案房产在2007年12月14日的市场价格进行评估。经评估，该房产的评估净值为562932元。原告支付了评估费300元。

再查，因涉案房产未能办理过户手续，原告尚有69651.68元未支付给被告。

原告诉请判令：1、解除《房地产转让合同》及《深圳市房地产买卖合同》（现售）；2、被告双倍返还定金11万元；3、被告返还原告代付的赎楼款191848.32元、赎楼费2000元、查档费50元，并支付赎楼款利息11197元；4、被告赔偿原告损失254832元（其中佣金损失5000元、按揭费1000元、评估费900元、房产预期收益损失247932元）；5、被告承担本案诉讼费用。

【争议焦点】

本案的争议焦点有三个：第一，房屋买卖合同因被告的过错解除后，房屋升值部分的损失是否应纳入违约损害赔偿的范围；第二，原告能否同时请求被告承担定金责任与损害赔偿责任；第三，原告请求被告赔偿房屋差价损失的同时，能否请求被告赔偿其为履行合同而支出的佣金、评估费、赎楼费、按揭费、贷款利息等履行成本。

对于第一个争议焦点，一种意见认为，合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态，而履行利益是在合同得到履行后才可能产生，非违约方不应得到履行利益的赔偿；另一种意见认为，合同解除时的损害赔偿应是债务不履行的损害赔偿，履行利益包括在合同解除后的损害赔偿范围之内。

对于第二个争议焦点，一种意见认为，在合同纠纷中，当事人不能同时请求定金责任和损害赔偿责任。当定金责任与损害赔偿责任并存时，应采取损益相抵的原则；另一种意见认为，定金责任不以损害是否发生为前提，在合同纠纷中，守约方可以同时主张定金罚则和损害赔偿责任，否则，当事人对定金责任的约定将失去意义。

对于第三个争议焦点，一种意见认为，佣金、贷款利息等费用是原告为履行合同而支出的费用。合同解除后，原告已不能得到房屋，被告应对该部分费用予以赔偿；另一种意见认为，佣金、贷款利息等履行成本属于信赖利益。通常情况下，受害人不能同时请求履行利益赔偿和信赖利益赔偿，否则，受害人将会重复受偿。

【审理结果】

法院审理后认为，原、被告买卖涉案房产的合同关系有效。被告的行为构成根本违约，原告诉请解除房地产买卖合同，应予支持。被告应双倍返还定金，并赔偿原告损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条之规定，法院判决原告周某某与被告邓某关于涉案房产的买卖合同关系有效，予以解除，被告邓某应向原告周某某偿还赎楼款191848.32元，双倍返还定金110000元，赔偿涉案房产的差价损失247932元。驳回原告的其他诉讼请求，案件受理费和财产保全费，根据双方的败诉责任分担。

【法官评析】

陈某甲、陈某乙在各自代理权限内，分别以原告、被告名义实施的民事法律行为直接约束原告与被告。原告与被告买卖涉案房产的合同关系合法有效，具有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。涉案房产因被查封，已无法办理过户手续。被告的行为构成根本违约，原告以签订合同目的落空为由诉请解除房地产买卖合同符合合同法的规定，予以支持。合同因被告根本违约解除后，被告应按定金罚则的规定双倍返还定金，并向原告赔偿损失，包括赎楼款191848.32元、房屋升值247932元。原告该项诉讼请求成立，予以支持。在违约赔偿纠纷中，受害人不能同时请求履行利益赔偿和信赖利益赔偿，否则，受害人将重复受偿。利润与成本不能兼得。赎楼费、佣金、查档费、贷款利息、按揭费、评估费是原告信赖合同能够履行而支出的必要成本，在已判令被告赔偿涉案房产升值利益的情况下，对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。

总之，本案被告因其与案外人的债务纠纷，导致讼争房产被查封，无法办理房地产权转移登记，原告订立合同的目的已落空。原告以此为由诉请解除合同后，可以请求被告承担违约赔偿责任。讼争房产升值利益为履行利益，属于违约损害赔偿的范围，被告应予以赔偿，否则，原告的利益不能得到有利保护，造成实质不公。双方在订立合同时，已约定了定金责任。合同履行中，被告也承诺讼争房产不能过户的，将双倍返还定金。如果本案不予支持原告双倍返还定金的诉讼请求，采用损益相抵的原则计算原告遭受的损失，将违背双方的意思自治。双方关于定金责任的约定也将失去意义，被告也将获得不当的保护。本案按揭费、贷款利息、佣金、评估费等是原告履行合同而支出的费用。这些费用是原告为获得履行利益（房屋升值）而必须投入的成本。利润与成本不能兼得，赔偿权利人必须有所取舍。因此，在已判令被告赔偿房屋升值利益的情形下，原告请求被告赔偿按揭费、贷款利息等履行成本的诉讼请求，就不应再得到支持。

【法眼透视】

本案的解决维系下面三个核心问题：第一，房屋买卖合同因卖房人的过错解除后，买房人能否请求卖房人赔偿房屋的升值利益？《合同法》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求赔偿损失。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以得到的利益。该两条规定赔偿的内涵应当是一致的，即因违约而解除合同场合的赔偿仍然是违约赔偿。违约赔偿原则上为履行利益的赔偿。所谓履行利益，是指通过合同履行后，债权人所能获得的利益。在房价不断攀升的背景下，房屋升值属于正常现象。房屋升值的利益属于房地产买卖合同履行后，买房人所能获得的利益，属于违约损害赔偿的范围。如果对房屋升值利益不进行保护，对买房人来说显失公平，在实践中，也将诱发卖房人寻找各种理由违约，违背市场诚信。

第二，在合同诉讼中，守约方能否同时主张定金责任和违约损害赔偿责任？《合同法》虽明确规定定金与违约金不能同时适用，但对于定金与损害赔偿是否可以并用没有明确规定。从立法本意和有利保护守约方利益来讲，定金责任可与违约损害赔偿并存，而不应适用损益相抵的原则计算守约方遭受的损失。首先，定金责任基于违约方不履行、不完全履行、迟延履行而导致的根本违约产生，与损害是否发生无关；损害赔偿责任则因实际损害结果的发生而产生。可见，二者并非基于同一原因产生，而损益相抵原则要求赔偿权利人所获利益与遭受的损失基于统一原因产生。其次，定金责任是当事人在订立合同时为确保债务履行而预先设定的，出发点在于维护守约方的合同利益。如果适用损益相抵原则计算最终赔偿数额，就会发生以实际损害额为限的后果，其实际效果就是对当事人意思自治的否定。最后，采用损益相抵原则计算实际赔偿数额，会发生无论当事人在法律允许的范围内对定金数额如何约定，守约方获得的实际赔偿总是相同的法律后果，当事人对定金数额的约定失去意义。

第三，在违约损害赔偿场合，受害方能否同时请求履行利益赔偿和信赖利益赔偿？违约损害赔偿原则上是对履行利益的赔偿，而非信赖利益的赔偿。所谓信赖利益，是指合同相对方信赖合同成立、有效、能够履行而支出的费用。在违约损害赔偿中，守约方不能同时主张履行利益和信赖利益的赔偿。原因在于，违约赔偿主要是填补受害人遭受的损失，受害人不应因赔偿而获得额外利益。这是损害赔偿法的一项基本原则，不能随便突破。如果受害方同时主张两类利益的赔偿，会形成重复填补损害的现象。

撰稿人：郭成（四级法官）

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