北京已购公房出售遇阻 单位低价回购不妥

■15%的已购公房因单位不盖章而放弃出售

■优先购买权内容不明确缺乏程序性规定

■对原产权单位拒盖土地章缺乏强制性规定

■已购公房上市受阻达15%

根据北京市有关规定，已购公房上市交易时，在同等条件下原产权单位有优先购买权。并需原产权单位盖章同意出售方可。

这枚公章成为决定已购公房上市的权力章。家住朝阳区红庙的刘女士在市属一棉花加工国企工作多年，上个月她欲以30万元的价格出售其已购公房，好不容易通过中介公司找到买家，但原产权单位始终不愿在上市征询表上盖章。理由是单位新换了领导，盖章一事需研究研究。

原产权单位拒盖权力章的理由很多。其中被最多提及的理由是优先购买，即以当初的优惠价回购职工的已购公房，这就是这些原产权单位理解的“同等条件下优先购买”的含义。实际上原产权单位以此为借口阻碍了多起交易。

除了这种理由外，还有更圆滑的说辞。位于北四环健翔桥附近的司先生欲出售自己的已购公房，准备材料阶段他去原产权单位请求盖章，原产权单位表示，现在可以自由上市了，章就不要盖了。可众所周知，没有此章，房地管理部门是不允许上市的。

有的原产权单位利用职工对有关政策不了解，借口“上头有临时规定”、土地性质不明等加以阻止。

某软件公司以住房超标调整为由阻止职工上市出售已购公房，甚至有一些单位顶风不让职工把标准价的房子补足成本价，没有完全产权就不能上市。

以上是来自各中介机构的信息。据“北京置业家园”阜成门分部的负责人杜为介绍，据他们统计的结果表明，在所有申请上市的已购公房中约有15%因原产权单位的阻挠而退市的。

■房管部门：原单位低价回购不妥

在前不久的房屋置换大会上，北京市国土房管局市场处的陈同顺处长在回答市民提问时表示：同等条件下优先购买权应有特定的约定，至少在价格上是同等的，原产权单位欲以当初扣除各种优惠后的价格，再行购买显然不妥，各种优惠是单位职工应得的权益，其中工龄折扣是对职工一定时间内辛勤劳动的补偿之一，工龄属于个人，应作为购房款的一部分。

■律师：售方可办理公证催促签字

炜衡律师事务所吴泽普律师表示：如果原卖方逾期不做出实现优先购买的意思表示，出售方即可以将房屋卖给第三人。同等条件在这儿是指相同的成交价格、相同的付款方式等。而不是以当初的优惠价格为准。

可行的做法是，售方先去公证机关办理催告公证，敦促原产权单位做出决定，逾期不回应的，视为放弃，此公证文书即为有力的证据。届时，售方可以携带此公证文书去房屋所在地的区房地局提出房屋上市出售的申请。如果区房屋土地管理局不批准的话，根据《行政复议法》第六条第八项，您可以向上级房屋土地管理部门提起行政复议或根据《行政诉讼法》第十一条第四项向法院提起行政诉讼。

■优先购买权有待完善

那么单位这道槛为什么这么难跨呢？北京市亿中律师事务所律师商宏冬先生认为，从表面和直接原因看是因为单位不放弃优先购买权，不给职工盖章。其实从深层次看，是因为我们的立法有缺陷，主要问题是相关法律不够详细，在实践中难于操作。对“另有约定”均规定不详，也就是说没有详尽罗列哪些情况属“另有约定”之列，同时也没有规定当“另有约定”符合当时法律但却违反现行法律时怎么办。另外，相关法律也缺乏征询原产权单位意见的程序性规定，如征询意见形式、期限等，这都不利于实践操作，导致“想跨单位这道槛，太难、太难”的现状。

■呼吁房改房上市无需盖章

据悉，在退市的已购公房中80%是一个小区的第一户,而第一户上不了市，该小区的所有居民都难以上市。

按有关规定，一小区或一幢楼的第一户已购公房上市须原产权单位证明土地使用性质，如单位拒盖土地章，该房便无法上市。盖土地章是为了证明土地使用性质是国家无偿划拨还是土地出让，以便决定购买二手房交纳的土地出让金归国家所有还是归原产权单位所有。谁知，这正中一些原产权单位的下怀，这些单位正好利用这枚公章阻止已购公房上市交易。一些中介机构工作人员表示，出示土地使用性质应该由各单位主动单独向市国土房管局提供才对，而不应在个人公房上市时由个人承担这项义务。据一些中介机构工作人员介绍，因此而放弃卖房念头的客户也很多。市场呼唤取消这两枚公章，或出台便于具体操作的细则。

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