关于物业服务企业要求业主支付拖欠的物业管理费及违约金的问题

济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答（一）

一、物业管理部分

（一）关于业主委员会是否具有诉讼主体资格的问题 对于业主委员会是否具有诉讼主体资格，有以下不同观点：
第一种观点认为，经主管部门审查同意并依照《社会团体登记管理条例》进行登记的业主委员会为合法的社团法人，代表小区全体业主的合法权益，具有诉讼主体资格。

第二种观点认为，业主委员会符合“其他组织”条件，就房地产开发企业未向业主委员会移交建筑物规划资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房的，可以自己名义提起诉讼，即认为业主委员会对某些业主权利享有诉权。

第三种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。业主委员会依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督，不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。

我们认为，业主维护自身的民事权利，一般应通过代表人诉讼制度来进行，即按照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条、第五十五条的规定进行诉讼。但特殊情形下，业主委员会也可以以自己的名义作为原告提起诉讼。经过有关行政管理部门备案的业主委员会，经业主大会授权，在下列情形下，可以作为原告参加诉讼：（1）建设单位未依法向业主委员会移交竣工总平面图等物业资料，未依法提供配套公用设施、设备、公共部位及物业管理用房，未依法划拨代收的专项维修资金，或者提供的配套公用设施、设备等不符合法定标准或不符合约定标准的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同等终止合同权利义务，物业服务企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业服务企业拒绝将物业管理用房和有关资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主共同权益的非直接财产性的纠纷。此外，经全体业主授权，业主委员会可以作为原告参加诉讼。

（二）关于物业服务企业要求业主支付拖欠的物业管理费及违约金的问题

物业服务企业要求业主支付拖欠的物业管理费及违约金，业主以物业服务企业提供的服务有瑕疵进行抗辩，要求少交或免交物业管理费及违约金。对于业主的抗辩，法院能否支持，有以下不同观点：

第一种观点认为，只要物业服务企业提供了物业服务，业主就应当支付物业管理费，业主不得以服务存在瑕疵为由进行抗辩。业主如果认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵，可以通过解聘物业服务企业的方式进行权利救济。

第二种观点认为，业主可以以物业管理存在瑕疵进行抗辩，要求免交或少交物业管理费，人民法院也可以根据事实对已发生的物业管理费酌减或予以免交。

我们认为，物业服务企业要求业主支付拖欠的物业管理费及违约金，业主以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由进行抗辩，要求少交或免交物业管理费及违约金的，应分以下情形处理：（1）业主无正当理由拖欠物业管理费用，物业服务企业按照合同约定请求业主交纳物业管理费及违约金的，应予以支持。（2）物业服务合同中未约定迟延交纳物业管理费的违约金条款，物业服务企业请求业主支付违约金的，不予支持。（3）双方约定的违约金过高，业主请求降低的，法院可以根据情况酌减。（4）物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等环境恶化，影响业主正常生活的，业主请求少交或免交物业管理费的，应予支持。（5）物业服务企业提供的服务存在一般瑕疵，业主以此要求免交或少交违约金的，应予支持。（6）物业服务企业提供的服务存在瑕疵，业主要求变更物业管理费价格条款的，不予支持。

（三）由于第三人侵权导致业主的人身或财产受到损害，业主要求物业服务企业承担赔偿责任的问题

对于在物业管理区域内，由于第三人侵权导致业主的人身或财产受到损害，物业服务企业是否承担责任，承担何种责任，有以下不同观点：

第一种观点认为，物业服务企业负担的义务并不是普通意义上的社会安全防范义务，而只是保障小区物业的安全、合理使用，其中不包括对私人财物的保管责任，只要物业服务合同中没有约定物业服务企业对特定的人身、财物负有保安或保管义务，物业服务企业无须承担业主人身、财产遭受侵害的赔偿责任。

第二种观点认为，物业服务合同是一种内容庞杂的、概括性的非典型合同。当合同中载有物业服务企业负责小区的安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗、值勤等事项，或有与此类似的条款时，即可认定物业服务企业负有安全保障义务。若物业服务企业怠于职守，未尽安全防范义务，给第三人造成可乘之机，导致业主的人身、财产受到损害，就应对业主承担违约损害赔偿责任。

我们倾向于第二种观点。由于物业服务企业的过错，导致业主发生财产丢失或人身损害的，应当根据《合同法》第一百二十一条的规定承担违约责任。具体按照以下规则予以处理：双方有保管合同的，按照保管合同的约定处理。双方没有特别约定的，业主要求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费状况等因素，合理确定物业服务企业应当承担的赔偿责任。业主对损害的发生也有过错的，应当根据其过错程度减轻物业服务企业的赔偿责任。

（四）关于物业服务企业采取停电、水、气、热力等方式催交物业管理费引起纠纷的处理

第一种观点认为，应根据物业服务合同中是否有约定分别处理。物业服务合同中约定业主拖欠物业管理费时物业服务企业可以采取停水、电、气等措施的，应从其约定。没有约定的，物业服务企业不得采取此类措施催交物业管理费。

第二种观点认为，物业服务企业不得采取停电、水、气、热力等方式催交物业管理费用，因采取此类措施给业主造成损失的，应当予以赔偿。

我们倾向于第二种观点。因为物业服务合同与供用电、水、气、热力合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水、气、热力合同的相对人是电力、水、气、热力供应公司，有权利采取停止供电、供水等措施的只能是电力、自来水等供应公司。即使物业服务企业与业主约定业主不交纳物业管理费时，物业服务企业有权停止供水供电等措施，该约定也是无效的。在供水、供电等公司授权物业服务企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的，物业服务企业只能以此手段催收水电费，而没有权利以此催收物业管理费。

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