农村私有房屋能否被拍卖或抵偿

农村私有房屋能否被拍卖或抵偿

作者：正阳法院 王树恒 余黎明 李全华

案情

被申请执行人郭某是个体工商户，在某县城做生意，经营期间由于资金短缺，多次找申请执行人吴某借款累计达76000元。后法院判决郭某夫妇偿还欠款76000元。执行期间，被申请执行人郭某夫妇离家出走，去向不明。经查，被申请执行人郭某夫妇农村老家有两间楼房及院落，并无其他可供执行财产。申请执行人要求法院拍卖该楼房产用于清偿债务或直接用该房产抵偿。

分歧

由于申请执行标的物系农村私有房屋，对农村私有房屋是否可以被拍卖或抵偿，法院执行人员形成两种意见。一种意见认为，农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。因为农村私有房屋的转让不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移。因为目前我国法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易采取了原则禁止的态度，向本集体经济组织成员以外的居民转让农村宅基地上的房屋的行为是无效的，因此农村私有房屋不能被拍卖或抵偿。

另一种意见认为，对农村私有房屋的流转效力不能一概而论。农村私有房屋宅基地使用权是用益物权，对农村私有房屋应允许有条件的转让以实现物的权能，本案中被申请执行人除房屋外并无其他可供执行财产，如对房屋不予执行，将造成资源的闲置浪费，因此在为被执行人保留一定的自住房外可以进行拍卖或抵偿。

评析

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、我国宪法并没有禁止宅基地使用权的转让。1988年《宪法》第2条修正案将《宪法》第10条第4款修改为：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”在此，并没有考虑土地的不同类型以及土地的不同所有权主体，可见，“所有土地”的使用权都可以“依照法律的规定转让”。

二、我国目前的法律、法规及司法解释对农村私有房屋的转让效力问题并无明确规定。只有《物权法》、《土地管理法》、《担保法》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的转让问题。另外还有一些国家政策方面的规定，如2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”但国务院文件不属于法律或者行政法规，不能作为认定转让效力的法律依据。

三、从发展的眼光来看，禁止农村宅基地流转是计划经济体制下的产物，而我国之所以仍然禁止宅基地使用权的流转是因为目前放开宅基地使用权转让的条件尚不成熟。在农村保障体系尚未全面建立的情况下，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。而从《物权法》的审议过程来看，立法机关似乎倾向于限制或禁止农村宅基地使用权的转让，但最终《物权法》明确了宅基地的用益物权性质，且规定宅基地使用权取得、流转适用《土地管理法》等相关法规的规定，也是为今后开禁宅基地转让预留了空间。

四、如今，农村和城市之间的经济交流日益频繁，经济纠纷也逐渐增多，象本案出现的这种两难状况已不是个别现象，一方面资源闲置，一方面手捧法院判决书的权利人却无法从中获取自己本该得到的利益，这样的执行不能，影响法院形象。笔者认为，对此类案件，既要严格执行法律，又要考虑经济价值的最大化，在保障被执行人适当自住房的条件下应当可以对其他房屋进行拍卖或抵偿。

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