保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任

第二十七条 保修责任

[司法解释原文]

因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。

[条文主旨]

本条是有关保修责任问题的规定。

本条重点在于强调保修人末及时履行保修义务导致建筑物毁损或者人身、财产损害时其应当承担的赔偿责任。在保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的情况下，应当按照各自的过错程度承担相应的责任。

[理解与适用]

建筑工程质量保修制度是指建筑工程直接办理交工验收手续后，在规定的保修期限内，因勘查设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应当由施工单位负责维修的制度。建筑工程质量保修制度对于促进承包方加强质量管理，保护用户及消费者的合法权益起着相当重要的作用。

我国《建筑法》第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修维。”建筑物的地基基础工程在建筑物整体构造中起着举足轻重的作用，主体结构更是建筑工程的重要组成部分，如果一项建筑工程在一定期限内，地基基础工程和主体结构出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也恐怕难以保证整个建筑工程的质量，故建筑物的地基基础工程和主体结构工程的质量在合理使用寿命内必须得到确保。而建筑工程的质量问题在屋顶渗漏和墙面开裂方面表现的较为严重。故在建筑工程竣工时，建筑施工企业对已发现的质量缺陷应当修复。该法第六十二条还规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程．供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”该法第八十条同时规定：‘，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”

建设部2000年6月30日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》中对“房屋建筑工程质量保修”一词作了明确界定：“是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。”什么叫“质量缺陷”呢’即“房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”该办法第四条规定：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”该办法第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防诊漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)，电气管线、给排水管道、设备安装为1年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”

也就是说，建设工程的质量按不同部位没定了不同年限的保修义务。于2002年5月1日起施行的建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年。有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。”《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定了保修期限的起算时间：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”竣工验收合格之日的确定，足指建设单位收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格并各方签署竣工验收之文本的日期。按照《建设工程质量管理条例》的规定：“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责任停止使用，重新组织竣工验收。”那时的保修期为各方都认可的重新组织竣工验收的日期。但是，住宅工程售房单位对用户的保修期要从房屋交付之日起计算。

保修期间的质量责任划分原则是：施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任；属于设计方面的原因造成的质量缺陷，由施工单位负责返修，其费用通过建设单位向设计单位索赔；因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位负责采购的，施工单位承担经济责任。屑于建设单位采购，但施工单位提出异议而建设单位坚持使用的，由建设单位承担经济责任；因建设单位或建筑物所有人使用不当造成的质量缺陷，由建设单位或建筑物所有人自行负责；因地震、洪水、台风等不可抗力或自然灾害造成的质量事故，施工单位、设计单位、监理单位不承担经济责任。”

对在保修期限和保修范围内发生质量问题的，一般是先由建设单位组织勘查、设计、施工等单位分析质量问题的原因，确定保修方案，由施工单位负责保修。赔偿损失既包括因工程质量造成的直接损失，即用于返修的费用，也包括间接损失，如给使用人或第三人造成的财产或非财产损失等。

瑕疵担保，是指有偿合同中的债务人，对其所提出的给付应担保其权利完整和物的质量合格。如果债务人违反此种担保义务，则应付瑕疵担保责任。瑕疵担保责任分为两种，即权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保。施工单位承担的保修责任实际上是对建设工程质量的瑕疵担保责任，在工程质量保修期内，发包方或者使用人发现工程瑕疵的，有权直接请求承包人修理或者返工、改建。

从当前的实际情况来看，为数不少的房屋建筑质量较差，留有较多的质量隐患。有些房屋在竣工验收时合格，而在居住一段时间后潜在的质量问题才逐渐显露出来，如果这时施工企业拖延履行义务，就可能导致建筑物毁损或人身的损害。施工单位是建设工程的直接加工、生产者，对工程质量负有直接的责任。而有些建筑施工企业在工程交付之后被关停井转，工程保修问题无保证。建设工程涉及面广，使用期限长，直接涉及国家财产和公民人身财产安全问题，完全称得上是“百年大计”，故对其质量不合格造成损害的情况，必须规定严格的质量责任。我国《合同法》第二百八十二条明确规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。”

《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”该办法第十五条还规定：?因保修不及时造，成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”本条司法解释是根据上述规定的精神制定的，其包含两个方面的内容：一是规定了保修人未及时履行保修义务造成损害的赔偿责任．二是规定了混合责任情形下保修人与建筑物所有人或者发包人各自应承担的相应责任。

在起草本司法解释中有人提出，本条规定的内容不属于本司法解释调整的范围，从整体内容来看，本司法解释基本上是围绕建设工程施工合同的权利与义务进行规定的，而保修人的赔偿责任问题属于侵权责任范畴，故应当删去。考虑到本司法解释标题写的是适用法律若干问题的解释，而不是规定，大部分条款都能从现行法律条文中找到依据。保修人的赔偿责任虽然是侵权责任．但有其特殊性，有时可能是侵权责任和违约责任的竞合。《建筑法》第八十条也有相关内容的规定，从整个体例上来说，还是比较一致的，因此最后保留了本条规定的内容。

还有人提出，“保修人”的概念似乎从来没有在正式文件中出现过，显得有些突兀。不如采用“承担保修义务的单位”或“保修义务人”的提法更妥。为什么用“保修人”这个词，因为在一般情况下，建设工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。如果施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。而对于已经售出的商品房，建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”商品房目前是我国百姓的最大消费品之一，当房屋出现质量问题时，如果房地产开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互相推诿扯皮，购房者的权益就会受到损害，故与购房者具有直接合同关系的开发商当然应当首先承担保修责任。有的房地产开发商将自己对购房人承担的房屋保修义务委托给了房屋修缮公司或物业管理公司进行保修。

鉴于以上种种情况，本条司法解释用了“保修人”这个词，其实也就是负有保修义务的人。当建设工程出现质量问题时，负有直接保修义务的人应当在第一时间履行其保修义务，绝不能故意拖延、怠于履行其应尽的职责。至于什么情况下可以认定保修人未及时履行保修义务，要结合相关规定和实际情况进行分析。建设部(房屋建筑工程质量保修办法》是这样规定的：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。

施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。”“发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。”

《北京市建筑工程质量保修实施办法》具体规定了保修的时间要求：“保修期内，施工单位在接到售房单位、房管部门的保修通知单后，必须在三日内到现场核查情况，确属工程保修范围内的．应与用户共同商定保修内容，并在十五日内予以保修。工程保修中，用户应当给予配合。”《深圳市建设工程质量管理条例》则规定：“施工单位应当自接到保修通知之日起日之内到达现场核查情况，并予以保修。发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急事故的，应当立即抢修。”

如果在竣工结算后承包方已经拿到了全部工程款，承包方有可能在保修期内逃避保修责任，合同条款对此没有更好的制约手段。而在支付工程款或工程进度款时扣留5％一10％的保留金，在工程竣工时支付给承包方一半的保留金，缺陷责任期(及保修期)结束后再支付另一半的保留金，这样就可迫使其履行保修责任。

建设工程未经验收，发包人擅自使用的，承包方应在法定或者设计文件规定的期限内对工程地基基础、主体结构承担责任。对于该工程的其他部位的质量问题，自发包人提前使用之日未超过法定保修期限的，承包人仍应承担责任。另外，建设工程在保修期内，发包人将该工程转让给第三人的，承包人仍应向受让第三人承担工程的保修责任，不能因建设工程合同主体的变更而免除保修责任。

因保修人拖延履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。建筑物的所有人或发包人对损害的发生及扩大有过错的，也应承担相应的赔偿责任．比如建筑物的所有人或发包人使用不当或擅自改动结构、设备位置或不当装修等，而《建设工程质量管理条例》中针对这种情况有明文规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”如果建筑物的所有人或发包人有类似的过错行为，其对造成建筑物毁损也应根据实际情况承担相应的过错责任。如果建筑物的所有人或发包人没有在发现质量缺陷以后及时采取必要的措施减轻损失，则其应当对扩大的损失承担相应责任。当然，要求建筑物的所有人或发包人采取的措施必须是合理的，不能要求其做出特别的努力，去做其力所不及的不合理、不可能的事情；不能要求其为防止损失扩大用自己的金钱去冒险，或者采取会危害自身商业信誉的措施；不能要求其对第三人提起一起既复杂又困难的诉讼；也不能要求其为减少损失而牺牲自己的财产或权利。

在最初的解释草稿中有过这样的条款：“建筑物毁损是建筑物所有人或者发包人通知不及时造成的，由建筑物所有人或者发包人承担赔偿责任。赔偿权利人请求建筑物所有人或者发包人承担损害赔偿责任的，人民法院应予支持，但是建筑物所有人或者发包人承担赔偿责任后，可以向责任人追偿。”许多人指出质疑，认为这样规定对于建筑物所有人或发包人而言过于绝对，通知不及时一般而言并非造成建筑物毁损的直接的、主要的原因．要求建筑物所有人或发包方承担全部责任有失公平，其只应在通知不及时这个过错范围内承担相应的责任。有鉴于此，后来的解释稿中没有再保留上述条款。

当保修义务人是建设工程的承包人时，由于其未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者人身、财产损害的，对发包人而言，承包人既违反了合同约定的保证工程质量的义务，其应承担违约责任，同时承包人还应当承担因此造成的侵权责任。发包人可以侵权责任要求赔偿发包人的人身和财产损失，对此部分的损失赔偿权．是侵权责任和违约责任的竞合，发包人可以选择其一来要求承包人承担赔偿责任。但是，对第三人造成的损失而言，因第三人与承包人并无合同关系，而在侵权行为发生之前，当事人之间存在一种合同关系，是违约责任与侵权责任竞合的主要原因，所以第三人只能以侵权责任请求予以赔偿。也就是说，承包方不仅要对发包方承担侵权责任，而且要对经转手后的未来建筑物的主人负责，即使承包方同未来建筑物的主人没有任何关系，甚至在承建过程中，承包方根本不知道未来的主人是谁。他们也必须对其所承建的建筑物的缺陷承担责任。一言以蔽之，侵权责任是不受合同关系的限制的。

在发生损害赔偿责任时，第三人作为受害人可以基于两种理由提出赔偿请求：一是承包人建设工不合格的侵权责任，不过，作为受害人对此举证比较困难，不利于维护自己的权益。二是建筑物的特殊侵权责任，这种侵权责任对受害人来说，不负有举证责任，只要证明自己有损害的事实即可。对此我国《民法通则》第一百二十六条有明确规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”建筑物在施工中的质量缺陷不能作为所有人或者管理人的免责条件，所有人或者管理人应当先承担赔偿责任，然后再向有过错的施工单位追偿。

一般而言，侵权责任和违约责任的区别在于：(一)侵权责任一般是由法律直接规定的；(二)侵权责任不能自行排除；(三)在履行一个承诺过程中的不当和疏忽行为将导致行为者对受害者的有形损失和身体伤害既可能承担侵权责任，也可能承担违约责任；(四)对无形的经济损失的赔偿一般应由合同约定；(五)如果除了约定的要履行行为没有其他义务，则违反该义务不能构成侵权：(六)作为的义务一般是由法律规定而不是由承诺确定的；七)如果被承诺方由于信赖承诺方的承诺而作出的相应行为导致了损失，则该损失可以通过追究侵权责任得到赔偿。*合同责任和侵权责任务有利弊。根据合同起诉，当事人非常明确，权利义务关系在合同中有明确的约定。但根据合同起诉也有一些弊端：建设工程施工合同中通常包括的合同条款往往限制合同当事人的潜在赔偿责任，间接损失可能更不容易获得赔偿。原告为了避免这些不利的合同条款经常根据侵权责任来进行诉讼。

从国外的有关规定来看，在法国，称“质量保修期”为“正式完工期限”(1978年民法典)，期限为自交付工程之日起一年。比利时和瑞典则称之为“保证期”，通常为一年，结束时即最终交付。荷兰的保修期为3--12个月，澳大利亚、新加坡、英国通常为六个月，瑞典为两年，加拿大的魁北克、葡萄牙则更长，为五年，但公用建筑的保修期为2年。英国的合同把从工程实际交付至最后完工的期限称为“缺陷责任期”。FIDIC文本也是如此。所谓“缺陷责任期”，实际上仅指从工程实际交付至其后完工之间的期限，由承包方对列入“实际完工证书，’上缺陷进行修复，并对在此期间显现的瑕疵进行免费维修。但是取名为“缺陷责任期”，往往引起很多人误解，以为一旦该期限届满，承包商即不对工程缺陷承担责任，其实不然。质量保修期届满后，意味着另一种责任期间的开始，即进入损害赔偿责任期间。在有些国家这种责任为零。如葡萄牙规定在政府作为业主的情况下，质量保证期后不存在损害赔偿责任。但是在大多数国家，业主都可以在一段时期内向有关责任者要求损害赔偿。

保修期后的损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同，很多国家的制度本身也在不断变化。以荷兰、法国和加拿大的魁北克为例：荷兰民法典规定了二十年责任期；而法国规定了十年责任期。法国的十年责任期的责任范围为以下缺陷引起的损害：I．影响道路、主要管道、基础、承重结构的坚固，隐蔽工程、与建筑物不可分的设备(其他设计要求有不少于2年的合同保证期)2．工程不符合使用目的。另外，在加拿大的魁北克．非居住房屋和商业建筑的保修期后责任期为5年，而公用建筑则为30年。与保修期内的责任形式不同，保修期内只要发现任何瑕疵，不管有无损害承包商均有义务修复，不修复将承担一定的后果；但在保修期后的损害赔偿责任期内．出现的质量问题要有损害才可主张赔偿，而且并不是所有的损害都可以获得赔偿。在大多数国家和地区，如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英国，将损害分为微小损害和重大损害，只有重大损害才可追究责任。当然，至于孰是“微小”孰是“重大”，这些国家的法律和实践都没有一个确定的标准，可以说因事而异。比如在英国，对砖房裂缝程度的分类是根据这些裂缝对结构的影响程度来确定的，从判断哪些是严重裂缝，哪些是微小裂缝。尽管没有确切的标准，但各国建筑法律的要求，以及建筑物所在地特殊文化的需求，都是判断损害大小的一般依据。

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