夫妻一方擅自处理共有房产的法律效力

夫妻一方擅自处理共有房产的法律效力

在我们的执业过程中经常遇到这样的案例,夫妻的一方没有经过另一方的同意,就将夫妻共有的房产出卖,然后另一方向法院提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，法院在处理此类案件时由于现行法律法规的规定不一致也是颇为为难。在物权法发布之后，对此种案件进行研究很有意义。

一、房屋属于夫妻共同共有，但房产证上登记的权利人是夫妻的一方。对于此类情形通常有两种案例。
（一）、房产证上登记的夫妻一方甲未经另一方乙同意，与他人丙签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，但尚未进行产权变更登记，被乙发现后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产。

实践当中，一种观点认为，房屋产权登记属于物权公示行为，房产证上的权利人甲是物权公示行为的法律后果，甲应该是本套房产的合法权利人，拥有完整的产权，其处分行为应该是合法有效的，故不应该确认合同无效。另外甲乙本属夫妻关系，甲的处置行为符合表见代理的构成要件，其行为也应该是有效的，乙应该承担此不利后果。另一种观点认为，虽然房产证上登记的是甲的名字，但此套房产的真正权利人是甲和乙，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”故甲的处分行为是无效的，应该认定合同无效，房屋返还。

笔者就本案作如下研究：

1、房屋产权登记虽然属于物权公示行为，但这种公示行为是从物权所有权派生出来的，是实体权利的外在表现，是附属于物权所有权的，既然物权所有权都认定错了，“皮之不存，毛将焉附”？作为物权公示行为的房屋产权登记当然是错误的。

2、根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 ”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在甲的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。

根据《合同法》解释一及《物权法》第九条规定“第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中的甲虽然与丙签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于甲和乙。

综上两点，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，虽然本案的丙属于善意第三人，但因为房屋所有权并未实际转移给丙，故甲行为应认定无效。

3、对于房屋买卖合同的效力，因为甲没有单独处分房屋的权利，其行为属于无权处分行为，故本合同属于效力待定的合同，应该由乙进行追认。本案中，乙拒绝进行追认，故合同是不成立的。

4、本案中房屋的所有权依然属于甲乙所有，即使合同有效，根据物权优于债权的理论，丙的债权效力依然不能对抗乙的所有权。

综上四点，笔者认为，虽然房产证上是甲的名字，但由于本套房屋属于甲乙共同共有，甲无权单独进行转让，另外乙也没有对甲的行为予以追认，合同是不成立的。但是由于甲在订立合同时故意隐瞒了房屋的权属，才导致合同的不成立，应该承担缔约过失责任，赔偿对方因此而造成的损失。

（二）、房产证上登记的夫妻一方甲未经另一方乙同意，与他人丙签订了房屋买卖合同，将共有房屋出卖，也进行了产权变更登记，被乙发现后，乙起诉到法院要求确认房屋买卖合同无效，收回房产。

对于本案中乙的诉求，笔者认为应该从维护交易及保护善意第三人的角度去考虑。

1、虽然甲无权单独处分此房产，但毕竟此项交易是在原来形式合法的房屋产权登记基础上进行的另一个合法的登记程序，丙从法律上也得到的该房屋的所有权，成为房屋合法的主人，且丙对甲的无权单独处分行为并不知情，属于善意第三人，根据民法保护善意第三人的理论，应该判定交易成立，所有权转移给了丙。否则不但浪费了行为人的交易成本，也因损害了善意第三人的合法利益不利于社会公平的体现，更不利于社会经济秩序的稳定。

2、根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，本案中的丙是善意、有偿取得该房屋的，故应该认为丙取得了该房屋的所有权。
综上，笔者认为，法院应当判决交易成立，丙取得该房屋的所有权，但甲应当赔偿因其擅自处分该房屋而造成的乙的损失。

二、房屋属于夫妻共同共有，房产证上登记的权利人也是夫妻的名字。在此种情况下，若夫妻一方甲擅自与丙签订房屋买卖合同，不管是否进行房屋产权登记，笔者认为都是无效的，不发生房屋所有权的转移。

理由是：

1、房产证上登记的是甲乙双方的名字，房屋产权属于甲和乙，甲单独无权处分，除非事后经过乙的追认。

2、丙对房屋产权属于甲和乙的事实即甲无权单独处分是明知的，丙不属于善意第三人，不享受法律的保护。

3、《婚姻法》解释一第十七条第（二）项规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 ”

房屋出卖属于甲乙双方“对夫妻共同财产做重要处理决定”，应该双方取得一致意见，而且对于甲单方的出卖房屋行为，丙也不能以“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”作为表见代理的理由主张甲的行为有效。

4、假如办理了房屋产权变更登记手续，也应该以房管局违规为由判定登记无效。因为〈城市私有房屋管理条例〉第十条规定，“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书”。房管局没有要求甲提供乙的同意证明书而为甲丙办理产权变更登记显然是违规的，登记无效。且此时的甲丙有互相串通损害乙利益的行为，依据《民法通则》及《合同法》规定，行为亦属于无效。

综上四点，本案中甲擅自处分共有房屋的行为是无效的，房屋所有权不发生转移。

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