房屋无权处分中，“善意”的举证责任及证明事项

房屋无权处分中，“善意”的举证责任及证明事项

无权处分不会导致债权合同无效:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，受让人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

但是，能否发生物权转移的效力呢？《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”也就是说，如果第三人（受让人）是善意的，并且支付了合理的对价、房子已经过户到第三人名下，第三人就可以取得标的房屋的所有权。

这其中最关键的就是“善意”的证明。

一、“善意”的举证责任承担主体：（原）房屋真实权利人承担第三人不构成善意的举证责任

《物权法解释一》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”需要注意的是，举证责任虽然在（原）房屋真实权利人，但是受让人也可以提供对自己有利的证据证明自己不知道且不应当知道转让人无权处分且自己无重大过失。

二、（原）房屋真实权利人需要证明的事项：受让人知道、应当知道、有重大过失

所谓“善意”就是不知道并且不应当知道出售人无权处分，反之，不构成善意就是知道或者应当知道。此外，根据《物权法解释一》第十五条的规定，如果受让人有重大过失，也认定买受人不构成善意。

1、“知道”的证明

《物权法解释一》第十六条第一款规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”，即如果能够证明受让人存在上述五中情形之一的，就可以证明受让人“知道”无权处分，就可以证明受让人不构成善意。

2、“应当知道”的证明

《物权法解释一》第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。” 对于如何证明“应当知道”，该条规定并没有给出明确答案，只能在个案中根据具体案情来进行分析判断。但是，证明“应当知道”依据应当是《物权法解释一》第十六条第一款所规定的是五中情形之外的情形。

3、“重大过失”的证明

《物权法解释一》第十七条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”在房屋买卖中，如果受让人没有实地看房，没有通过中介进行买卖，甚至没有查看房产证等，可以认定为受让人有重大过失。

三、法律后果

如果能够证明受让人非善意购买人，则受让人不构成善意取得。房屋所有权的变动无效，受让人应当返还房屋。

附王某某、陈某某小额借款合同纠纷、确认合同无效纠纷案

案情简介：涉案房产位于佛山市南海区桂城叠滘大道烟草大厦悦雅轩楼1403房，房地产权证号为粤房地证字第××号，房地产权证记载的权属人是陈某某，并记载陈某某占有房屋的全部份额。

2015年4月3日，王某某（女方）与陈某某到南海区婚姻登记处办理离婚登记，并于当日签订一份《离婚协议书》，确认双方于1998年4月17登记结婚，并约定：王某某与陈某某自愿离婚；夫妻财产分割：位于佛山市南海区桂城叠滘大道烟草大厦悦雅轩楼1403房、房地产权证号为粤房地证字第××号、登记权属人是陈某某、国有土地使用权证号为南府国用（2002）特010269号的房产归女方所有，男方有义务协助女方办理过户手续……

2015年4月8日，陈某某与梁某某登记结婚。

2015年4月，集成公司的工作人员现场到位于佛山市南海区桂城叠滘大道烟草大厦悦雅轩楼1403房考察，并取得佛山市南海区桂城叠滘大道烟草大厦悦雅轩楼1403房房地产权证、陈某某与梁某某结婚证的情况下，于2015年4月24日向陈某某发放了贷款25万元，双方并于2015年4月29日就佛山市南海区桂城叠滘大道烟草大厦悦雅轩楼1403房到房地产管理部门办理了抵押登记，登记的抵押债权数额为25万元，登记的抵押权人是集成公司，房地产他项权证号为粤房地他项权证佛字第0200062528号。该抵押登记至今未解除抵押。

后因上述借款到期，陈某某归还了上述借款本金25万元。2015年10月27日，陈某某与集成公司签订了一份《借款合同》，约定：由集成公司再出借25万元给陈某某，借款期限自2015年10月26日至2018年10月25日，借款利率按年利率19%，采用等额本息的还款方式按月分36期归还借款本息给集成公司。同日，集成公司与陈某某又签订一份《抵押合同》，约定：陈某某以其自有的位于佛山市南海区桂城叠滘大道烟草大厦悦雅轩楼1403房抵押给集成公司，作为向集成公司借款25万元的抵押担保，双方于2015年11月5日再次到房地产管理部门办理了第二次抵押登记，登记的抵押债权数额为25万元，登记的抵押权人是集成公司，房地产他项权证号为粤房地他项权证佛字第0200067316号。该第二次抵押登记至今未解除抵押。

裁判原文节选：

一审【案号：佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初4065号】《中华人民共和国物权法》第六条规定”不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据物权公示公信原则，2002年6月26日起陈某某为涉案房产的登记房屋所有权人和登记土地使用权人，同时上述房产属于王某某与陈某某夫妻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产。2015年4月3日，王某某与陈某某离婚分割夫妻共同财产时约定上述涉案的房产归王某某所有，上述协议不违反法律规定，具有法律效力。陈某某实际上在离婚时将自己对涉案房产的一半产权也分割给王某某所有。

陈某某在与王某某离婚后的一个月内，将上述房屋抵押给集成公司作为向集成公司借款25万元的抵押担保，并办理了抵押登记手续，陈某某的行为明显损害了王某某的合法权益，属于无权处分行为，但由于陈某某在向集成公司借款时，并没有向集成公司如实告知上述房屋实际为王某某所有的情况，集成公司已经要求陈某某出示了房地产权证原件、陈某某与梁某某结婚证，并有到现场进行考查核实，集成公司基于涉案房产登记在陈某某的情况下，与陈某某签订借款合同及抵押合同，向陈某某支付了出借款项25万元以取得涉案的房屋的抵押权，集成公司属于善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条”无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，当事人善意取得其他物权的，参照前款的规定”的规定，抵押权人取得抵押权也可以参照上述善意取得制度而取得抵押权，而集成公司在本案中作为贷款人和抵押权人，已尽善良管理人所需的谨慎注意义务，并向陈某某支付了对价，就涉案房产办理了抵押登记，取得对涉案房产的抵押权，故王某某请求确认陈某某将涉案房产抵押给集成公司的行为无效，并请求注销抵押登记，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王某某的全部诉讼请求。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，由王某某负担。

二审【案号： 佛山市中级人民法院（2016）粤06民终5853号】本院认为，本案二审争议的焦点是陈某某、集成公司就涉案房产设立抵押权的行为是否合法有效。

关于涉案抵押合同的效力。首先，涉案房产的房地产权证上登记的权属人系陈某某，集成公司在签订涉案抵押合同时亦审查了陈某某的结婚证，确认涉案房产并非陈某某与梁某某的夫妻共同财产，亦实地查看了涉案房产，根据物权登记的公示公信效力，集成公司有理由相信陈某某系涉案房产的所有权人，对涉案房产享有处分权，王某某关于陈某某、集成公司恶意串通的主张仅为个人推断，无任何证据证明，本院不予采信。其次，涉案房产系陈某某和王某某在婚姻存续期间的夫妻共同财产。虽然陈某某和王某某通过《离婚协议书》约定将涉案房产分割给王某某，但双方尚未办理权属变更登记，涉案房产仍是王某某和陈某某的共有财产，故陈某某作为共有人之一在未经共有人王某某的同意的情况下与集成公司签订涉案抵押合同的行为，系无权处分，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，王某某以陈某某对涉案房产不享有处分权为由主张涉案抵押合同无效，没有法律依据。综合上述情况，涉案抵押合同并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应认定为无效的情形。本院对王某某关于涉案抵押合同无效的主张不予支持。

在本案中，集成公司和陈某某在签订涉案抵押合同后亦办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条”以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，集成公司的抵押权自登记时设立。

另外，根据抵押权的善意取得制度来判断，本院认为集成公司亦合法取得了抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条”无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，当事人善意取得其他物权的，参照前款的规定”的规定，抵押权的善意取得应参照所有权的善意取得的认定标准。在本案中，集成公司已将贷款发放给陈某某，双方亦依照法律规定办理了抵押权登记，故认定集成公司是否善意取得抵押权的关键在于认定集成公司在签订涉案抵押合同和办理抵押登记时是否是善意。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第十五条规定：”受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”；第十六条规定：”具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”如前所述，涉案房产登记在陈某某名下，集成公司审查了涉案房产的房地产权证、陈某某的结婚证，基于物权登记的公示公信效力与陈某某签订抵押合同并办理抵押权登记，已尽到谨慎注意义务，王某某未能举证证明集成公司不构成善意或具有前述物权法司法解释第十六条规定的重大过失情形，应承担举证不力的后果。故本院认定集成公司系善意的，且已取得涉案房屋的抵押权。王某某请求确认陈某某、集成公司的抵押行为无效并请求注销抵押登记，没有法律依据，本院不予支持。综上，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王某某负担。

本判决为终审判决。

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