夫妻一方擅自处分共有房屋的效力辨析

夫妻一方擅自处分共有房屋的效力辨析

近年来，随着房价的日渐上涨以及人们对房屋的热切需求，房地产交易市场愈加繁荣，二手房交易也因此颇受青睐，但因此而产生的纠纷也不断增多，近来在二手房交易市场因夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断产生。比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后，另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。笔者试从现行相关法律规定出发，结合相关民法理论，对于夫妻一方处分共有房屋的效力问题谈谈自己的看法。

一、几种具体纠纷形式

现实生活复杂多样，此类夫妻一方处分共有房屋引发的纠纷也存在多种形式，归纳起来，可以分为以下几种：

第一，该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人。夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的；

案例一：张某和李某是婚后共同购买了一套商品住宅，办理产权证时，登记的是两个人的名字。后张某未经李某同意，与第三人朱某签订了房屋买卖合同，李某得知后，上诉法院，请求依法判定该房屋买卖合同无效；

第二，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付对价，并且已办理房屋过户手续的。

案例二：何某和许某婚后购买商品房一套，但是以丈夫何某的个人名义签订了商品房买卖合同，后所办理的产权证上权利人为何某个人。后何某与第三方孙某签订了房屋买卖合同，孙某支付了全部房款，后双方依照合同约定办理了房屋过户手续，许某以该房屋为夫妻共同财产，其对此买卖不知情且不同意为由，请求判决房屋买卖合同无效，并主张返还房屋所有权。

第三，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一放，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付对价，但双方尚未办理房屋过户手续的；

案例三：高某与李某为夫妻，婚后购买商品房一套，办理房屋产权证时，登记的权利人仅为妻子李某一人。后李某与第三方范某签订了房屋买卖合同，范某依约支付了全部购房款，而后李某以签订合同未经其夫高某同意为由，拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼，请求确认该合同有效，并要求判决李某承担违约责任。

以上是三种比较常见的纠纷形式和相对应的案例，不同的具体案情会引发不同的法律后果，下面笔者就这三种形式，结合案例对于一方处分夫妻共有房屋效力予以分析。

二、对于第一种纠纷情形的分析

对于第一种情形，房屋买卖合同的效力如何有两种不同的观点：第一种观点认为该房屋买卖合同当然无效。第二种观点认为该合同为效力待定合同。

笔者同意第二种观点。持第一种观点的人认为，根据1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：下列房地产不得转让：…………（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；2003年12月1日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》第十一条进一步明确规定：下列房地产，不得转让：（三）登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；正如案例一所示，房屋所有权证上登记的张某和李某两个人的名字，出售的该房屋登记权利人为张某和李某所共有，张某单独和朱某签定买卖合同，显然违反了上述法律的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是，笔者认为，从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将合同认定为无效。在此种情形下，根据《合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果订立合同后张某取得其妻李某的书面同意或书面授权，就应当将该房屋买卖合同认定为有效，如果无法取得李某的书面同意或授权，则该合同当然归于无效；正如案例一中，李某并不同意出卖该房屋，因此，该房屋买卖合同因无法取得权利人的追认或同意而归于无效。

三、对于第二种纠纷情形的分析

对于第二种情形，房屋买卖合同是否有效，买受人是否可以取得该房屋的所有权，也存在两种完全对立的观点：第一种观点认为，该房屋买卖合同无效，即使办理了房屋过过户手续，买受人也不能取得房屋所有权；如果权利人主张，应予以返还；第二种观点认为，该房屋买卖合同合法有效，并且合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。

笔者同意第二种观点。持第一种观点的理由是：既然该房屋是夫妻共同财产，虽然房屋权属证上登记的是夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系。依据上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。此处的共有包括登记的和未登记的；依照该条规定，该房屋买卖合同因违反法律强制性规定当然无效；虽然该房屋办理了过户手续，但是买受人不能因此取得房屋所有权，首先，受让人不能依善意取得制度取得该房屋所有权，因为我国善意取得制度仅适用于动产；其次，虽然办理了过户手续，但是也不能依据物权登记的公信力取得该房屋所有权。因为既然是夫妻共同财产，当时登记时就应当登记为夫妻俩个人为权利人，说明登记本身存在错误，既然登记存在错误，登记的公信力也就不存在了，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。但是，笔者认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的共有的房地产的共有人，应当是经有关部门依法登记的权利人；既然权利证书上登记的一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，并且，双方已经依照该合同约定办理了房屋过户手续，房屋的所有权已经发生了法定的转移。根据物权公示制度，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有和变更的公示方法；物权登记机关在其物权登记薄上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力；给予物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏的，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍然受法律保护；因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让由支付相应对价的信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误的不利后果。我国目前的善意取得制度是否只适用于动产还有待论证，但是，即使善意取得制度不适用于不动产，支付对价的买受人依然可以依照物权公示制度获得保护，拥有该房屋的所有权，实际上也是一种善意取得的结果；在案例二中，原则上孙某对该房屋拥有所有权，何某之妻许某要求孙某返还房屋所有权的主张不应得到支持。但是，如果许某确实有证据证明许某在与何某签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且为获得其同意，而与何某串通签订该合同的，则可以依据合同法第五十二条第二款的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，来主张何某与孙某的合同无效。如果被判定无效，则孙某当然不能取得该房屋的所有权；此时，孙某并不受物权公示制度的保护，因其非为善意。

四、对于第三种情形的分析

第三种产生纠纷的情形基本和第二种情形类似，唯一不同的是此种情形下仅仅是签订了房屋买卖合同，而没有办理房屋过户手续；此时该房屋买卖合同是否有效成为唯一争议的焦点。有两种不同观点：第一种观点还是当然的认为该合同无效；第二种观点认为不应片面的说该合同有效还是无效，应当具体情况具体分析，主要依照买受人是否为善意而判定。

笔者认同第二种观点。持第一种观点的人认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条规定．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿.根据此条规定，善意取得不适用于不动产；即使善意取得适用于不动产，因为双方并未办理房屋过户手续，也不构成善意取得的要件，因此，应当认定为无效；其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。该种情形中因没有另一方的书面同意，因此也应违反法律的强制性规定而归于无效。该种情况下，房屋买卖合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物权保护和买受人的债权保护的取舍，根据物权优先于债权的原则，也应该认定该合同无效，保护房屋共有权人的权利。至于买受人的损失，如果在合同签订中买受人没有过错，则可以要求对方当事人承担缔约过失责任来弥补自己的损失。

笔者认为，虽然最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第89条对于共有权人擅自处分共有物的行为效力有所规定，但是根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条　婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：　（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。　（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据特别法优于普通法的法律适用原则，此时法律适用应当根据上述最高院对于《婚姻法》的司法解释为准；虽然1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。此处所谓“共有的房地产”并没有明确的说明是登记为共有的房地产还是也包括未经登记为共有的其他共有房地产；再者，即便该条所谓“共有的房地产”包括此种未经登记为共有的夫妻共有房产的情况，也并非必须经共有人书面的同意才可以转让，根据2001年12月24日审议通过的上述最高院对于婚姻法的司法解释（一）第十七条第二款的规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”此处并没有要求必须是达成书面的一致意见。根据新法优先于旧法的原则，可见此种情况下不必经另一方书面同意，登记权利人也对该房屋有完全处分权。当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人即第三人是否为善意。以案例三来说，如果范某在签订合同时明知该房屋是高某和李某的夫妻共同财产且高某并未明确同意出售该房屋，则范某于李某签订的房屋买卖合同因范某的非善意而归于无效，当然这一点需要房屋权利主张人举证证明；如果范某在签订合同时尽了合理的注意义务，其通过审查李某所出示的房屋权属证书，且李某并未告知范某该房屋为夫妻共同财产，或者即使告知了，也表明说该高某同意出售，则范某因支付了相应合理对价并未善意，该房屋买卖合同有效。范某可以请求李某依约履行房屋过户手续，如果李某拒不履行的，则可以依照合法有效的买卖合同，要求李某承担违约责任。在举证责任上，笔者认为，一般情况下，应推定为该房屋出售行为为夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等其他足以不能认定为非夫妻双方共同意思表示的房屋出售等；首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋；其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售，获得更多利益的目的，此时，如果不区分情况就以该认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的；而且也是一种交易成本的浪费。具体买受人是否为善意，要结合具体情况具体分析。

五、小结

综上所述，在种种此类二手房买卖纠纷中，并没有一刀切的唯一判定标准，一定要以具体案情为基础，以我国现行相关的法律规法规为依据来判定夫妻一方处分共有房物的行为效力和法律后果。其实，理论和实践中对此纠纷的说法和处理不一致，也说明在适用法律上存在很多争议和矛盾，建议在以后的立法或司法解释中能够对此问题有一个明确统一的规范，不致再出现适用法律的困惑。由此所引发的一些相关的民事制度，比如善意取得制度的适用是否仅限于动产，夫妻一方处分共同财产是否为一种表见代理，是否应该去参照国外相关的夫妻家事代理权制度对此问题进行讨论等，都值得我们结合我国实际，去不断的探讨，这样才能进一步发展和完善我国的民事制度，也希望能对我国民事立法的完善和进步有所裨益。

编辑：沈磊 王春玉

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