第三人善意有偿取得抵押物，可认定其取得所有权

第三人善意有偿取得抵押物，可认定其取得所有权

——第三人善意有偿取得抵押物，在已办过户登记或经生效判决确认买卖合同有效情况下，应认定取得抵押物所有权。

标签：抵押｜善意取得｜不良资产｜生效判决｜物权变动

案情简介：1996年，实业公司以在建房地产向银行抵押借款。1997年，实业公司在隐瞒抵押的情况下，与百货公司、信托公司、信用社先后就抵押范围内新建成期房签订房屋买卖合同，并收取对价、办理入住。其中百货公司、信托公司已取得产权证，信用社获得法院认定购房合同有效、实业公司应办理过户登记的生效判决。

法院认为：根据《担保法》规定，不动产抵押权的生效和不动产物权的转让均以登记为生效要件和公示方法。在规范的已登记抵押权的房屋转让过程中，在抵押权未消灭时，受让人所取得的房屋所有权凭证上应有抵押权的记载。房地产管理部门应以此种方式告知受让人取得的房产上的他项权利负担。但本案特殊性在于，一方面，房产部门未在百货公司、信托公司所取得的房产证上记载抵押权；另一方面，实业公司恶意隐瞒房屋已抵押的事实。本案购房人以合理价格向实业公司购买房屋，已支付全部价款，并占有和使用房屋至今。由于实业公司的恶意和基于对房地产管理部门登记的依赖，使得房屋买受人在办理过户登记手续时，无法知晓房屋已抵押的事实。百货公司、信托公司已取得房屋所有权凭证，应认定其对购买的房屋享有所有权。信用社虽尚未取得房屋所有权证，但生效判决同样具有物权变动效力，信用社亦已取得所购买房屋的所有权。

实务要点：第三人善意有偿取得抵押物，在已办理过户登记或经生效判决确认买卖合同有效的情况下，应认定购房人已取得抵押物所有权。

案例索引：最高人民法院（2011）民二终字第28号“某银行与某百货公司等借款担保合同纠纷案”，见《抵押权行使的范围及其诉讼时效——中国东方资产管理公司武汉办事处与平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业（武汉）有限公司借款担保合同纠纷案》（审判长付金联，代理审判员王涛、李相波），载《最高人民法院商事审判指导案例·合同与借贷担保卷（6）》（2012:483）。

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