如何理解《执行异议和复议规定》第28条第（四）项规定的“非因买受人自身原因”未办理过户登记

最高院裁判观点：如何理解《执行异议和复议规定》第28条第（四）项规定的“非因买受人自身原因”未办理过户登记

来源：裁判文书网!版权归属原作者，部分文章转载时未能及时与原作者取得联系，若来源标注错误或侵犯到您的权益烦请告知，我们将立即处理。

【裁判要旨】根据《执行异议和复议规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于其中“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，即可以认定为符合该条件。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2022）最高法民再361号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：刘飞虎。

再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：李双霞。

被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：张伟。

一审被告（被执行人）：王茂高。

再审申请人刘飞虎、李双霞因与被申请人张伟、一审被告王茂高案外人执行异议之诉纠纷一案,不服陕西省高级人民法院（2021）陕民终643号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年11月4日作出（2021）最高法民申5695号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘飞虎、李双霞及其共同委托诉讼代理人何君伟，被申请人张伟及其委托诉讼代理人康利军、任永贵到庭参加诉讼。一审被告王茂高经本院合法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

刘飞虎、李双霞不服二审判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百条第一项、第六项规定向本院申请再审，请求：撤销二审法院（2021）陕民终643号民事判决，改判不得执行登记在王茂高名下位于陕西省神木市的房屋（产权证号：神木县房产证神木镇字第2×**）。事实及理由：（一）刘飞虎、李双霞有新的证据证明其未办理过户登记非因自身原因所致，其享有的权利足以排除执行。涉案房屋未办理过户系王茂高、张某夫妇故意推脱所致，非因刘飞虎、李双霞原因所致。涉案房屋交易发生在法院查封之前，刘飞虎、李双霞足额支付了购房款，并从2008年起居住至今，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四要件。因此，刘飞虎、李双霞享有的权利足以排除执行。（二）二审判决在执行异议之诉中完全套用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属适用法律错误，违背了执行异议之诉的立法本意。对于案外人权利能否排除执行，执行异议和复议程序的功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同时兼顾实体公平性。基于这一目标，执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，人民法院执行部门根据执行标的的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否执行的判断。执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是一个独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的的权属进行认定，进而作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性执行救济。由于执行异议与执行异议之诉的审查方式及判断标准的不同，在执行异议之诉中不能完全套用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，在案外人异议不符合或不能完全符合该规定中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百一十二条之规定，对案外人是否享有足以排除执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。在本案中，认定刘飞虎、李双霞享有的权益是否足以排除强制执行，应结合被执行人的责任财产范围，刘飞虎、李双霞及张伟及被执行人对涉案房屋各自享有的权利性质，以及涉案房屋的功能、属性等方面进行综合判断。1.涉案房屋不属于王茂高的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人采取的强制执行措施，应以其责任财产为限。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利的总和，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产清偿债务。就本案而言，早在张伟申请查封涉案房屋前，王茂高及其配偶张某已将涉案房屋出售给刘飞虎、李双霞，王茂高、张某向刘飞虎、李双霞交付了房屋，刘飞虎、李双霞支付了全部购房款并居住至今。在此情况下，刘飞虎、李双霞与王茂高、张某达成的《购房契约》已基本履行完毕，王茂高、张某对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助办理过户的义务。据此，涉案房屋已经脱离了王茂高、张某的责任财产范围，王茂高、张某因全额收取了购房款，其责任财产并未减损，王茂高无权再用涉案房屋清偿债务，否则就严重违反了公平、诚实信用原则。2.刘飞虎、李双霞对涉案房屋享有的物权期待权优先于张伟的普通金钱债权。刘飞虎、李双霞在全额支付购房款后，对王茂高、张某享有请求协助办理房屋过户手续，进而取得涉案房屋所有权的权利，即物权期待权。王茂高、张某因接收了全部购房款，将占有、使用、收益的权利让渡给刘飞虎、李双霞，刘飞虎、李双霞因实际居住该房屋也获得了一定的对外公示效力，该权利优先于张伟的普通金钱债权。3.涉案房屋对刘飞虎、李双霞具有居住保障功能，相较于张伟的普通金钱债权也具有优先保护的价值和意义。

张伟陈述意见称：（一）涉案房屋未办理过户登记系刘飞虎、李双霞自身原因所致。涉案房屋占有土地为国有划拨土地，因变更登记手续需向政府主管部门交纳土地出让金，但刘飞虎、李双霞一直未交纳。其二审时明确表示太忙没顾上办理过户手续，并称与王茂高无法取得联系致使一直未办理过户登记手续。并且，刘飞虎、李双霞多年来一直怠于行使权利，未通过司法程序要求王茂高、张某履行协助过户义务，存在过错。其行为不符合《最高人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不能排除涉案房屋的执行。（二）刘飞虎、李双霞并非涉案房屋的实际权利人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋系不动产，只有依法登记才发生物权的变动，神木县房产证神木镇字第2××5号房屋所有权证中记载的房屋所有权人为王茂高，王茂高是涉案房屋的实际权利人。《最高人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，涉案房屋登记在王茂高名下，王茂高系唯一权利人。刘飞虎、李双霞依据与王茂高签订的《购房契约》主张权利，不能排除执行行为，应驳回其二人的诉讼请求。

刘飞虎、李双霞一审诉讼请求：1.依法确认位于陕西省神木市房屋（（产权证号：神木县房产证神木镇字第2×**归刘飞虎、李双霞所有，该房屋估价57万元。2.依法解除对陕西省神木市房产（产权证号：神木县房产证神木镇字第2××5号）的保全措施，并停止对该房屋的执行措施。3.本案诉讼费用由张伟、王茂高承担。

一审法院查明：张伟与王茂高、张励新民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年3月28日作出（2015）榆中民三初字第00130号民事判决，判决生效后，张伟向一审法院申请强制执行。在执行过程中，作出（2017）陕08执81号之二执行裁定，续查封被执行人王茂高名下位于陕西省神木市（产权证号：神木县房产证神木镇字第2××5号）房屋。2019年2月27日，刘飞虎、李双霞向一审法院提出书面异议。2019年4月16日，一审法院作出（2019）陕08执异50号执行裁定，驳回刘飞虎、李双霞的异议请求。刘飞虎、李双霞不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。

另查明，2008年9月14日，王茂高、张某与刘飞虎、李双霞签订了《购房契约》，主要内容：王茂高、张某自愿将神木市神木镇××村××排××号住房整体出售给刘飞虎、李双霞，房屋价格为57.38万元。张某向刘飞虎、李双霞出具收条两张，内容：收条，今收到刘飞虎、李双霞购××村××排××号房款叁拾贰万叁仟捌佰元整（323800），张某，2008年9月15日。收条，今收到刘飞虎、李双霞购买××村××排××号房款贰拾伍万元整（250000），张某，2008年10月16日。

2019年8月2日，陕西省神木市麟洲街道神华路社区居民委员会出具证明，主要内容：兹有我社区居民刘飞虎，性别：男，身份证号：61272219********。现居住于××村××排××号，从2008年居住至今。

2019年4月24日，神木市自来水有限责任公司出具证明，主要内容：刘飞虎，××村××排××号，从2008年至今一直在此居住，水费由刘飞虎缴纳，情况属实。

2020年9月15日，陕西省神木市美能天然气有限公司出具证明，主要内容：刘飞虎，用户号8049000238，居住地为神木市东山路中段××村××排××号，2012年至今天然气卡户名一直未做变更，由刘飞虎交费使用（附收费明细表）。

一审法院认为，本案中，王茂高、张某与刘飞虎、李双霞签订了《购房契约》，该合同系双方当事人真实意思表示，合同未违反法律、行政法规规定，故该房屋买卖合同合法有效。该合同签订在涉案房屋查封之前，合同签订后，刘飞虎、李双霞已支付全部价款，王茂高将房屋交付刘飞虎、李双霞实际占有、管理、使用至今，并缴纳房屋水电费、取暖费、天然气费等相关费用。

刘飞虎、李双霞的请求权系针对涉案房屋的请求权，而张伟的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房屋只是作为王茂高的责任财产成为张伟的债权的一般担保。在刘飞虎、李双霞占有涉案房屋的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，刘飞虎、李双霞针对涉案房屋的请求权，应当优先于张伟的金钱债权。

涉案房屋具有为刘飞虎、李双霞提供生活保障的功能。与张伟的金钱债权相比，刘飞虎、李双霞享有的请求权在理论上具有一定的优先性。

综合刘飞虎、李双霞与张伟各自债权产生的时间、内容、功能等方面评价，刘飞虎、李双霞对涉案房屋所享有的权利应当优先于张伟对涉案房屋所享有的权利，刘飞虎、李双霞对涉案房屋所享有的权利能够排除执行。

刘飞虎、李双霞请求解除对涉案房屋的查封，解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故一审法院不予审理。

刘飞虎、李双霞请求确认涉案房屋归其二人所有，因刘飞虎、李双霞对涉案房屋享有的是债权，不是所有权，故对该诉讼请求不予支持。

综上，刘飞虎、李双霞的诉讼请求部分成立。判决：一、不得执行登记在王茂高名下位于陕西省神木市的房屋（产（产权证号：神木县房产证神木镇字第2×**二、驳回刘飞虎、李双霞的其他诉讼请求。案件受理费9500元，由王茂高、张伟负担。

张伟不服一审判决，提起上诉。张伟请求：撤销榆林中院（2019）陕08民初104号民事判决，改判驳回刘飞虎、李双霞的诉讼请求。

二审查明，一审查明的事实属实，予以确认。

另查明，张伟诉王茂高、张励新民间借贷纠纷一案，张伟申请诉前保全，榆林市中级人民法院作出（2014）榆中法立保字第00042号民事裁定书，查封涉案房屋及王茂高名下的其他财产。2016年4月18日榆林中院作出（2015）榆中民三初字第00130号民事裁定对涉案房屋续查封。2018年3月7日榆林中院作出（2017）陕08执81号之二执行裁定书，对涉案房屋续查封。

二审法院认为：本案的争议焦点是，案外人刘飞虎、李双霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于案外人刘飞虎、李双霞对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘飞虎、李双霞主张其对张伟与王茂高之间的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，应根据刘飞虎、李双霞在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与王茂高签订合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。

关于刘飞虎、李双霞与被执行人王茂高是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。2008年9月14日，王茂高、张某与刘飞虎、李双霞签订了《购房契约》约定购买涉案房屋，价格约定为57.38万元。张某向刘飞虎、李双霞出具收条两张，内容：收条，今收到刘飞虎、李双霞购××村××排××号房款叁拾贰万叁仟捌佰元整（323800），张某，2008年9月15日。收条，今收到刘飞虎、李双霞购买××村××排××号房款贰拾伍万元整（250000），张某，2008年10月16日。该合同系双方当事人真实意思表示且合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，可以认定刘飞虎、李双霞与王茂高在人民法院对涉案房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

关于是否支付全部价款。王茂高、张某与刘飞虎、李双霞签订了《购房契约》就涉案房屋出售价格约定为57.38万元。在王茂高出售房屋时，张某仍系王茂高配偶，一审中，刘飞虎、李双霞提交的张某向二人出具收条两张，且有双方房屋买卖见证人出庭作证，就涉案房屋购买及款项支付情况予以证实，结合榆林当地实际情况，57.38万元购房款用现金支付并不违背常理，故可以认定刘飞虎、李双霞就涉案房屋已支付全部价款。

关于刘飞虎、李双霞是否在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。一审庭审中刘飞虎、李双霞提交社区居住证明、供热公司、自来水公司、天然气公司证明各一份，上述证据可以证明二人从2008年其占有使用涉案房屋，张伟主张刘飞虎、李双霞未实际占有涉案房屋的理由不能成立，二审法院不予支持。

关于是否非因刘飞虎、李双霞自身原因未办理过户登记。涉案房屋占有土地为国有划拨土地，2005年6月9日神木县人民政府向王茂高颁发国有土地使用权证，2008年9月25日向王茂高颁发神木县房产证神木镇字第2××5号房屋所有权证。涉案房屋变更登记手续需向政府主管部门交纳土地出让金，刘飞虎、李双霞未提交证据证明在购买涉案房屋后二人有过交纳土地出让金的行为，二审庭审中二人称因太忙没顾得上办理过户，属怠于申请办理过户登记的情形，二人又称与王茂高无法取得联系导致其后也一直未办理过户手续，因王茂高系神木市人，且本案执行依据的民间借贷发生于2010年及2011年，王茂高在当时仍以生意周转为由向张伟借款，其仍正常开展社会活动，故刘飞虎、李双霞因无法联系王茂高致未办理过户登记的辩解理由不符合常理，本案应认定未能办理过户登记的原因系刘飞虎、李双霞自身原因。

综上所述，刘飞虎、李双霞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。张伟的上诉理由部分成立，应予以支持。本案系执行异议之诉案件，就案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》予以审查，一审法院认定刘飞虎、李双霞对涉案房屋享有的是债权，并参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定就二人所享有的权利与张伟的金钱债权进行比较，属适用法律有误，应予以纠正。判决：一、撤销榆林市中级人民法院（2019）陕08民初104号民事判决；二、驳回刘飞虎、李双霞的诉讼请求。一审案件受理费9500元、二审案件受理费9500元，由刘飞虎、李双霞负担。

再审期间，刘飞虎、李双霞申请证人张某出庭作证，本院予以准许。证人张某出庭作证，其陈述刘飞虎、李双霞购买房屋后，曾联系办理过户手续事宜，因房屋价款原因，未配合办理过户手续。庭审中接受了张伟的质询。本院认为，张某的证言应予采纳。

再审查明，张某与王茂高已于2015年7月办理离婚手续。

本院再审认为，本案的争议焦点是刘飞虎、李双霞就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人有证据证明其向被执行人购买的房屋符合上述法律规定的条件，有权就执行标的享有排除强制执行的民事权益。

本案中，根据前述条件进行审查，刘飞虎、李双霞与王茂高签订的《购房契约》是2008年9月14日，且于2008年9月14日、2008年9月15日分两次支付购房款573800元，王茂高前妻张某分两次出具收条对付款金额进行确认，并自购买房屋至今居住在涉案房屋。一审法院查封涉案房屋时间为2014年，故本案中刘飞虎、李双霞与王茂高签订合同、付款、转移占有房屋均在查封之前。本案应重点审查刘飞虎、李双霞与王茂高未办理过户手续是否存在过错、是否其二人自身原因所致。

本院认为，对于“非因买受人自身原因”的理解，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为，可以认定为符合该条件。王茂高作为本案卖房人、被执行人，对案件事实的查明起关键性作用。王茂高一审、二审均未到庭参加诉讼，再审审查中王茂高到庭陈述：刘飞虎、李双霞购买房屋后，联系王茂高办理过户手续，因王茂高在外地，不能配合办理。后来王茂高更换了两次手机号。证人张某的证言能够与之印证。故王茂高已认可刘飞虎、李双霞向其提出办理过户登记请求的积极行为，是王茂高的原因导致未能办理。刘飞虎、李双霞对此已完成举证。目前亦无证据证明刘飞虎、李双霞与王茂高存在恶意串通、虚假诉讼等损害张伟债权的情形。故刘飞虎、李双霞的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有足以排除强制执行的民事权益。

二审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”，因王茂高一审、二审均未到庭，导致刘飞虎、李双霞提出其积极主张权利的陈述意见无法确认。

综上，刘飞虎、李双霞的再审请求成立，依法应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：

一、撤销陕西省高级人民法院（2021）陕民终643号民事判决;

二、维持陕西省榆林市中级人民法院（2019）陕08民初104号民事判决。

一审案件受理费9500元，二审案件受理费9500元，由张伟负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　 宋　冰

审 判 员　 徐　霖

审 判 员　 董俊武

二〇二二年三月二日

法 官 助 理　 葛　琦

书 记 员　 贺佳星

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15652571727。