提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展，住房按揭保险已走近我们身边，它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”，而且有效的防范了银行的风险，促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而，自其诞生之日起，就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发，阐述住房按揭保险制度设立的必要性，分析住房按揭保险制度的合法性，探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验，分析我国住房按揭保险的现状与缺陷，并以此为基础，提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源，在大陆地区独特背景下的含义，并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时，通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险，说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面，对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上，介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷，并在借鉴西方国家成功经验的基础上，提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。
关键词：住房 按揭 保险
前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度，随着市场经济在中国的产生与发展，传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消，住房分配制度走向货币化，住房按揭逐渐为人们所了解，并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展，给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处，因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时，也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并于25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题，住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来，关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规，侵犯了消费者权益。其实，无论从金融理论还是国际惯例上看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此，保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择，着力于探讨住房按揭保险制度这一命题，以期引起立法界和实务界的共同努力，尽快使该制度在我国发挥作用。
一、住房按揭的含义与特征
按揭一词来源于英文mortgage。在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成的，mort来源于拉丁语mortu,其基本含义是“永久、永远”，而gage的含义为“质押、担保”。中国大陆所称的“按揭”据称是从香港地区传入大陆的，它是英文“mortgage”广东话的谐音。另有学者认为：在中国古代，“按”有抵押的意思，从字面上分析，即压住不动，将一定的物从其他物中分离出来并为特定的债作担保。“揭”的来源则是mortgage的后半部分“gage’的音译，故将mortgage译为按揭。无论何种见解，“按揭”一词为泊来品当无疑义。虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有独特含义的法律术语。我国大陆地区的按揭是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的法律行为之总称。【1】在中国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售商与购房者交易的完成。
中国大陆地区的按揭与英美法和香港地区的按揭有诸多不一致的地方，具体而言其法律特征有：第一，从主体上看，包括三法方：即购房人、房产商及按揭银行；第二，从内容上看，按揭关系包括四个法律关系：购房人与房产商之间的买卖合同关系，购房人（借款人）与按揭银行（贷款人）之间的借款合同关系，购房人（抵押人）与按揭银行（抵押权人）之间的抵押担保关系及房产商与按揭银行之间的保证关系；第三，从权利实现看，按揭权人实现按揭权可采取两种方式：一种是折价或拍卖、变卖标的物所得价款优先受偿；一种是在合同中约定回购条款，由保证人即房产商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。与英美香港的按揭制度相比较，区别在于：第一，房产商的介入。在香港英美的按揭制度中，银行与房产商不存在任何关系，房屋按揭仅限于购房人与银行之间，与房产商无关；第二，所有权不转移，在香港英美按揭中，借款购买房屋的一方要将所购的房屋的所有权转移到银行名下，而大陆的“按揭”不存在将所有权转移于债权人这一法律特征。【2】
二、住房按揭保险制度的必要性分析
商品按揭制度中购房人、房产商、按揭银行三方权利义务关系明确，对于推动房地产市场、金融市场的发展无疑起着积极而重要的作用，三方当事人也都从中得到益处：作为房产商以按揭作为促销手段，作为购房人能够缓解资金紧张，作为银行能降低其贷款风险。因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，住房按揭在给社会经济领域带来繁荣的同时，也应对其带来的风险有所防范，引入必要的保险机制。住房按揭制度包括三方主体形成的四个基础法律关系。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起，时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响，来自自然和社会的影响。
对于银行来说，其面临的风险如下：(一)来源于购房人的风险 中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人无法按期偿还按揭贷款本息。1、自然原因造成的风险。主要指借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失劳动能力而失去还款能力的风险。2、社会原因造成的风险。主要指因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等个人无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使借款人无法继续归还购房贷款。我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制、政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数越来越多，同时，银行对借款人未来几年以至几十年的收入也很难预料和把握，这都将使风险加大。3、主观原因造成的风险。虽然大多数人都是诚实可靠的，但不排除部分人通过弄虚作假、欺瞒隐骗等不正当手段来骗取贷款。同时，也有一些人主观上认为放弃继续还款会获得更大利益，从而产生违法行为。(二)来源于房产商的风险 1、 房产商的欺诈行为，房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途，或者携款而去，这中情况在楼花按揭情形下产生的可能更大。2、房产商因违法销售而使按揭无效。3、房产商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，这必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。4、房产商所建楼房由于不符合质量要求等原因，购房人要求解除购房协议，使致购房人不能正常“供楼”（按约偿还银行本息）。5、房产商开发楼房由于质量原因或其他原因，致使无法领到房产证而使按揭无效。 (三)来源于抵押物的风险 1、一般情况下，抵押物即房屋是住房按揭贷款最基本的保障，一旦借款人在还贷问题上发生违约行为，抵押权人有权按照抵押合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但在我国住房按揭贷款法律体系和房地产市场体系尚未健全及缺乏相应配套措施的情况下，银行在贷款无法收回时，却往往难以实现其债权。其基本原因有三：(1)在我国房地产评估起步较晚，发展时间不长，问题较多，难免会出现房价高估，这无形中削弱了抵押物作为归还本息的保证作用。(3)我国房地产市场体系还不完善，拍卖制度尚不成熟，使得抵押物拍卖的成本加大，甚至拍卖失败。(3)从长远看，房地产具有保值、增值的作用，但这并不排除由于经济波动等原因而导致在一定时期内大幅度贬值。2、抵押物即房屋在借款人还贷过程中可能因为来自外部的原因，如不可抗力，而致抵押物损害灭失。3、由于按揭人或第三人有意无意地损毁房屋，造成房屋价值急剧下降，以致实际价值远远低于尚未偿还的贷款本息余额。(四)银行管理风险 目前，各种商业银行的个人住房贷款均处于起步阶段，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。(五)银行流动性风险 由于我国发放住房按揭贷款的金融结构主要是专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款一般期限较长，少则三、五年，多则十年、二十年，甚至三十年，因此，在金融结构上就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。(六)通货膨胀风险和利率风险 如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现负数，而作为发放住房抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行就遭受着更大的风险。个人住房贷款发放的同时，其还款方式也同时确定下来，在未来的还款期限内，利率波动有可能导致借款人还贷负担加重，影响按期还贷。(七)道德风险 由于社会原因，银行在能够实现房产抵押权时也会遇到难处，即在当借款人不能还贷而银行收楼时，是否要将借款人赶出房屋而走上流离失所的境地？这无疑会导致新的社会问题产生。
购房人所面临的风险 对购房人和其继承人来说，其面临的风险有如下几个方面：1、由于不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、失去工作能力而丧失还款能力的风险。2、由于所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等无法抗拒的原因而失业或造成收入下降，致使无法归还购房贷款的风险。3、由于无法归还贷款而被迫从所购房屋中迁出而流离失所的危险。4、由于所购房屋质量低劣所致的风险。5、由于遭受不可抗力和第三人侵害而致房屋损毁、灭失的风险。
房产商所面临的风险。对于房产商来说，其面临的风险主要是：1、由设计及建筑单位的原因所引起的房屋建筑质量低劣风险；2、建筑材料价格大幅度上涨风险；3、在所有权转移购房人之前建筑物灭失之风险；4、市场竞争导致房价下跌的风险；5、旧材料或设计遭淘汰风险；6、购房人不按期归还银行贷款致其承担连带责任的风险等。
住房按揭交易，涉及三方主体（购房人、房产商、按揭银行），在房屋的生产、交换、消费的过程中，时时刻刻受到来自自然和社会的风险的威胁，风险事故的发生可能造成房屋的损坏、灭失，以至产生某种责任，给人们带来经济上的损失、经营上的困难或日常生活受到影响，而保险则可能消除或减弱这种影响。它能保证居民在房屋遭受自然灾害或意外事故而发生损失时，获得一定的经济补偿，从而保证人们日常生活的稳定；它也能化解房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产经营活动；而更为重要的是，有了房地产保险作后盾，银行在个人贷款的额度、期限、品种上将不再斤斤计较、谨小慎微。【3】房地产保险不但可以给保险业本身以更大的发展空间，而且将为银行业、房地产业的发展铺路搭桥，从而为培育住房市场这一新的经济增长点，为整个国民经济的发展起到巨大的推动作用。保险的诸多优点使我们意识到必须在住房按揭中引入保险机制，规避和化解风险。
三、住房按揭保险制度的合法性分析
自1998年中国人民银行《个人住房贷款管理办法》颁布实施以来，按揭购房“强制保险”问题便备受非议。其第25条规定：“以房产作抵押的，借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续，抵押期内，保险单由贷款人保管。”在实践中，按揭贷款一般的操作流程是：贷款人和借款人在贷款合同中作了特别约定，要求借款人购买按揭贷款保险，说明保险人由贷款人指定，保险期间不短于贷款期间，受益人为贷款人。接着贷款人作为保险代理人要求借款人购买贷款人代理的保险公司的产品。近年来，全国各地的购房者更是因不服银行强制要求保险而投诉、诉讼不断，对此，有必要从法律角度进行分析、探讨。
一）关于强制保险问题
就25条所存在的问题，本人认为，该条容许个人住房贷款以住房或其他财产抵押是合理的，实践中银行多数要求借款人以住房抵押也是合理的。从法理上说，不论银行是处于垄断市场当中，还是处于竞争市场之中，只要银行提出的要求是为了保全自己的债权需要，都是合情、合理、合法的，均在意思自治且不违反公平的原则范围之内的；反之，则是不合情、不合理、不合法的。
首先，按揭买房合同虽然是以格式合同的形式出现的，但它仍然是三方当事人协议之结果，购房人有加入与不加入这一协议的选择自由。契约自由是指契约当事人各方主体所享有的自由，即“整体的自由”，自由主体不是一方当事人，而是当事人的总和，这样，契约当事人内部的任何互动都不再被认为是对契约自由的损害，强制只来源于外界。【4】在这一协议中，三方都是平等的市场主体，都有意思表示的自由，都有加入与不加入这一协议的选择自由，谁也没有一方强迫另一方加入或不加入这一协议的权力。因而，三方的意思自治权利都没有受到限制。也就是说，特定购房人没有必须向房产商买房的义务，商业银行也没有必须向特定的购房人提供贷款的义务。三方当事人法律地位平等。在没有签约之前，彼此之间不存在法律上的权利与义务关系。在按揭买房协议当中，商业银行要求申请贷款的购房人满足两个条件，一是必须以房产做抵押担保，二是必须为房产办理保险。这两个条件是商业银行方面的交易条件，是一种要约意思表示，是一种单方意思表示，是一方当事人契约自由之表现，其不具有任何强制性效力。购房人作为合同当事人，基于自己的利益考虑，可以向商业银行同意其交易条件的承诺法律行为，也可以不同意商业银行的交易条件而拒绝承诺。对于商业银行的要约意思表示，购房人有承诺或是拒绝承诺的选择自由，这也是购房人契约自由之表现。购房人一旦做出承诺就必须遵守对方的交易条件。购房人也可以拒绝承诺，不与银行方面发生任何法律关系，从而另想其他办法筹集购房款，而不是向商业银行申请贷款。因此，购房人完全是一种自由行为人。
其次，购房人主张的商业银行是强者，自己作为消费者的购房人是弱者，强者强迫弱者，“强制性”成立并违反公平、公正原则的理由同样不成立。就其自然属性而言，商业银行是一实体组织，拥有雄厚的资金，当然是要比作为自然人的购房人个体强大。然而这仅仅是一种表面现象，就其实质而言，商业银行才是真正的弱者，作为借款人的购房人是强者。因为商业银行要把自己所拥有的几十万，甚至上百万的资金提供给买房人，这一行为本身就使得银行自己处于一种十分危险的境地，很有可能贷出去的钱一去不回，因而在实质上是处于弱势地位。购房人获得贷款后，拥有对贷款的支配权，事实上已由弱者一跃而成为强者。购房人在获得贷款办完其所要办的事后，便很难如申请贷款般热情思考何时，怎样还款。更何况由于还款期限长达10年，甚至更长的时间，在这漫长的时间里，购房人还具不具有还款能力，实难以预料。这无疑加重了商业银行作为贷款人的风险。尽管有房产作为抵押担保，但在未来漫长的岁月里，房产也可能因意外的风险灭失而使商业银行作为抵押权人的利益荡然无存。正是基于此，作为理性经济人的商业银行不得不未雨绸缪，寻找一切措施以防止血本无归，因而要求申请贷款的购房人将房产抵押并设立保险。
第三、退一步说，即使商品房按揭保险是一种“强制保险”（事实上前文已论述，不认为是强制保险），该强制也具有合理性、合法性。正如机动车辆所有人可能对其交通事故造成第三人伤害而无力承担损害赔偿责任一样，若没有保险金，就可能会使得第三人的利益得不到有效的保障，因此法律强制机动车辆所有人必须办理“第三人责任险”。在按揭购房买卖中，购房人所购的房产也涉及第三人即商业银行的利益，是附带抵押权的房产，其对该房产的所有权是具有瑕疵的所有权。【5】该他人即银行利益的有效保障就是要将该房产she 设定抵押并办理保险。之所以要办理保险是由于房产抵押不足以有效保障银行的利益，其原因前文已述及即在未来长达10年，甚至更长的岁月里房产有可能意外灭失而使得银行的抵押权目的落空。
二） 指定受益人为贷款人问题
在理论上一般认为财产保险是没有受益人这一概念的。这是因为：财产保险的目的在于补偿保险事故发生时真正受害人的财产利益损失，如果投保人以自己的保险利益为保险标的，则投保人和被保险人是同一个人，可称之为自己利益保险；反之，如果以他人利益为保险标的，那么合同如无特别约定，合同上的保险请求权应归于此其他人，在保险法上称之为被保险人。【6】但是在信用保险中（包括信用保险和保证保险），投保人是以他人的信用保险利益为保险标的的，可以约定此他人为被保险人，也可以约定投保人为被保险人且此他人为受益人。两种方式均可以实现此他人面临的信用风行。
在按揭房屋保险中，从保险结果的角度去分析，这样的保险既可以避免借款人承担房屋损失和还款责任的双重负担，也可以保证实现贷款人的抵押权，保全贷款人的债权；因此，订立这样一个合同的初衷是为了防止收不回贷款而造成银行坏帐；但就其本质言，是以贷款人的抵押权保险利益为保险标的，而不是以贷款人的信用保险利益为保险标的，因为保险人的保险金偿付是以抵押权的最终丧失为条件的，而不是以借款人拒绝或无力清偿为前提。故而笔者认为：这是一种非信用保证的财产保险，被保险人应为贷款人，无需特别约定受益人。但在目前的理论界，这被许多学者认为是一种保证保险。在房屋贷款保证保险中，保险人偿付保险金以借款人拒绝或无力偿付借款为条件，虽然保险人赔付保险金的情形之一便是由被保险人死亡或伤残引起，但它所指向的是借款人的信用危险，保险标的是贷款人的信用保险利益。所以它既不属于人身保险，也不属于财产保险，而是一种保证保险。因而它既可以约定贷款人为被保险人，又可以约定借款人为被保险人，并约定贷款人为受益人。
因此，需要注意的是，保险利益并不仅限于所有权利益，还可以是抵押权利益、请求权利益、期待权利益、信用利益等等。所以那种认为房屋所有者是借款人，被保险人就理所当然的是借款人的认识是缺乏理性的。在按揭房屋保险中，商业银行之所以成为被保险人正是基于其对房产享有抵押权益。
三） 指定保险人问题
即便依照央行《个人住房贷款管理办法》25条之规定，借款人（购房人）也可以选择自己办理保险和委托贷款人办理保险两种方式。从效果上说，只要借款人能够提供足以保全贷款人债权的保险即可，而不在于是那一家保险公司提供的产品。部分人士认为，商业银行并非故意只与一家保险公司合作，消费者丧失选择权，在客观上是因为依有关规定，商业银行只能与一家保险公司合作。【7】这里所讲的“合作”，实质上是指保险代理关系，即一家商业银行只能代理一家保险公司；贷款银行接受借款人的委托，同时作为保险公司的代理人只能选择自己所代理的保险公司的险种。但是，如果该银行不是以保险公司代理人的身份行为，便可以接受借款人的委托在多家保险公司选择产品，这样商业银行便不能在保险公司那里得到相关手续费了。可见银行为了从保险公司那里获得手续费，强行要求借款人委托其办理保险，并又以保险代理人的身份向借款人强行推销保险，这就难免以实质上的双重代理身份损害借款人的利益
四、发达国家住房按揭保险的成功经验
西方发达国家在保险介入住房按揭市场方面具有丰富的经验，很值得我们借鉴：在西方发达国家，保险公司是房地产金融市场的一个重要主体，同样住房抵押贷款保险已成为保险业发展的一大需求热点。它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。在个人住房融资方面，促进房地产抵押贷款市场发展的保险活动主要是后两种。
在美国，房地产保险业高度发达，既有官方的保险机构，也私人的保险公司。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者成立于1934年，承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住房抵押贷款，其提供的保险的作用在于借款人违约时，放款人可以减少或避免因发放抵押贷款而产生的损失。后者成立于1944年，专门为退伍军人从金融机构获得抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司提供保险。美国抵押贷款公司负责发放私人抵押保险，其目的是为抵押放款者对借款人在协议抵押中因违约造成的损失提供保险。这种保险由借款人支付，但由贷款人认购保险。【8】
加拿大的做法与美国相似，1945年颁布了国家住宅法案，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。目前在加拿大属于依据该法案发放的住宅抵押贷款约占抵押贷款的半数以上，其余部分是未经政府保险的普通抵押贷款，这类一般在私人保险公司投保，但投保的成本相对要高得多。
在荷兰，住房抵押贷款的80%采用抵押贷款与保险相结合的方式发放。借款人在向银行贷款同时，购买一份与贷款期限相同的人上寿保险。在保险期间，借款人分期支付贷款利息给银行，把相当于本金的保险费用支付给保险公司，保险到期保险公司负责偿还本金给银行，借款人无须交纳昂贵的保险费，但银行则要放弃部分本金可能带来的利益。【9】
在澳大利亚，根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导贷款人发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司提供的保险，贷款人就可以在没有任何风行的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。该公司提供保险的主要对象是住宅抵押贷款，自成立以来到1996年底，已办理了80多万笔贷款保险，在帮助居民消费、促进住宅金融市场发展方面起着重要的作用。
在日本，“人寿保险金融系统”作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供了担保。在英国由于没有国家金融制度，住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有抵押贷款的80%以上。
由此不难看出，在西方主要发达国家，由于保险公司的参与与介入，有力地推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。因此保险公司介入住宅金融意义十分重大。
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想
一）我国住房按揭保险之现状
西方发达国家的经验告诉我们，保险业介入住房按揭市场能保证居民在房屋遭受损失时，获得一定的经济补偿，保证日常生活的稳定；能化解房地产经营者的经营风险，推动房地产的生产、交易活动；能为保险业提供更大的发展空间，从而为整个国民经济的发展起到巨大的推动作用。然而，自住房按揭保险在我国诞生的第一天起，消费者对它的不满之词就一直没有中断过，且有愈演愈烈之势，细细分析，其主要存在如下问题：
1、险种匮乏，保障范围过窄
一般而言，根据按揭过程中存在的不同风险因素，按揭购房业务至少需要三类风险保障：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产因遭受意外事故和自然灾害所致的损害风险；二是借款人的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内借款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，借款人的家人能继续居住；三是住房按揭人寿保险，主要是在当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成了一个完整的风险体系，作为一个成熟的保险市场可以说缺一不可。【10】但是，国内住房按揭市场上，却只有抵押房屋财产保险一个险种，只能保证抵押物的安全而不能保证全部贷款的安全收回，可见其保险范围是多么有限。
2、保险过度，保险负担过重
目前，国内按揭住房保险存在着保险过度的问题：1)保险金额过度，即不是以抵押房屋建筑价格或是购房人贷款金额的多少来确定投保金额，而是简单的以商品房销售价格作为保险金额，大大的超过了作为抵押品的房屋的实际价值，因为在商品房的销售价格中，土地使用权的价格至少占了30%以上，而土地是几乎不存在风险的。2)保险期过度，即要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，使得购买期房的消费者，在商品房还没有交付使用的时候就不得不为工地上的那些钢筋、水泥支付保险费。【11】3)保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在暴利之嫌。上述三种保险过度情况的存在使得保险公司收取的保费与其承担的风险极不相称，并大大增加了购房消费者的负担。
3、违规操作，难逃垄断之嫌
作为向银行贷款购房的消费者，有权选择投保的保险公司和保费的支付方式，但在实际操作中却根本不是如此。首先，银行与保险公司往往实行“联姻”，因此，消费者根本无法自由选择自己中意的保险公司；其次，在保费的交付上，目前，普遍实行一次性交付的“一刀切”方式，剥夺了消费者逐年交付的选择权。虽然一次性交付方式可以获得一定的折扣，但却增加了购房者即期交付的压力。上述建立在银保双方联手控制基础上的行为，不仅排除了其他经营者的公平竞争，也使保险业失去了应有的服务质量和水平，难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。【12】
这些问题的存在，不仅给我国住房抵押贷款市场的健康发展带来了负面影响，也使得住房按揭保险招来不计其数的骂名。一时间，诸如“暴利”、“猫腻”、“垄断”之类的责备一股脑的套在了银行和保险公司的头上，消费者的不满情绪也进一步宣泄出来；而国内媒体和业内人士也撰文历数住房按揭保险的种种弊端，国内住房按揭保险市场似乎就要走到穷途末路了。
二）对我国住房按揭保险制度的发展构想
1、 在保险险种的设计上
在发放按揭贷款的过程中，主要存在三种风险：第一、安全与健康风险，借款人（购房人）在较长时间内保持安全与健康状态是保证还款顺利完成的关键；第二，财产风险，天有不测风云，个人住房在还款期内若遭受意外灾害将会影响还贷；第三，信用风险，主要考虑在较长还款期内，借款人能否恪守信用，如约还款。这三种风险贯穿于整个还款期间，将大大影响银行在发放住房抵押贷款时的积极性。因此，根据这三种风险，应在保险业优先发展可以避免前述风险的险种，并将几个险种综合运用，充分发挥其作用，促进按揭抵押贷款的发展。【13】
1）住房按揭信用保证保险 所谓住房信用保证保险，是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。凡权利人要求保险人担保债务人或购房人信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险，属于保证保险。尽管二者有区别，但通常将其统称为信用保证保险。在西方国家，住房信用保证保险非常发达，在保险市场与房地产市场都占有重要地位。购房人由于自然灾害、意外事故、市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，不再具有偿还贷款的能力，银行也将面临收入损失的风险。为消除或降低购房人的信用风险，银行一般要求购房者以所购房屋作为贷款的抵押物。目前我国个人住房抵押贷款额度一般不超过房价的70%，余下的30%以上由购房人以首期付款的方式支付给房产商。在购房者不能还贷的情况下，处置抵押物，从中获得补偿。此时，银行只要能够将抵押房产以相当与市场价格的七成出售，即可收回贷款本息。这样，银行的风险几乎全部转移到了购房者手里，一旦购房者收入降低或中断，房屋被银行拍卖，损失将非常之大，可谓是天灾人祸后的雪上加霜，这既不利于社会稳定，也给购房者造成了巨大的主观心理压力，大大抑制了房地产市场的需求。再者银行为了避免坏帐风险，把贷款与房价比例压到70%，致使高昂的首期付款超出大多数居民的承受能力，也大大抑制了居民的贷款购房热情。银行面临着要么提高贷款比例，面对更大坏帐的风险；要么缩减住房贷款额度，在房地产市场外徘徊的二难选择。在这种情况下，房地产信用保证保险的作用便极其明显。购房人只需要交纳少量的保费，在其收入中断期间，保险公司便可代替购房人向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房人的房屋被低价拍卖的风险，银行也会因为有了保险公司的还款保证而较大幅度的提高贷款与房价的比例。1995年底，天安保险公司率先推出了试行的“商品房按揭保证保险”，为购房者连续三个月未履行或未完全履行约定承担偿还贷款的责任，这一险种的推出既拓宽了公司的市场份额，同时也为中国保险业提供了宝贵的经验。
2）住房按揭贷款人寿保险 这是与住房信用保证保险密不可分，互为补充的一种保险业务。与信用保证保险不同的是其保险对象是购房者的利益（前者的保险对象是银行的利益）。保险公司按照信用保证保险条款在购房者连续三个月无法按贷款合同规定而代为还贷，一段时间之后，保险公司要向借款人追偿代付的欠款和利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押房屋，这时购房者将在遭受导致其收入中断的天灾人祸之后，面临房屋被拍卖而流离失所的悲惨境地，而“住房按揭人寿保险”能够避免这种悲剧发生。【14】该项保险保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕。在这种机制下，一方面购房者每月仅须支付贷款的利息，人寿保险期满后保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；同时又可确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以致丧失还款能力而出现贷款无法收回构成的风险。
3）按揭房屋财产保险 住房按揭人寿保险解决了住房按揭业务中借款人（购房人）的风险，有关按揭房屋本身的风险可以依靠按揭房屋财产保险来解决。如在住房按揭贷款期间，抵押房屋因火灾或其他意外遭受损失时，贷款银行作为抵押权人的权益将受到损害。因为此时如借款人不还款的话，贷款人会因为房屋遭受损失而无法实现抵押权。抵押房屋财产保险正好可以减少这种风险。这种财产保险与一般财产保险不同的是需将贷款人设为被保险人，因为在这种保险中，从本质上说，是以贷款人的抵押权保险利益为保险标的，而不是以借款人的所有权利益为保险表的。通过这种保险可以将房屋遭受灾害损害的风险降至最低限度
2、 在保险金额、保险期间、缴费方式的设计上
本人认为，若要购房贷款保险不超出避免银行坏帐的必要目的，保险金额应以贷款本金加利息为准。由于借款人应偿还的债务金额是逐年减少的，所以，保险金额也应是逐年减少的。又由于债务人可能提前还款或拖延还款，为保证灵活性，保险合同应是一年一保、一年一缴的，直至还清贷款。倘若借款人不续保，贷款人可代为续保，由此发生的费用由借款人承担。关于保险金额问题，有人认为：“房屋不动产价值不可分割，保单设计应按整房价值计算，要求全额投保并未违规。不合理的只是险种，保险公司的操作并未违反相关规定。”【15】但是在按揭贷款保险中，保险标的是抵押权保险利益和信用保险利益，其利益价值即为未还贷款及利息，这不存在不动产的价值分割问题。【16】
3、 在保险费率、违规操作问题上
在资金市场垄断的情况下，背离《反不正当竞争法》和《消费者权权益护法》的市场行为必然发生，弱势群体说是自由其实不自由的局面难以打破；在“强制保险”和“指定保险人”的体系下，净费率过分偏离保险事故发生率，保险费率包含过大成分的附加费率也是必然的。【17】面对这样一个问题，首先必须打破银行垄断局面，促进银行竞争，使银行能接受各家保险公司的产品；其次是反对银行超越民法意思自治和公平原则的行为，打破银行和保险公司之间的不正当“合作”关系；第三是随着建筑材料升级换代，按揭房屋出险率趋低的趋势，对不同类型的房屋实行不同的保险费率，如钢混结构且新建的房屋，费率可以很低或不要求投保；木质结构的，保险费率可以设定很高；砖混结构的并竣工一定年限的房屋，保险费率适中。
4、 在利用国家信用上
我国应借鉴美国的成熟经验设立政府按揭贷款保险机构，以政府信用和雄厚的资金实力为借款者提供保险，不仅可以克服目前由开发商出面担保的众多缺陷，又可以有效分散银行风险，增加金融机构的安全性，使银行提供低息贷款，降低首付款金额，使更多的中低收入家庭有能力获得住房抵押贷款，解决住房问题及大量商品房搁置。
结束语
西方发达国家的经验告诉我们，保险业介入住房按揭市场，能对其发展起巨大作用，然而，目前我国的房地产保险却处于一种尴尬地步。一方面，房地产保险险种单一，仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔负，这在事实上实际是购房者化钱保障银行的利益；与此同时，社会公众对这种单一品种的保险反映平淡，为数不少的消费者认为，住房作为一种不动产不可能丢失，风险非常小，并且银行是受益者，投保也应由银行支付保险费。这种现状严重地限制了我国房地产市场的发展。笔者认为，有必要在借鉴西方发达国家经验的基础上，结合我国国情构建真正实用和满足需要的按揭保险体系及配套服务，从而使我国的住房按揭保险走上健康有序的发展轨道。
参考文献：
【1】王涌泉：住房按揭法律问题研究[z],中国法学家网站（www•chinajurist•com），2002-5-4；
【2】张丽施：《商品房预售中按揭制度的法律完善》，载《河北法学》，第21卷5期144页；
【3】田海东：《住房政策国际借鉴和中国现实选择》，清华大学出版社，1998年6月版；
【4】2002年9月18日福建消委会个人住房贷款保险问题研讨会上各观点之一；
【5】同上；
【6】周玉华：《保险合同与保险索赔理赔》，人民法院出版社，2001年版，第112页；
【7】曹建元：《房产保险》，上海财经出版社，2001年版，第203、208页
【8】吴先明：《美国的住房信贷运行机制》，载《光明日报》1999年11月5日；
【9】周剑：《我国住房抵押贷款及担保机制现状》，载《房地产金融》2000年8月11日；
【10】王一凡：《我国住房按揭保险现状之解析》，载《上海保险》2001年11期；
【11】同上；
【12】陈小杭：《住房按揭保险问题初探》，载《房地产市场》2003年第7期；
【13】诸葛良：《住房贷款抵押物保险得改一改》，载《中国工商报》2000年7月6日；
【14】刘震、王玉华：《中国房地产市场》，湖北人民出版社，1999年9月版；
【15】江朝国：《保险法基础理论》，中国政法大学出版社2002版，第87、106页；
【16】艾辉：《一种遭遇，两种结局》，《南方周末》2000年9月26日；
【17】ScottE•Harringtom Gregory•R•Niehaus,陈秉正等译《风险管理与保险》第111页-116页。
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