摘要：随着我国住宅商品化体制改革逐步深入，建立和完善建筑物区分所有权制度，为正确处理和有效调节我国社会主义经济体制改革中各种利益关系提供法律依据，成为理论和实践上亟待解决的问题。本文对建筑区分所有权制度基本理论研究的基础上继续向前迈进，在继承吸收准筑物区分所有权制度基本理论的基础上，对建筑物区分所有权制度理论中更具体更细微的问题进行分析，以求对这一制度的完善有所裨益。
关键词：建筑物区分产权;专有权;共有权;成员权
Abstract：Along with our country the residence commercialize system reform gradually thorough, the establishment and perfect building classifies ownership system, is exactitude processing with effectively regulate our country socialism economic system reform in various benefits relation provide law basis, become theories and practice the last to need the problem for resolve. Continue to move forward in the foundation that this text studies to the basic theories of the ownership system of the building distinction, in absorption o build the thing distinction ownership system basically theories of foundation, to building distinction ownership system's more concretely smaller problem in the theories carry on analysis, in order to this system of perfect have benefit.
Keywords：buildings differentiation property right; patent right; public right; membership
2007年3月16日，十届全国人大五次会议《物权法》的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。至此，建筑物区分所有权制度在我国得以正式和全面地确立。标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。《物权法》对建筑物区分所有权的规定还过于原则，过于简单，对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用的层次不断加深，范围不断扩充。新的建筑物区分所有权法律关系不断产生，需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善。
一、建筑物区分所有权基本理论
1.建筑物区分所有权概念
建筑物区分所有权指由区分所有建筑物专有部分、共有部分持分权以及因共同关系所生之成员权所构成，即建筑物区分所有权，是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共有部分所有权和因共有关系所生的成员权三要素所构成的一种特殊所有权。
2.建筑物区分所有权的特征
作为物权法范畴下不动产所有权的一种特殊种类，区分所有权必然首先具有物权的一般属性和不动产所有权的特征，也必然拥有其特定形式下的特殊性。
第一，建筑物区分所有权的整体性。建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物所享有专有部分所有权、共有部分所有权和成员权组成的有机统一体。区分所有权是由上述三部分权利组成的有机统一体，而不是简单相加。
第二，专有部分的主导性。所有权转移中，共有部分所有权和成员权对专有部分所有权具有附随性；不动产交易公示形式中，仅对专有部分进行登记公示，专有部分公示的公信力及于共有部分所有权和管理权；专有部分所有权，决定了按份共有部分持有的比例，决定了对共有部分使用和受益范围或者比例，也决定了对共有部分相应义务的承担份额；专有部分面积大小，决定了区分所有人的成员权大小。
第三，区分所有人之间关系的紧密性，权利义务关系的复杂性。区分建筑物的各专有部分像火柴盒一样紧密地砌在一起，彼此通过共有部分相连接。专有部分之间有千丝万缕的联系，为了整体利益最大化，彼此必须相互协调关系，这样便产生了相互之间的复杂权利和义务关系。
3.建筑物区分所有权的基本内容
(1)专有所有权
专有所有权，指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益以及处分的权利，为建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。专有所有权的标的物是建筑物的独立空间，而不是特定有体物。专有权作为建筑物区分所有权的核心，区分所有人对专有部分享有的权利与一般所有人相同，具有专有性、绝对性、排他性，即区分所有人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等权利。同时，由于区分建筑物专有部分毗连的紧密性，区分所有权人对专有部分所有权的行使，相对一般不动产所有权，将会受到更大限制。
(2)共有所有权
共有所有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。共有所有权与专有所有权共同构成了建筑物区分所有权的两个灵魂，是区分所有权的物法性要素，其相对于专有所有权最大的特点在于其从属性，即共有所有权不可以单独转让，随专有所有权取得而取得，随专有所有权的转让而转让。
(3)成员权
成员权指建筑物区分所有权人基于一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。成员权含有人法因素和物法因素，而专有所有权和共有所有权仅仅含有物权法因素。成员权不可单独转让，随专有所有权取得而取得，随专有所有权的转让而转让。
二、建筑物区分所有权中“三权”问题探讨
1.专有部分和共有部分范围界定
(1)专有部分范围界定
专有部分范围的界定与区分所有权人的权利义务密切相关，对此问题的探讨显得十分重要。从最大限度增加建筑的使用价值，方便管理的角度，设计一套具体规则。在确定共用墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行法规定为共有财产，以按份共有确定各自义务。这种按份共有确定共有墙壁等境界部分维护、维修义务的规则，既是现行法律的规定，又有利于后期管理。在使用、装修等情形下，共用墙壁应界定为共有财产，依据具体使用情况确定使用限度，原则上以虚拟中线为分界线。外部关系上，尤其是与第三人买卖、登记、保险或税金等的法律关系中，为了量化各区分所有人的面积分摊、价金分配等关系，可以采纳虚拟中心线分界的办法，但这种分界线仅仅具有技术处理的意义。此种情形下，相邻区分所有权人对境界部分面积分摊、价金分配等关系中的分界线应达到壁、柱、地板以及天花板等境界部分厚度的中心线。从观念上，共用墙壁等境界部分应界定为专有财产，专有部分范围达到墙壁、天花板、地板等境界部分对面表层所粉刷部分。这样界定的目的在于，确保在观念和认识上区分部分的完整性，否则以中线为界限的各区分部分根本就不能够成为房屋。
(2)共有部分范围界定
从共有部分是否有独立性，可将建筑物共用部分分为法定共有部分与约定共有部分。法定共有部分是指在结构上、利用上不具有独立性，于结构上、功能上与建筑整体有密不可分的关系。约定共有部分是指在结构上、利用上具有独立性，本可以成为专有部分而依规约成为共有的共用部分。这种区分有利于明确共有部分的范围。从共用部分的所有关系出发，可将建筑物共用部分分为全体共用部分与部分共用部分。这种区分有利于进一步明确区分所有人对共用部分所承担的维护、维修等义务。全体共用部分与部分共用部分的区分，以该共用部分实际上供全体区分所有权人使用，抑或供部分区分所有权人使用为标准。
2.专有所有权的相对性
在区分所有建筑物上，各区分所有权人的专有部分犹如火柴盒一般，紧密地堆砌在同一栋建筑物上，彼此之间有紧密地联系。而这种专有部分相互毗连的特殊性质就产生了专有部分之间的相互制约关系，进一步表现为专有部分所有权的相对性。专有部分所有权之专有性是其灵魂所在，相对性是其作区分所有权之专有部分所不可或缺。这种专有部分所有权的相对性表现为区分所有人行使专有部分所有权的限制：
(1)不得违反全体区分所有权人之共同利益由于区分建筑物各专有部分相互毗连，在建筑上彼此紧密联系为一个整体，这就产生了各区分所有权人为维护建筑物物理存在和各区分所有权人相互生活和谐等共同价值而产生的共同利益。我国近些年来，实践中因房屋装修、封闭阳台、安装空调、安装防盗网等而引发的纠纷很多。这些纠纷中，多表现为上述行为以某种方式改变了房屋基本结构或者损害了建筑物外观形象等对共同利益侵犯的行为。对此实践问题的解决有待于立法中对“对共同利益侵犯”的明确化和详细规定。
(2)不得侵犯其他区分所有权人的合法利益
有关专有部分所有权相对性，或者说区分所有人行使专有部分所有权的限制的论述中，对“不得侵犯其他区分所有权人的合法利益”内容，要么是没有明确的表述，要么并入对共同利益侵犯中简单论述。但是，区分所有权人行使其专有部分所有权侵犯其他个别区分所有权人利益，毕竟不能定义为共同利益的侵犯。
(3)在必要范围内有容忍义务
区分所有权人有时为了维修、装修其专有部分不得不利用其他区分所有权人的专有部分，比如下层卫生间漏水，必须从上层加以维修。物业管理人员有时为了管理和维修的需要也必须使用特定专有部分，如物业管理人员对下水管道的维修也必须使用特定区分所有权人的专有部分。这种容忍义务在实践中似乎已成为习惯，但是基于区分建筑各专有部分的毗连性，它应当成为一种区分所有权人的法定义务。我国建筑区分所有权制度立法对此种情形也应该做出个更明确规定。
3.专有部分之间的相邻关系探讨
(1)相邻权关系在区分建筑情形下独立存在的必要性
区分所有相邻关系是区分所有人之间围绕建筑物的使用所产生的一种重要法律关系。区分所有相邻权关系不仅包括一栋区分建筑内部专有部分之间的关系，也包含区分建筑物作为整体与相邻不动产的相邻权关系。区分相邻权关系虽然基于所有权产生，但其内容极其复杂，不可能为专有权内容完全涵盖。不仅包括通风采光权、清洁空气权等，还包括相邻区分所有人或使用人之间应当照顾对方的生活的安静。区分所有相邻权关系不可能为专有所有权内容完全涵盖。由于社会生活的丰富多彩，专有部分所有权内容的法律规定不会达到尽善尽美。这样，就应允许当事人在法律规定不周全时，依照相邻关系原理处理相互关系。
(2)区分所有相邻关系的界定
区分所有相邻关系有狭义广义之分。广义区分所有相邻关系不仅包括一栋建筑物内部各专有部分之间的相邻关系，还包含为专有部分使用便宜而与该建筑物外的相邻不动产(含该建筑外的相邻土地、房屋、空中建筑物等)之间形成的相邻关系。当然，后一种相邻关系是相对区分建筑物整体来讲的，是区分建筑物整体与外部相邻不动产之间形成的普通相邻关系。狭义区分所有相邻关系仅包含前一种相邻关系。本文仅探讨狭义区分所有相邻关系即一栋建筑内部各专有部分之间的相邻关系，并且着眼于相邻关系在这种区分建筑情形下的特殊性。
(3)区分所有相邻关系的内容
由于社会生活的复杂性，区分所有相邻关系的内容也呈现丰富多彩、多种多样的内涵。并随着社会发展，区分所有权的内容也随之发展变化。但是区分所有相邻关系的内容主要有两方面内容：一方面为积极内容，即一方在行使所有权、占有权时，要求另一方提供必要便利的权利。对此内容应注意两个方面：一是在一方需要另一方提供必要便利时，另一方必须提供，不得拒绝。当然，给另一方造成损害时，应当补偿损失。二是对另一方的使用不能超过必要限度，否则另一方有权要求停止侵害赔偿损失。另一方面为消极内容，即一方在行使所有权、占有权时，不得违反全体区所有权人的整体利益。
4.共有所有权的性质
准确界定共有所有权性质具有十分重要的意义，直接影响区分所有人权利享有义务承担。区分所有权制度建构目的在于区分建筑物利用的最大化和实践中矛盾的解决，在按份共有和共同共有都不能单独完成对区分建筑物共有权性质之界定时，我们应该放弃这种努力，仅仅在制度中准确界定在不同情形下不同共有形式的具体使用即可。就像物权和债权在理论上区分是完美的，但在实践中绝对分开又是不可能，会有不同物权强度的准物权存在。不同情形下不同共有形式的具体使用的规则，区分建筑共有部分共有理论之适用以按份共有为原则，共同共有为补充。采用按份共有情形下，以专有部分的专有权为基础的，区分所有权人对共有部分享有权利和承担义务的大小依据其专有部分的建筑面积大小确定比例。将按份共有置于优先使用的位置原因在于，按份共有更符合我国的实际情况，不仅可以确定受益部分的分割及维护费用的分摊问题，而且更具有可操作性，同时也有利于共有部分权利义务关系明确化及对这一共用部分的管理。
5.成员权与业主自治机构法律问题
(1)区分建筑物业主自治机构法律地位分析
在我国当前业主自治管理水平还比较低，业主委员会损害业主利益行为的民事救济机制仍然不健全情况下，业主自治机构法人模式缺乏其存在的土壤。同时，采用无法人模式又会使得其难以有效实现其目的。于是，承认业主自治机构民事主体资格的同时，严格限定其权利能力和行为能力的范围成为必要。具体规则如下：第一，业主大会具有独立民事主体资格，但其民事权利能力以物业管理活动为限。第二，业主委员会作为业主大会的执行机关，其在业主大会“物业管理活动”权利能力范围内具有相应权利能力和行为能力，依法能够独立为一定的民事法律行为。第三，业主委员会可以在物业管理活动范围内，作为民诉法第四十九条规定的“其他组织”，在业主委员会职责范围内代表全体业主的共同利益参与诉讼活动。第四，业主委员会虽然有一定的权利能力和行为能力，但其本身不是法人，其没有独立财产，也不可能独立承担其法律行为的后果。在其对外进行法律行为时，其与业主和业主委员会的关系相当一种代理关系。
(2)对业主自治机构的监督
业主委员会建立的主要理论基础是“公共选择”和“代议制”民主理论。而民主监督则是代议制民主的主要组成部分。在我国目前《物业管理条例》虽然规定了对业主委员会的监督制度，但是条款过于抽象，缺乏可操作性。例如《物业管理条例》第六条规定，业主享有“监督业主委员会的工作”权利，第十一条规定，业主大会应当履行“选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作”职责。条文中对业主委员会监督的原则规定，缺乏相应组织机制和规章制度相配套，难以形成现实的监督力量。于是，实践中出现了，本应代表全体业主利益的业主委员会却成了侵犯业主利益的“特权阶层”，并且这一现象有进一步扩张的趋势。实践中，业主委员会或者个别业主侵犯业主利益行为多种多样，滥用职权、假公济私；与物业公司和开发商恶意串通；接受物业公司贿赂，对物业公司损害业主利益的行为听之任之等等。但无论其表现形式怎样，其本质都在于背离业主委员会的法定职责，损害全体业主的利益。解决业主委员会侵权问题的关键是完善业主委员会监督机制要进一步强化业主大会对业主委员会监督的可操作性，规定五分之一的业主提议可以召开业主临时大会，以达到对业委会行为进行监督，必要时变更业委会委员的目的，在业主大会之下建立监督小组，赋予其监督权。监督小组发现业委会有侵权行为时，可提出质询案，要求业委会提出解释；在物业小区较大，业主成员较多(一般指小区拥有200户业主以上)的情况下，可以成立业主代表大会，既可以解决业主成员较多，难以召开业主大会的困难，也可以强化对业主委员会的监督。
三、建筑物区分所有权特殊问题探讨
1.特殊的建筑物区分所有权
我们首先应该从建筑物区分所有权的构成条件谈起。建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。产权式商铺，不仅仅包含有明确界限的小商铺的特定区域，还应包括“特定区域”所共用的墙、柱、门、地基、房顶等共用部分。由此可见，分割为产权式商铺出售的商场完全可以满足为建筑物区分所有权的客体的建筑物应具备的条件。
对产权式商铺可否构成建筑物区分所有权，我们有必要进一步对其专有部分是否符合建筑物区分所有权专有部分进行分析。这种有明确界限的小商铺的特定区域可以满足建筑物区分所有权对专有部分的要求，可以成为建筑物区分所有权的专有部分。
产权式商铺包含有专有部分和共有部分，虽然各专有部分之间没有遮蔽性，但这不影响其产权成为建筑物区分所有权。也正是基于此，产权式商铺产权是一种特殊的建筑物区分所有权。
产权式商铺产权仅仅是特殊的建筑物区分所有权具体形式之一。只要是建筑物各区分部分之间没有明显遮蔽性，在建筑物特定用途下而具有独立性，都可成立建筑物区分所有权。于是，我们可以将特殊的建筑物区分所有权概括为，建筑物各区分部分有明显界限而没有明显遮蔽物，相对区分建筑物特定用途，各区分部分之间又具有相对独立性情形下所形成的建筑物区分所有权。
2.区分建筑物之基地问题
区分建筑物之基地是指与区分所有建筑物直接接触，并支撑建筑物的土地。有一定的道理，因为表面上建筑物仅仅受与其接触的土地支撑。而事实上，建筑物所占据的建设用地面积大于这一起直接支撑作用的建筑物水平投影的面积，以满足区分建筑物的通风、采光、隔音、眺望等需要。并且建筑物容积率、建筑密度、楼间距是建设规划的重要内容。土地对建筑物的支撑不仅仅重量的“支撑”，还必须满足通风、采光、隔音、眺望等功能。十分显然，对区分建筑物起“支撑”作用的土地，不仅仅是建筑物直接接触的土地，而且包含建筑物所占据的全部建设用地。现有必要对各区分所有人对建筑用地费用的分摊进行分析。
首先，必须明确建设用地的性质，是所有权、使用权，抑或租赁权。在我国，土地属于国家或集体所有。《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”建设单位和个人必须首先依法取得土地使用权，才可能进行建设。当然，建设者可以首先以租赁的方式取得土地使用权，进行建设。不过这种现象在我国目前实践中并不多见。于是，区分所有人对建设用地所享有的主要是建设用地使用权。基地仅仅是建设用地的一部分，所以其性质亦然。
其次，有必要对地基费用的分摊进行分析。区分建筑物所占据的建设用地费用由各区分所有人依据其专有部分面积大小，按份分摊。建设用地使用权，其实只是区分所有人以按份共有的方式购买的财产权。地基利用权亦然。
区分所有人对区分建筑物所占据的建设用地(包含基地)所享有的权利为按份共有的建设用地使用权，即建设用地的准共有权。区分所有人对基地的按份共有的准共有权有其特殊性，这种特殊性来源于基地与区分建筑物的依随关系(下文将会对此依随关系进行详细分析)，区分所有人只能将其在基地中所有份额的权利与其建筑物区分所有权一并出售，并且其他共有人不享有优先购买权，同时，区分所有人对地基的处分不得损害其他区分所有权人的利益。
3.小区车位问题
产生住宅小区车库权属争议问题的一种重要原因在于，住宅小区车库性质的特殊性，一方面，由于现代人对汽车依赖性，小区车库成为小区必要组成部分，是小区附属设施的一部分;另一面，相对于小区其它附属设施，小区车库的特殊性是其可以独立适用，具有自身独立的经济价值。小区车库特殊性的认识，有利于我们针对其特性寻求解决车库问题的途径。很显然，由于小区车库是小区必备的附属设施，以法律规定建筑物必须配备一定数目的车库成为必要。小区车库具有“作为小区附属设施的必备性”和“小区车库独立适用性”的双重属性。这种双重属性决定了小区车库既可以作为附属设施将成本计入房价，也可以将成本独立核算。当然，这两种小区车库成本核算的方法本身并不会产生小区车库权属争议问题。“谁投资、谁受益”是市场经济基本的经济规则。这样，这两种小区车库成本核算方法的车库权属已十分显然了。解决小区车库问，小区车库的建设必须符合规划和相关法规；小区车库作为小区基本附属设施，必须保证有充足数量的车库建设，以满足人们生活基本需要；规避上述主要违法行为，以及其他违法行为，实现交易公平；将小区车库作为经营性产业，以市场决定需求、需求影响市场的供需关系，最终决定车库的建设。
4.区分建筑物之楼顶问题
(1)楼顶平台的相对独立性及其使用价值
楼顶平台，又称晒台、露台，是指供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有围护无顶盖的台面。楼顶平台，是整幢建筑物的屋盖，与区分所有建筑物的外墙壁、基础结构性质相同，都是区分所有建筑物结构所必不可少的部分。其原本仅仅作为区分建筑物的屋盖，将特定空间与外界相隔离，为顶层住户遮风、避雨、隔热，是建筑物整体特定建筑风格、式样等建筑艺术的表达形式，有特定的外形美观作用。再则，就是屋顶平台的消防缓冲区作用。当然还可供住户登上平台散步、晾晒衣物等基本适用。在这种原始的基本的使用状态下，几乎不会有人关心它的占有、支配、使用、转让等问题，也不会有今天“房顶维权”的权属争议。当时，如果有什么法律纠纷的话，也仅仅是有关房顶的维护维修加固的争议。
(2)楼顶平台权属
目前，我国现行法律对房顶问题的规范也仅仅存在于房顶的维护维修等建设工程的规制。也就是说，我国法律还没有关注楼顶平台深层利用所产生利益关系。在我国现有法律中，楼顶平台，仍然不是独立物权客体，其仅作为区分建筑物的附属物而存在。事实上，楼顶平台有其相对独立性，有独立的经济价值，完全可以成为物权客体。但实践中状况却不尽人意。屋顶是不计入整栋房屋的建筑面积的，楼顶平台不能以公示形式进行权利登记。而根据我国《房地产管理法》的规定，《房屋所有权证》是确定不动产所有权的唯一合法凭证。显然，我们可以得出这样的结论，楼顶平台独立权属在我国现行法律中并不存在。楼顶平台不能独立确权显然与楼顶平台日益凸显经济价值是相悖的。进一步讲，没有独立确权的楼顶平台在市场资源配置的条件下，.其将很难发挥最大效用，从而形成资源的浪费。这样，在法律上承认楼顶平台独立权属的地位，让楼顶平台以一种“合法身份”独立进入市场资源配置，是我国法律必须解决的问题。目前，关于楼顶平台的归属问题应归全体业主所有，楼顶平台就像墙壁一样不可能单独核算。其成本必然纳入房价，为全体业主所分摊。从市场经济“谁投资谁受益”的法则来看，楼顶平台所有权属于全体业主。开发商将楼顶平台之专有使用权转让属无权处分行为。
(3)楼顶阁楼权属
业主得到的阁楼层高往往低于2.2米或者是未有报建的违法建筑物，不能办房产证，因此引起了不少阁楼纠纷。顶层业主总是直接或者变相出资购买了阁楼，却不能获得阁楼的产权。对此，我们有必要对阁楼的权属进行研究。
首先，从我国现行法律规定来分析，根据相关房产测绘法规，层高低于2.2米的阁楼没有计入建筑面积，也必然不能办房产权属证明。《城市房地产管理法》第37条中明确规定:未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，层高低于2.2米的阁楼不是房地产销售的交易客体。也就是，开发商不得销售层高低于2.2米的阁楼。但是，实践中开发商将“赠送阁楼”作为促销手段或者变相出售的“赠送”行为回避了这一法律规定。
其次，从建设成本上分析，层高低于2.2米的阁楼没有计入建筑面积，也必然没有合理分摊房地产开发项目的全部相关成本，不能具有法律上独立“物”身份。层高低于2.2米的阁楼也不可作为独立的物权客体单独出售。但是，将阁楼做小区附属设施归属全体业主所有，实属不可能，阁楼不具有小区附属设施的公用性。
另外，对于层高高于2.2米的阁楼，从法律上，开发商可以独立销售，其产权可以得到法律认证，颁发房产证明。其所有权属于开发商。这种阁楼与普通住宅一样，可以成为物权法独立客体，可以单独出售。
5.区分建筑物周围空间利用问题
随着经济的发展，城市化进程的推进，区分建筑物周围空间立体化利用已随处可见，区分建筑物周围空间的经济价值也日益凸现。然而，由于我国民事立法上尚没有规定空间权制度，新颁布的《物权法》对区分建筑物周围空间利用问题仍然缺乏具体规定，于是实践中因区分建筑物周围空间利用而产生纠纷大量存在，也成为审判中的难题。由此，从理论上对区分建筑物周围空间利用问题进行研究变得十分必要。
(1)解决区分建筑物周围空间利用问题的根本途径
随着人们对区分建筑物周围空间的开发利用，区分建筑周围空间具有了独立的经济价值。而具有了独立经济价值的客体只有设立独立的财产权才能最充分发挥物的最大效益。于是从法律上确立建筑物周围空间的空间权成为必要。区分建筑物周围空间利用问题的真正解决依赖于空间权制度在我国法律中的确立。在假定我国确立空间权制度的前提下，应采用以下规则解决区分建筑物周围空间问题:首先，在法律上确立区分建筑物所有权人对其专有部分对应周围空间拥有空间权，即对此特定空间独占、排他的所有权。其次，规定区分建筑物周围空间的权属。第三，从法律上确认区分所有权人对此空间设定用益物权的权利，比如空间利用权、空间地上权、空间役权等。
(2)我国区分建筑物周围空间利用问题解决办法
在我国目前空间权制度尚未有确立情况下，区分建筑周围空间虽然具有独立的经济价值，但其仍然不能成立独立的财产权，有必要在建筑物区分所有权制度下解决区分建筑物周围空间的利用问题。首先，各区分所有权人对其外墙空间(不包含山墙和其他共有墙外空间)应享有优先利用权。增强资源利用的效率，已成为物权立法的重点。外墙空间的利用与其对应的墙内专有部分利用联系最为密切。同时，区分所有权人对其外墙空间的优先利用符合社会惯例和公平精神。假如他人可以对区分所有权人的外墙空间任意利用，必将导致空间利用的混乱，影响社会秩序。其次，针一对区分建筑山墙和其他共有墙外空间的利用，全体区分所有权人对山墙和共有墙外空间拥有用益物权设定、收益和处分权，然后依据各户面积大小对收益进行分配。山墙和其他共有墙更多体现一种共有性，其周围空间用益物权设定、收益和处分权归属全体区分所有人才能体现公平正义。第三，我们必须解决区分建筑物周围空间(不包含山墙和其他共有墙外空间)用益物权设定、收益和处分问题。
各区分所有权人对其自家外墙空间拥有用益物权设定、收益和处分权，可以弥补上述由全体和部分区分所有人集体决定效率低下的问题。同时，各区分所有权人都对自家墙外空间拥有用益物权设定和处分的权利，虽然没有照顾到区分建筑物各专有部分之间联系性，但也不失为一种相对公平。针对上文区分建筑物周围空间(不包含山墙和公共墙外空间)用益物权设定、收益和处分问题，各区分所有权人对其自家外墙空间拥有用益物权设定、收益和处分权。
另外，区分建筑物周围空间利用，无论区分所有人对其外墙空间的直接利用，抑或设定用益物权，必须是合理利用。这种利用必须符合法律、行政法规、行政规章规定，同时也必须服从小区规约的规定，不得影响小区环境面貌，也不得侵害全体区分所有权人的共同利益和其他区分所有人的合法权益。
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