房产律师商品房买卖法律实务解析

【商品房预售条件】

1、看开发商是否已经取得《土地使用权证书》；

2、看开发商是否已经取得《建设工程规划许可证》；

3、看开发商是否已经取得《施工许可证》；

4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

5、看开发商是否已经取得《商品房预售许可证》。

法律依据：《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条。

【商品房销售条件】

1、看开发商是否已经取得《企业法人营业执照》；

2、看开发商是否已经取得《房地产开发企业资质证书》；

3、看开发商是否已经取得《土地使用权证书》或者《使用土地的批准文件》；

4、看开发商是否已经取得《建设工程规划许可证》；

5、看开发商是否已经取得《施工许可证》；

6、看开发商是否已通过有关部门的竣工验收；

7、看开发商对居民拆迁安置是否已经落实到位；

8、看开发商对供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

9、看《物业管理方案》已经落实；

10、看开发商是否已将《房地产开发项目手册》及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

法律依据：《商品房销售管理办法》第七条、第八条。

【商品房销售面积计算】

1、商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

2、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

3、套内的使用面积：按《住宅建设设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）第２.５.２条的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

4、套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。

5、共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

6、非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

7、阳台建筑面积：按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

A、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

B、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

8、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

9、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

法律依据：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第三条、第四条。

【商品房公用建筑面积分摊】

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

法律依据：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第五条。

【商品房可分摊的公用建筑面积】

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

法律依据：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第六条。

【商品房不应计入的公用建筑空间】

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；

2、售房单位自营、自用的房屋；

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

法律依据：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条。

【商品房分摊公用建筑面积的计算方法】

分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数；

公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和；

公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积。

法律依据：《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第九条。

【买卖房屋的契税交纳】

纳税人：

1、土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人；

2、经批准转让以划拨方式取得土地使用权的房地产时，房地产转让双方。

征收范围：

1、国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

2、以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；

3、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；

4、建设工程转让时发生土地使用权转移的；

5、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。

税率：3％

计税依据：

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；

3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；

4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除。

前款成交价格明显低于市场价格和交换价格的差额明显不合理，并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。

交税时间：

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局和市地方税务局确定的其他凭证的当天。

纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

法律依据：《北京市契税管理规定》第二条、第三条、第五条、第六条、第八条。

【商品房委托房产测绘单位进行房产测绘的情形】

1、申请产权初始登记的房屋；

2、自然状况发生变化的房屋；

3、房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。

法律依据：《房产测绘管理办法》第六条。

【房产测绘单位的资格】

房产测绘单位应当取得省级以上测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。

法律依据：《房产测绘管理办法》第十二条。

【房产测绘成果的异议】

当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。

法律依据：《房产测绘管理办法》第十七条。

【商品住宅销售价格构成】

1、住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用；

2、期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用；

3、税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等；

4、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费

5、利润。

法律依据：《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第七条。

【不得计入商品住宅成本的费用】

1、各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用；

2、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

3、土地闲置费；

4、开发经营者自留的房屋建设费用；

5、营业性用房和设施的建设费用；

6、由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。

法律依据：《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第八条。

【商品住宅销售广告】

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

法律依据：《商品房销售管理办法》第十四条、第十五条。

【商品房买卖合同应当明确的主要内容】

1、当事人名称或者姓名和住所；

2、商品房基本状况；

3、商品房的销售方式；

4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

5、交付使用条件及日期；

6、装饰、设备标准承诺；

7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

8、公共配套建筑的产权归属；

9、面积差异的处理方式；

10、办理产权登记有关事宜；

11、解决争议的方法；

12、违约责任；

13、双方约定的其他事项。

法律依据：《商品房销售管理办法》第十六条。

【商品房买卖面积误差的处理】

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　　　　　 产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝─────────────×１００％

　　　　　　　　　合同约定面积

法律依据：《商品房销售管理办法》第二十条。

【商品房买卖中预订款性质费用的处理】

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

法律依据：《商品房销售管理办法》第二十二条。

【《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》】

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

法律依据：《商品房销售管理办法》第二十三条。

【商品房销售后不得擅自变更规划、设计】

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

法律依据：《商品房销售管理办法》第二十四条。

【商品房销售样板房】

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

法律依据：《商品房销售管理办法》第三十一条。

【商品房交放房时“二书”】

销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

依据：《商品房销售管理办法》第三十二条。

【商品房的质量保修】

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

法律依据：《商品房销售管理办法》第三十三条。

【商品房的主体结构质量不合格】

商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

法律依据：《商品房销售管理办法》第三十五条。

【经济适用住房】

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

法律依据：《经济适用住房管理办法》第二条。

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