房地产企业破产重整制度概述

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1. 破产重整制度概念及在房地产企业中的适用。破产重整是破产法新引入的一项制度，2007年我国引入时，只是直接将此表述翻译直接使用，并没有明确的界定法律概念。因此，很多学者在其文章著作中，从理论层面给出了不同的概念。比如破产重整是指在企业无力偿债的情况下，依照法定程序，保护企业继续营业，实现债务清理和企业调整，使之摆脱困境、走向复兴的再建型债务清理制度。破产重整是指通过司法权力的引导和干预，对濒临破产但有复苏希望的企业，积极拯救，促使债务人企业与利害关系人协商合作，避免企业破产清算的法律制度。虽然很多学者对破产重整都有各自的见解和不同的表述，但其共同点都认为挽救处于困境中的企业，重获经营能力的一种特殊法律程序。本文认为，破产重整是针对可能或者已经发生破产但又存在再生希望的企业，通过法定程序对各方利害关系人进行协商、清理整顿生产经营和债权债务关系，以重获新生的特殊法律制度。

根据我国现行法律规定，处于破产状态的房地产企业有重整、和解及清算三种具体方式，破产重整制度近些年在破产实务中的应用越来越受到重视。实践证明，和解制度的顺利进行，需要依靠债权人做出妥协。因此，其适用在房地产企业破产案件中非常有限。与和解和破产清算相比，重整在房地产企业破产中有着独特的制度优势，比如能使债务人资产价值最大化，有利于保护债权人利益等。房地产企业破产重整资产数额大，涉及各方民众广，导致重整周期长、费用高，在实践中判断是否适用破产重整又没有标准规定，因此在具体案件中，需要综合分析，权衡利弊、找出最佳方案。

2. 房地产企业破产重整的价值和目的。房地产开发企业破产具有不同于一般企业破产的特殊性，其破产涉及到银行等金融机构、投资人、建筑商、被拆迁人、购房者等诸多主体利益。伴随着实践中在破产重整案件各方的利益博弈，破产重整的价值取向也发生了变化，从注重保护债权人利益、债务人利益到对所涉及债权人利益、债务人利益及社会利益的衡平，诸多主体利益的平衡成为当今破产重整制度的主流价值取向，也摆脱了以企业相对被动的处境，其价值取向倾向于维护社会整体利益，在房地产企业重整中，以谋求对于维护经济发展与社会稳定的意义。因此，其制度的直接目的也不同于和解、破产清算这两种方式，前者在于为了挽救企业生存进而清偿债务，而和解、产清算更倾向清偿债务。破产重整制度在经济组织联系日益紧密的今天，体现的正是现代企业破产法的社会价值取向，也突出了在债权人得到公平保护的前提下，对有希望的房地产企业积极拯救的立法目的。

房地产企业破产的特征和原因

1. 房地产企业破产的特征。房地产企业资金需求量大，项目投入资金大，部分企业盲目扩张、多方投资，民间借贷债权中报经常存在虚假”水分”的现象，案权数额大、种类繁多。房地产企业一旦破产，购房户不能按期进新房、施工单位无力支付农民工资、其他各类普通债权人损失巨大在所难免，极易导致群体性、突发性事发生。包围管理人工作地点、占用公司办公场所等事件时有发生，还有一些债权人利用网络电视等媒体给法院施压，对办案法官、管理人进行人身威胁，甚至扬言自焚等，案件审理矛盾冲突尖锐，给受理法院、法官、管理人带来极大压力。大部分房地产企业进入破产程序前项目开发停滞，多数处于僵尸烂尾状态。进入破产程序后，为保障购房户及其他债权人利益，往往需要对项目续建，以最大化破产企业的价值。案件无论是清算还是重整都面临项目重建续建的问题。房地产企业因其行业特性，从土地的招拍挂到规划审批、再到商品房的买卖、备案、登记，牵涉规划、住建、环保、国土、消防、人防、水电、税等多个政府行政部门或公用事业单位，在企业进入破产程序后，政府也并未完全退位于司法。另外，政府出于地方经济、维稳等利益需要，也会对破产工作提出指示或建议。

2. 房地产企业破产的原因。从2011年开始，政府宏观上为规范房地产市场健康发展、抑制过度投资，出台一系列调控政策。受宏观经济政策的冲击，房地产市场逐步进入下行通道，陆续开始出现资金缺乏或者回收周期长，企业资金链日益紧绷等问题，以至于状况逐步化。有的公司内部派系分立矛盾突出，主要精力没有放在经营管理上。大部分房地产公司未按照公司法制度规范运行，缺乏有效的政策、监督机制，财务制度运行不规范，再加之抗击市场风险能力较弱等因素，很多房地产企业最终进入破产程序。

房地产开发企业自有资金不足、融资渠道单一，在国家房地产宏观调控政策影响下，房地产企业从银行等金融机构融资贷款的度有限。一些企业在资金流转出现困难后只能通过民间借贷获得经营所需资金，房地产市场行情稍有波动，企业销售资金难回笼，极有可能导致其资金链断裂，只能继续通过民间高息融资维持营。高息债务如滚雪球般急剧增长，一些企业不堪重负走向破产。

房地产企业破产重整的现状及主要问题

1. 破产重整制度的立法现状及问题。第一，破产申请制度不科学。根据《破产法》第2条之规定，所有的企业法人只要具备规定的重整原因就可以适用重整制度，由此可知，重整在立法上有着非常广泛的适用范围，正是由于范围不具体的影响，实践中不乏用重整程序逃避债务的情形。此外，根据《破产法》第70条之规定，确定了出资债权人作为申请主体的资格，为其行使申请重整设置了两个限制条件，一是时间要求，二是比例要求，但出资债权人对符合重整条件的房地产企业，其不能直接启动重整程序，只是一项被动的权利。第二，管理人选任机制欠合理。根据《破产法》第22条之规定，破产管理人的选任一般由法院指定，清算组主要是由政府有关部门派出人员主导。地方行政官员加当地律师组成的行政化清算组，这往往演化为行政性的削债，行政化色彩浓厚，不符合如今市场化的重整趋势。此外，在管理人的管理制度上，虽然名册编制在一定程度上规范了管理人的选任，但是准入和标准在实践中备受诟病，管理人的能力水平参差不齐，实践中甚至出现无法胜任的情况，现今破产法经过十几年的实施，遵循市场化的原则，如何选择适合的管理人需要我们重新审视。

2. 破产重整制度的实施现状及问题。第一，重整程序启动难。我国《破产法》第2条对于重整程序开始的原因上，并未直接明确规定债务人须具有挽救希望。但第78条规定的在终止重整程序的原因上，表达了开展重整程序应具有挽救希望。重整程序复杂又艰巨，成本较高，在重整程序实施过程中需要对一些权利作出限制，实践中是否对重整申请实质审查也存在争议。第二，企业信用恢复困难，滥用“强裁”现象突出。在现代社会中，商业信用成为一个企业的生存命脉，信用的缺失使得需要资金的房地产企业陷入无法融资的处境，导致一些原本经营能力很强，市场上很有份额的房地产企业也不可避免的进入到重整程序中来，而我国缺乏相关的企业信用修复配套制度，以至于外部环境恶化，经营能力下降，无法实现重整的价值目的，之前的重整也失去意义。

当前经济背景下，国家实施了一系列的调控措施，市场上的优胜劣汰在所难免，房地产业也同样如此，本文之所以选择房地产业作为破产重整的研究视角，就是因为房地产破产案件有着不同的特殊性，分析破产重整过程中的种种现实和法律困境，探寻房地产企业在重整程序中遇到的一些问题。总的来说，房地产业的如火如荼必然伴随着许多问题，如何恰当地处理这些问题，平衡破产重整中各方的利益都需要众人的智慧和努力，学以致用，在实践中针对所面临的问题不断完善。

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