此案应定为返还原物纠纷还是买卖合同纠纷

此案应定为返还原物纠纷还是买卖合同纠纷

作者：汝南县人民法院 郭旗

案情：汝南县汝宁镇市民姚某与高某之兄高亮（化名）原系夫妻。2001年12月25日，姚某与高亮离婚时，双方协商将位于汝南县汝宁镇长史街5号的楼房（上下两层两间房屋）一座归姚某所有。随后，姚某带次子外出打工。2004年5月9日，姚某长子高宝（化名）持姚某第一代身份证件和该房产证，在汝南县三门闸供销社其朋友家中，由刘某和姚某妹妹在场证明，高宝把该楼房以价款2.8万元卖给其叔叔高某，在收到高某购房款2.8万元后，把上述证件均交给了高某，刘某和姚某妹妹在证明人栏中签了名字和日期。被告高某购房后，对门窗进行了装修、在二楼铺设了地板砖，打通一楼、二楼与西邻自己的楼房间隔西墙。该楼房中原告的床柜等物品被高宝拉到其姥姥家存放。2008年8月，姚某称与其母亲与妹妹均有矛盾，虽离婚后回过汝南几次，但没见过面，直至近期回汝南去看老宅时才知道自己房子被儿子高宝卖掉，与高某交涉无果后，一纸诉状将高某诉诸法庭，要求高某返还房屋并恢复原状。

被告高某认为，自己取得房屋是2004年5月9日从姚某之子高宝手中取得房产，当时高宝持该房房产证（00011953号）及姚某身份证，高宝及姚某妹妹、证人刘某在场签字证明自己购房事实，且卖房后，高宝把屋内姚某的家俱又拉到姚某母亲家，构成表见代理，自己占有房屋是基于买卖合同取得，是合法有效的，不存在返还之说。

此案经审理另查明，原被告所争议房产证权利人仍登记为姚某。

合议庭产生两种处理意见：

第一种意见：原、被告间系买卖合同纠纷。原告在2001年12月25日离婚后长期外出，被告就该房屋进行买卖交易时，原告之子高宝已是成年人，其持有原告有效身份证件及原告楼房产权证书，且原告之妹在场做证，被告有理由相信高峰具有处置该房产的代理权，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，高宝的行为构成表见代理。故高宝以原告名义与被告买卖该房产的行为是有效的。

第二种意见：原、被告间系返还原物纠纷。所争议房产产权登记产权人为姚某，被告占有的该房产，是基于原告之子无权处分，并未取得原告追认，且被告尚未办理房产过户登记手续，原告作为权利人可以请求无权占有不动产的被告返还原物，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告请求被告返还房屋的请求应予支持。

笔者同意第一种意见，理由是表见代理成立，原告之子与被告交易行为发生在在2004年5月9日，房屋买卖行为应受《中华人民共和国合同法》调整。被告在向高宝支付了购房全部价款后，其与高宝之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。另根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因原告之子与被告房屋买卖交易发生在2004年，原告房屋内旧存家俱被高宝拉至原告母亲家中，原告在驻马店市置备房产一处，也交由儿子高宝居住，其后原告曾于2005年12月回汝南办理第二代身份证，因此在距卖房达4年余的时间内，可以推定原告对该房产被被告占有、使用应是知晓的；原告在4年多时间内未提出异议，可以推定原告已经认可高宝与被告间房屋买卖的事实。原告称与母亲与妹妹有矛盾，虽回过汝南，但没见过面，直至2008年8月才知道房屋买卖的事实，不符合常理，其辩称理由应不予采信。

综上，在被告已实际向原告之子支付了房屋全部价款，并且实际占有、使用所诉争房屋长达4年多之久，原告不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人。被告虽未对该房屋办理房产过户手续，但基于生效的房屋买卖合同而占有该楼房，原告请求被告返还，应不予支持。

此案最终经法官调解，原、被告达成被告一次性补偿原告13500元，原告协助被告办理产权过户的一致意见。

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