房地产专用术语及建筑基础知识

1土地类型：

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

2土地权使用年限：

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可继续申请续用，经批准并补请地价后继续使用，如果不能符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

3房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占有土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益、和外分的权利。简单的说就是拥有适应该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的。不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商，拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

4如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、省份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。

5高品房预售许可证：

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需要此证）。

6房地产买卖合同：

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都需签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须公证。

7房屋所有权：

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享有权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

8房屋使用权

是指对房屋拥有想用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋所有权之中。

9银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款， 余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权抵押在银行，购房者将分期偿还隐含的贷款及利息，偿还完毕后，楼房的所有权归购房者。

10契税

是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税出了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。

11印花税

是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广，税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

12七通一平

是指上、下水通，排污通、路通。电讯通。煤气通、电通、热力通、场地平整。

13公共维修基金

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和公用设施。设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和公用设施，设备的维修和养护。

14住宅的结构形式

主要是以其承重所用的材料来划分，一般可分为砖混结构、砖木结构，钢筋混凝土结构。

砖混：是指建筑物中竖向承重结构的墙，柱等采用砖或砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5-6层以下。

砖木结构：是指建筑物种承重的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。

钢筋混凝土结构住住宅：是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割比较自由，目前多、高层主宰多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

15住宅的建筑面积

建筑面积又称建筑展开面积。它是住在建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

16商品房销售面积

商品房的销售面积是指购房者所购买的的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的50%.

公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑面积-各套套内建筑面积之和-以作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。

公用建筑面积分分摊系数=公用建筑面积和各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可以表达为：商品房销售面积=套内建筑面积

17建筑容积率：

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积以规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积。绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

18建筑密度

居住区用地内，各内建筑的基底总面积与居住区用地的比率

19绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，既道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

20住宅的开间

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内衣面墙皮到另外一面墙皮之间的时机距离。住宅开间一般为3.0—3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗性。

21住宅的进深：

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深打的住宅可以有效的节约用地，但是为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇烛照房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在烛照的高度和宽度确定的前提下，设计的住宅进深过大，就是住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。

22层高

住宅的层高是指下层底板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房间的高度。

23净高

住宅的净高是指下层底板面或楼板上表面到上层楼板面下表面之间的距离，净高和层高的俄关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”

24住宅建筑净密度

住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率%

25均价：

将各单位的销售价格相加之后的和除以但闻建筑面积的和数，即得每平方米的均价。均元/平方米 统一价销售。即均价作销售价，也不失力引人瞩目的营销策略。

26起价：

某物业各楼层销售价格中最低价格即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价，高层物业，一最低层的销售价为起步价。房产广告中常表位“XXX元/平方米起售”较低的起价容易引起消费者的注意。

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