如何签订二手房买卖合同
在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
【签订前】
一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？
出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售方提供的房屋产权证是否属实？
2、房产面积多大？
3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？
5、该房产是否已设定抵押？
根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁？
如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。
【签订时】
一、需要准备的证明材料。
购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：
1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
二、看清楚合同中的约定内容。
尽管二手房交易当中使用的《房地产买卖合同》，是由地方房屋土地资源管理局与地方工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：
1、房款的金额是否写清楚？
2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；
4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；
6、房地产的风险责任何时转移给购房者？
法律及各地房地产转让办法规定，房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；
7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？
8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）
1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
签订二手房买卖合同七个必须
1．必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2．必须明确双方违约责任
因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3．必须标明付款过户时间
在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
4．必须注明费用交接时间
这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5．必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。
但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6．买方必须见房主
现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为??
7．必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
如何办理房屋产权过户登记手续
《城市房地产开发经营管理条例》中规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。
房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。
《房屋产权证》一旦遗失，应忙到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。
避免交房纠纷实战技巧
在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。
1．结清水表账单。
目前，各地自来水公司实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打查询热线，查询该房产已往的水费欠缴情况。
2．告知电表状况。
按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598上电热线查询。
3．协助煤气过户。
按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打服务综合受理热线电话。
4．协助有线电视过户。
有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。
5．结清电话，宽带费用。
如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000号查询。
6．结算维修资金。
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。
7．物业更名及结算物业管理费用。
建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。
8．迁移户口。
在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。
如何规避二手房交易风险
随着房产市场的稳中有升，一些鱼龙混杂的现象也出现了，特别是在二手房的买卖中，问题层出不穷。南京二手房“跳蚤”市场专业人士提醒消费者特别注意以下几点：
首先，要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。
如南京市有一个三口之家，儿子为了谋取不义之财，瞒着父母把房产证和私章偷出，同时还伪造了委托书，将房子卖出。事情败露后，买房人既搬不进，也讨不回钱。像这种情况，如果在事先能查明，完全是可以避免的。
其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。
另外，专业人员认为在二手房交易中，最让人揪心的是房款全部付了以后，由于卖房人的原因迟迟办不出产权证。因此，建议买卖双方到房产局的二手房资金托管中心办理免费的资金托管，只有在买方领取新的产权证后，监管机构才将购房款支付给卖方。
七种还款方式帮你细算房贷账
面对越来越复杂的房贷还款方式，选择哪种方式最节约，哪种方式最适合自身需要，这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较：
目前，在上海，中国建设银行和中国交通银行推广“等额递增”和“等额递减”两种新还贷方式；浦东发展银行宣传“季度还”房贷还款方式；招商银行更是打出提供至少7种房贷还款方式的大旗。
（1）等额本息还款
这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
举例来说，假设需要向银行贷款20万元，还款年限为15年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还1707元。初始的两三年，1707元中大约80%以上是归还银行的利息部分。
采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。
但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。
（2）等额本金还款
所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
举例来说，同样是从银行贷款20万元，还款年限15年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。
使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。
（3）一次还本付息
此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。
这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。
（4）按期付息还本
贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。
从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，15年期，20万元贷款，采用等额本息还款，每月还款额为1707元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还3414元。
这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。
（5）本金归还计划
贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
这是等额本金还款的变体。举例来说，20万元贷款，15年期，采用等额本金还款，首个月本金为1111元左右，利息为918元。贷款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还10个月的本金，为11110元，超过1万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。
此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。
（6）等额递增和等额递减
这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
如以贷款10万，期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是1085.76元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年需要还1300多元每月，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月700多元。
等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
三招教你用好“公积金”提前还款
按规定，若购房时提取公积金储存额就不能申请公积金贷款。一些公积金账户内储存额较多的购房者就选择全额提取少办贷款的方式，以达到节省利息的目的。其实，办理公积金贷款后，可以用储存额冲还贷款，其实质上与单纯提取储存额是一样的。
比如，夫妇俩公积金账户内共有10万元储存额，如果不办理公积金贷款，这10万元都可以提取出来，本来要申请50万元贷款的，现在只要申请40万元就可以了。但有一点，这样申请的40万元贷款只能是纯商业性贷款。如果不提取公积金储存额，虽然要办理50万元的贷款，但其中的30万元可以是公积金贷款。按规定，贷款发放后的一个月，借款人就可以申请用10万元的公积金储存额冲还贷款。也就是说，借款人只多付一个月的利息，贷款总额就降到了40万元。其中，公积金贷款的额度为20万元，以20年借款期计，节省的利息额至少达到3万多元。而多申请的10万元贷款，一个月的利息仅为300多元。
1、储存额多也要贷款
（1）准夫妻可买两套房
按规定，“若配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款”。也就是说，夫妇同期内只能有一人申请公积金贷款，但是如果在婚前，则不受此限制。因此，准夫妻购买婚房，不妨分两步走，婚前买两套小房子，一套结婚用，一套出租用。等若干年后，卖掉一套或两套换大房。这样不但可以用足公积金贷款额度，还可以获取可观的租金回报。
比如，本来要购买一套130平方米的婚房，贷款总额如果是60万元。按规定，只能用30万元的公积金贷款额度，其余的30万元必须办理商业性贷款，而如果购买两套总价差不多的60平方米左右的房子，准夫妻就可以使用60万元公积金贷款，按贷款期10年计算，30万元商业性房贷和公积金贷款的利息总额相差2万多元（以目前房贷优惠利率5.814%计），再加上一套房子每年的租金收入，保守估计，两种买房方案相差总额可以达到20万元左右。
（2）提前还款因人而异
手中有余钱打算提前还款，通常情况下应该先还利息较高的商业性贷款。但有一种情况例外，如果借款人打算不久以后再贷款买房，则应当先把公积金贷款提前还完。因为，按规定，公积金贷款尚未还清的，不可以再办理公积金贷款。
（3）房屋抵押贷款最长5年购买抵押房产不能办产权证
何某一家今年8月终于提前还完了早年购房时的按揭贷款，摆脱了每月近4000元的房款压力。他和爱人都备感轻松，目前已将一直未实现的买车计划提上日程。因为买房及还房贷已花费了大部分积蓄，家里没有太多现金支持买车计划。何某和爱人商量后决定用房产抵押进行贷款。但不知该如何办理，在抵押贷款时应注意哪些问题。记者就此咨询了相关律师，并了解了相关流程。
【行情】目前银行等金融机构均开设有房屋抵押贷款业务。该业务大致流程分五步，何大鹏的抵押贷款涉及汽车经销机构、金融机构、评估机构、保险公司及市建委五个部门，整个过程一般一个月左右即可办妥。
【提示】开设有房屋抵押贷款业务的机构除各大银行外，还有典当行、投资机构、房产中介等。各机构在业务操作上基本相同，可抵押贷款最高额度均在房屋评估价值70%以内，还款期限也类似，还款利率一般按人民银行规定的商业贷款利率执行。
房屋抵押贷款产权须明晰
办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下：
1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。
2、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
4、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。
5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
二手房贷款缺一不可的九种必备材料
业务办理所需的材料较多且缺一不可，具体需提供材料如下：
1、借款申请书；
2、身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；
3、职业和经济收入证明，以及家庭基本状况；
4、与经销商签订的购车协议或合同；
5、抵押房屋清单和有处分权人（含财产共有人）同意抵押的证明
6、房屋产权证
7、房屋评估证明
8、抵押保险
9、要求提供的其他文件资料。
【律师提示】
购买抵押房产不能办产权证
案例：邱女士经人介绍看中了一套位置不错的二手房，在和房主经过一番商谈后，终于签订了转让合同，但在交完款后邱女士去相关地区建委的主管部门办理产权证时却发现，自己买的二手房产权证办不下来。主管部门表示该房产已经做了抵押登记，房主和邱女士的交易是无效的。
解析：我国《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。邱女士所购二手房的房主，在明知房子已做了抵押贷款的情况下，未通知相应的典当行就自行转让房屋，虽已签订转让协议但仍属无效。
二手房收楼注意事项
【案例1】：收了楼还要替人还欠费
去年12月中，罗先生与某中介公司达成协议，要求购买海珠区工业大道某小区单位，交易过户手续办理得十分顺利。两周前，经纪人协助他收楼，一切收楼手续办理完毕，他准备在入住前安装有线电视，到相关部门申请时，却发现上手的业主欠交了多年的有线电视费，现在要安装数字电视须把原来的费用付清，费用需数千元。于是他致电给原业主，但原业主手机关机，他向中介求助，中介也只有业主同一个手机号码，根本无法找到原业主，最后，罗先生只好自行掏钱解决。
【案例2】：报警系统钥匙不见了
沈小姐两年前购买了一套某花园的物业，收楼时，她不清楚原来家中有一个报警系统，在装修时，她才发现在主人房的床头有一个小门锁，当时她无法打开该设备，于是她求助于小区管理处，管理处要她交回原来的锁匙，她致电给原业主索回该锁匙，原业主称不见了。为此事，沈小姐与小区管理处周旋了几个月才把事情解决，无奈之下沈小姐只好掏钱更换该报警系统。
农历新年前，往往都是房屋交易的旺季，不少有意购房的人士，均会赶在过年前选购合适的房屋，新屋入伙过肥年。合富置业专业人士建议，若遇到合心意的物业时，该出手时就出手，但签合同时千万不要因赶时间而草草签名了事，认真阅读并慎重签署每一份协议或合同等，因每一个签名都代表着购房者对内容的确认，都具有法律效力，看清细节条款可有效避免日后交易双方可能因此而造成的不必要的纠纷或经济损失。
（1）年底买楼签约睇清楚勿匆忙
贷款不获批双方宜及早协商
张小姐去年年底有意购买淘金路一套二手房，总价50万元，其中办六成按揭，签约后却获悉银行拒绝向其提供贷款。张小姐希望能以其未获批银行贷款为由解除合同，但原业主不同意。
某置业法务部专业人士表示，买方办按揭贷款申请，银行会根据贷款金额、贷款年限与申请贷款人的资信情况判断是否向其发放贷款。
2、买方在购房合同中需要就可能出现银行不批准贷款的情况与卖方达成协议。（1）约定买方如无法获得银行贷款，卖方同意解除合约，并退回已收款项。这种方式对买方最有利。（2）卖方同意解除合约，但没收其定金，这是实际操作中最多的方式。（3）改为一次性付款。
买方注意一定要在交纳定金前就与卖方协商并达成共识，否则，到交纳定金或首期款后再被银行拒绝贷款时才与卖方沟通就很被动，也很难获得对买方有利的协商方案。
3、欠费谁来付合同细节需约定
王先生去年12月通过中介公司买了一套海珠区的房子并入住，但不久就接获管理处通知，称王先生的房子拖欠了700多元费用，包括去年9～11月期间的物业管理费及公共用电分摊费等，并限期要求15个工作日内缴清。
据某置业法务部专业人士介绍，二手房买卖过程中会产生涉及卖方和买方的多项费用，因此可能会出现部分费用一时间无法确定由谁支付的情况。因此卖方在交易前要清楚告知买方及中介方售价是否包含该物业过往已支付费用，如水电、物业管理费等，以及所出售物业是否尚有欠费。
买方在签合同前要了解该物业相关费用的结算状况，如售价包含哪些费用，是否有其他费用需另行支付等。同时，相关情况经双方协商一致后，需在合同中清晰注明相关费用由谁支付。一般情况下，二手交易中的物业欠费可按照合同约定确定该由谁缴纳；如无约定，则根据房地产交易惯例及有关规定，在交楼前物业所产生的所有费用均应由卖方交付，在物业交付之后发生的费用支出，则由买方承担。
4、家具清单列明可避免合同纷争
小刘最近看中了白云区机场路一套物业，在签约时，业主口头上答应把沙发等家具送给小刘。但交楼时，业主却表示要将沙发等家具搬走。合富置业法务部专业人士提醒，房屋交易时，卖方和买方都应谨记列明物件清单，同时，买卖双方都不能疏忽对物业内每一件物品的说明，并应该在洽谈条件与房价时将自己的每一项要求罗列清楚，如家电包括品牌、型号、是否有损坏等一一细列。
收楼六项注意
进入农历年年尾，广州二手楼市场进入一个成交旺季，同时也是一个收楼高峰期，不少的市民都盼着早收楼赶在春节前住新房子。为了方便各位客户能顺利地住入新房子，满堂红提醒市民，收楼注意事项：
一、注意交楼附送物品清单
时下越来越多的买家喜欢购买一些带装修及送家具的物业，在签约时，请各位业主与买家把附送的物品列明清单及数量，对于一些家电产品建议列明型号、牌子等，方便收楼时核对物品是否与合同相符。
二、要检查单位室内各项设施是否有质量问题
买家在收楼时须注意查看工程质量，如门、窗、天花、墙壁、地面的质量，有否渗漏等（特别对于楼龄长的物业）；检查水、电是否正常，用水通道是否畅通等。检查室内各项设备是否工作正常，如有任何问题旧业主须配合新业主维修，否则可能新业主要承担负责。
三、各项费用必须结清
正如案例所提及的费用问题，收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。
四、收楼证明是否齐全
对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的证件是否齐备，同时对于一些所谓收楼费用，例如维修基金等，必须清晰知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
五、户籍是否迁出
对于名校物业，有部分的原业主把物业出售，但户籍仍挂在已出售的物业，新业主在收楼时，如果想用该物业的户籍时，及时要求对方按时把户籍迁出，否则新业主无法找派出所接收户籍。
六、发票是否齐全
买家成功收楼后，通常客户都要办理一些过户手续，例如过户的税单、有线电视、电话、网络等转名手续的发票是否齐全，否则买家无法使用相关的服务。
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