业主权概念及其法律化

眭鸿明 王媛

关键词: 业主/业主权/物权法立法

内容提要: 本文界定了“业主”、“业主权”的内涵，并阐释了业主权与相关权利如小区内的一般所有权、居住权、承租权、典权以及小区外的所有权等之间的关系，继而提出“业主权”法律化的初步设想。

业主权、建筑物区分所有权是随着近现代社会城市化、商业化的发展而逐步被认知并被部分国家法律所确立的新型权利，这种权利的法律确认，意味着民法对主体私权的关爱及维护更为渗透、更加细致;同时也表明民法为代表的私法制度的本性将得到进一步张扬。近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展，其间关于业主或建筑物区分所有权人的权利行使及维权的要求，显得尤为迫切。因此，百姓的经济生活、国家的法律实践，乃至和谐社会的建设，均急迫需要明晰的法律规则的调整。《物权法(草案)》虽然对相关权利做出了部分规定，在一定程度上使业主权、建筑物区分所有权找到了法律依据，但现实生活中主体所期望的“物尽其用”、“定分止争”、“经济民主”等权利要求尚不能得到满足;而且，就法律规则的适用而言，《物权法(草案)》采用的是“业主的建筑物区分所有权”这一称谓，与社会生活中百姓所称呼的“业主权”不相对应，可能会在将来具体的适用上带来歧义，也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱，导致民法理论与社会生活出现裂痕。笔者基于上述缘故，想就业主权、建筑物区分所有权等概念作出辨析，以期对现有《物权法》立法有所助益。

一、哪些人可以称为“业主”?

在我国，业主概念的引入是房地产经济发展的结果。从最初的房地产统计指标到03年出台的《物业管理条例》，业主逐渐从经济学概念演化为法律概念，并在经济生活与人们的日常物业管理活动中被广泛地使用。

(一)对“业”的理解

对“业”理解可以有这样不同的认识：(1)宽泛意义上的理解“业”是泛指所有的产业，可等同于财产来理解，是一个与人身相对的概念，既包括了物，又包括智力成果;(2)特指物，包括不动产和动产，是权利主体人身之外的、为人力所支配、并且有一定使用价值的物质资料，除此之外的其他事物如行为、智力成果等均不包含在内;(3)指不动产，即土地、自然资源以及建筑物等土地定着物、附着物。从我国目前对业主概念使有的生活习惯和法律运用的倾向上来看，“业”的内涵所指主要是第三种认识。

值得注意的是，在土地整体规划开发使用的条件下，“业”的范围会延伸到以土地整幅使用权共享为基础的建筑物区划之内的房屋相关物，如绿地、树木、空间、道路、标识等。

(二)业主的界定

字面上看,“业主”即“业”的所有者。03年建设部出台的《物业管理条例》第6条中规定“房屋的所有权人为业主”，把业主界定为房屋所有权人;如将“业主”定位于“房屋所有权人”，那么，《物权法(草案)》第6章“业主的建筑物区分所有权”这一称谓，表明立法者意图中的“业主”范围包括“建筑物区分所有权”内涵，并将“建筑物区分所有权”列为业主所有权的一种特别形态。

其实未必如此。笔者认为，在建筑物区划范围之外的“业主”的内涵,可以按照上述观点作出判断，即只有房屋的所有人才能称之为“业主”，但就建筑物区划内的房屋及相关物的权利享有和维护而言，只要对房屋及相关物享有占有、使用、收益或处分中的部分权能与利益，即可构成法律意义上的“业主”。依这一判断，建筑物区划内的“业主”是指对房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、处分人。只要符合以下几个规定性，就应当在区域范围内正当地行使权利而成为建立于房屋及其相关物之上的权利主体----业主。这些规定性包括：在以土地整幅利用为基础的建筑区划范围为内;区域范围内客体应为房屋及其相关物;享有对房屋及其相关物直接进行全部或部分支配的权利;直接享受房屋及其相关物的占有、使用、收益或处分利益;对房屋及其相关物的权利具有排他性。

在建筑物区划范围内，房屋的居住权人、典权人，由于能够直接享有房屋及相关物的支配权和利益，即对房屋及其相关物享有占有、使用和部分的收益、处分权利，因此，居住权人和典权人可以称为“业主”;在房屋及相关物之上的特别债权人如承租权人，因为其对房屋能够享有支配权、排他权等“物权性”因素，享有对房屋及相关物的占有、使用、收益和排他效力，亦具备了“业主”的构成要素，所以，享有对房屋及其相关物的权利的承租权人也可以成为业主。根据“业主”的这一规定性，由于担保物权是对物的交换价值进行支配并享受物的交换利益，它并不直接与房屋及相关物的占有、使用等权利义务发生关系，所以担保物权人不能成为业主。只有当担保物权人通过优先受偿权而获得了房屋及其相关物的直接支配权之后，才可能成为业主。

综上所言，我们所称谓的“业主”，事实上表达在两种语境之中，在建筑物区划之外的“业主”仅为房屋的所有权人;在建筑物区划之内，则可以包括房屋及其相关物的所有权人、居住权人、承租人和典权人。

(三)业主权的内涵

从法律调整角度而言，建筑物区划之外的“业主”权利，只需依据一般的不动产所有权的规定即可;建筑物区划之内的“业主”权利则需要专门的规则予以确认和保护。众所周知，随着人口增涨、城市化进程加快、土地日趋紧张，使得以土地整幅使用权共享为基础的高层建筑或复合型建筑越来越普遍。建筑物区域之内(通常称为小区)众多业主在一个区域内形成了具有很强公共性的社会关系。在此社会生活条件下，势必要重新定位“业主权”概念。为此，笔者设想：《物权法》中所确立的“业主权”，仅调整建筑物区划之内的“业主”相关事务，不触及建筑物区划之外的“业主”权益问题。

可见，本文所称的“业主权”实为小区内复合物权形态，特指在以土地整幅使用权共享为基础的建筑物区划(小区)内的建筑物区分所有权人、居住权人、承租人、典权人对房屋及相关物所享有的权利义务的总称。权利的主体为业主，即房屋的区分所有人、居住权人、承租人和典权人等;客体为以土地整幅使用权共享为基础的建筑物区划内的房屋及其相关物，可以延伸到小区规划之内开发商建设的公共配套设施、公共服务设施以至于小区范围内的公共空间等多重区域;业主权的内容具有多重权利内容，包括了主体专用部分的专有权、公用部分的共有权和成员权，以及由上述权利所形成社区权利。

二、“业主权”与相关权利

(一)业主权与建筑物区分所有权

1989年11月建设部发布的 《城市异产毗连房屋管理规定》确立了“异产毗连房屋”的概念及内涵，即结构相连或其有共有、公用设备和附属建筑物，而为不同所有人所共有的房屋属于“异产毗连房屋”。这是国家机构目前仅有的关于“建筑物区分所有关系”的表达方法;《物权法(草案)》开始使用“业主的建筑物区分所有权”这一概念。这一概念虽然为相关主体的保护和实现提供了一条新的途径，是立法上的一个重大进步。但笔者认为，业主的建筑物区分所有权不能概括现代业主的所有权利，概念的内涵尚显狭隘。业主权与建筑物区分所有权不能同日而语，主要区别体现在这样几个方面：①权利主体不同。业主权利主体除了包括区分所有权人，还包括了居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体。②权利客体不同。业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外，还包括了在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至于小区整体环境等。③权利内容不同。业主权除了包含了区分所有权，还包含了非所有权形态的权利因素，例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。

有学者注意到，建筑物区分所有权作为一种物权,旨在规定静态的物的归属问题，不应当包含成员权这一混合性权利，而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利束，强调的是动态的权利运行。 [1]这一观点值得注意，它至少强调了业主权的内涵不能为建筑物区分所有权所涵盖，如把概念界定为建筑物区分所有权则会缩小业主的范围。但作者认为“业主权仅为物业管理中使用的概念，与建筑物区分所有权分属不同领域”这一定论未必恰当。从前述内容看，“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。

(二)业主权与以非小区形式存在的建筑物所有权

我国房地产建设的实际状况是以土地整幅规划、使用为基础的建筑物区域即小区已经成为商品房存在的主要形式，但仍然还存在着相当数量的以非小区整体规划为存在形式的其他建筑物。如前所述，广义的“业主权”包括小区之外的房屋所有权，但法律上的“业主权”仅定位于建筑物区划(小区)内业主的复合物权。如此而言，就在逻辑上出现了新的问题——即业主权是否与非小区规划建筑物的“业主”权利设定、保护的存在矛盾?其实，业主权在设定、保护规划小区内业主的权利义务的过程中，并不排除其他建筑物形式中所有权者的权利，只不过小区规划外的建筑物所有权人这类“业主”权利不由法律“业主权”规则予以规定而已。小区规划外的建筑物所有权人按照一般的所有权关系由《物权法》作出系统规定即可。

(三)小区内一般房屋所有权与业主权

小区内一般房屋所有权是指在规划小区内，对作为一物(以独立形态存在)的房屋所享有独立的占有、使用、收益和处分的权利，如独立别墅的房屋产权。这种所有权在我国城市不具有普遍性，城市更多地房屋是规划开发的多层或高层建筑。一般房屋所有权人由于其对房屋享有完全的支配权利，是当然的业主。一般房屋所有权人与区分所有权人是业主权主体内涵的主要成分。

(四)小区内的居住权、承租权、典权与业主权

小区内居住权指居住权人对他人于建筑物区划内所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用的权利。居住权是否有收益权尚有争议，有反对也有支持，或有条件享有; [2]是否以专门的物权来对居住权作法律规定，这在我国民法界也是一个有争议的问题。但争议并不妨碍居住权作为一种社会生活中产生出来的应有权利的客观存在。居住权人排他地享有对房屋及其相关物的部分直接支配权利，享受房屋及其相关物的部分利益和经济内容并承担义务，这些因素使居住权人具备了成为业主成分的基本条件。

小区内房屋租赁是指建筑物规划区内的房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人占有、使用，由承租人支付租金的行为。在现代经济社会中，越来越多的债权被赋予物权的效力，出现了债权物权化倾向。 [3]在房屋租赁中，承租人由租赁权获得了对房屋及其相关物的占有、使用甚至部分收益、处分的等直接支配权利并享受其利益，由此而具备了业主身份的条件而成为业主。

典权是指支付典价、占有他人于建筑物规划区内的房屋，从而进行使用收益的权利。在典权之中，由于承典人有权占有房屋供自己使用，在典权存续期内，还可以将房屋转典或出租给他人，行使对房屋的占有、使用和部分处分、收益的权利。基于此，典权人也成为业主的重要组成部分。

三、立法是否采纳“业主权”概念?

即便采纳“业主权”概念，这一概念在《物权法》中能否使用以及如何表述，又是一个值得关注的问题。从为数不多的关于业主权概念的论著中看，“业主权”是一个颇有争议的概念，争论焦点主要集中在法律规范是否应当采纳“业主权”概念这一问题之上。一般观点认为，“业主权”并非法律意义上的概念，而是房地产经济活动和群众社会生活中的通俗语词，在立法中使用不够规范; [4]并且，在西方传统的物权法理论体系中没有业主这个概念，故而，援用这一概会影响物权法律理论体系的严密和完整，甚至出现法律思维的混乱。 [5]持此观点的学者主张用“建筑物区分所有权”来界定相关概念。

笔者认为，立法中使用“业主权”的法律概念更为恰当，主要理由如下：

1、使用“业主权”可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主概念作为我国房地产经济领域中产生的概念，长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称，这一概念表述也被群众广泛接受和使用，已形成社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件法权关系的主要载体，将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度的之中，是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯，顺应经济民主，遵从经济生活条件的恰当行为，也是立法者关注民生，关爱普通百姓生活，促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。

2、“业主权”概念简洁明了，有利于主体的权利维护的便捷化及司法裁判操作性的增强。“业主权”这一表述更能考虑到普通百姓运用法律维权的方便，符合一般群众的认知和社会现状，业主权概念是适合国情、合乎实际的法律概念，而建筑物区分所有权人概念不容易被百姓学习和理解。只要在《物权法》等法律规则中对“业主权”的内容进行确切的、科学的界定和规范，明确界定，在以后的法律实践中，随着主体对这一法律概念的反复援用，即可以清楚地反映这一概念的内涵和外延，使法律概念便于运用和操作。

3、使用“业主权”可以避免法律概念与社会通念的矛盾和冲突。法律制度中的概念不仅要在规范意义上具有逻辑性、统一性，而且应当与社会生活中的一般观念相吻合，使之在法律领域的表述与社会生活中的通念一致，避免使用中不必要的矛盾和冲突发生。

4、由于建筑物区分所有权人不能涵盖建筑物及其相关物上所实际应有的权利，如把概念界定为建筑物区分所有权实质上缩小了业主的范围，不利于业主权利的保护，相当多的与建筑物相关的法律关系将得不到调整。

注释:

[1] 陈红军：《建筑物区分所有权与物业管理中业主的权利》，《合作经济与科技》2005年16期。

[2] 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。

[3] 尹田：《物权与债权的区分价值：批判与思考》，《人大法律评论》2001年第2期。

[4] 易继明：《对物权立法的思考》，《学习时报》2005年第7期。

[5] 凌兴高：《物权法关于完善“业主的建筑物区分所有权”的立法建议》，中国法院网2005 (8)-2.

出处:本文原载于《河北法学》2006年第8期

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