企业在物权保护方面的法律风险防控

企业在物权保护方面的法律风险防控

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物权是市场经济发展的基础，是商品交换的前提，是人类生存发展的物质保障。民营企业要生存发展，必须要重视保护物权。民营企业在物权保护方面存在以下法律风险：

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交易前仔细审查不动产权属。

如果企业购买不动产或接受他人以不动产的投资，应当仔细审查不动产权属是否清晰、有无争议、不动产上是否存在担保物权等其他物权。可以要求不动产所有人协助企业到登记机关查询不动产的权属状况，对于交易金额较大的不动产，还可以委托律师就不动产权属是否清晰、是否涉诉、是否设立担保物权进行调查。受让权属不清、有争议或者设立有其他物上权利的不动产可能会让企业陷入纠纷，带来财产损失。

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交易后及时办理不动产物权登记。

企业通过改制、买卖、共有物的分割、投资等方式取得土地、房屋等不动产，法律规定应当办理登记的，应及时办理不动产物权登记，取得不动产权属证书。切勿为不正当目的而与他人达成不办理不动产转移登记的“内部协议”，这种协议既不受法律保护，也可能给企业带来巨大风险。

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企业的动产权利凭证应当妥善保管。

通过买卖、共有物的分割、融资租赁、投资等方式取得的动产，应当及时办理交付手续，实际占有动产。对于法律规定需要办理登记的船舶、航空器、机动车等特殊动产，应当及时办理变更登记，以避免发生权属争议的风险。

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合理运用预告登记制度。

如果企业以按揭方式购买商品房时，预告登记可以减少买受人将来无法取得物权的风险，建议向登记机关申请预告登记。但应该清楚预告登记并不直接具有排他的物权效力，应在能够进行不动产登记之日起三个月内向登记机关办理所有权登记；否则，如他人在该房屋或其他不动产上设定了所有权或担保物权，企业将无法取得协议约定的不动产。

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避免租赁或受让违法建筑。

对于无规划行政部门、建设行政部门核准审批建造的房屋（除历史形成的合法建筑外），通常属于违法建筑。租赁或受让违法建筑，既可能面临该建筑物被拆除而无法获得补偿的风险，也要承担违法建筑因建筑质量安全、消防安全引发的人身伤亡、财产损失的巨大风险，企业务必慎重。

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购买小产权房时权利存在风险。

企业通过买卖、以物抵债等方式受让他人的土地使用权、房屋时，应审查是否为集体土地使用权,是否为在集体土地上修建的对外出售的房屋（俗称小产权房）。企业与他人签署的有关受让集体土地使用权、买卖小产权房或以物抵债协议均存在相关法律风险。

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企业作为矿业权人有权要求建设单位在压覆范围内赔偿相应的损失。

如果企业依法取得的探矿权、采矿权上有建设项目立项，可以要求建设企业委托具备资质的地质勘查单位，对建设项目是否对矿产资源构成压覆进行地质调查，并要求建设企业向省级国土部门评审中心对是否构成压覆进行评审；对构成压覆矿产资源的，企业作为矿业权人有权要求建设单位在压覆范围内赔偿相应的损失。

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