债权人诉房屋转移登记的资格问题

债权人诉房屋转移登记的资格问题，在房屋登记案件中大量出现，对此加以明确的呼声比较强烈。我们认为，债权人一般没有原告资格，因为房屋所有权人把房屋卖掉可获对价，对价仍可还债，并不影响债权。不过，确实存在某些特殊情形应当承认原告资格。鉴此，《规定》第四条作出如下规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的； （三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”下面对上述四种情形分别说明：

第一，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。房屋买卖双方办理预告登记后，房屋买受人享有的债权就由普通债权变成了受到特别保护的债权。按照《物权法》第二十条第一款，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，债务人再次转让已作预告登记的房屋，房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理，则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。

第二，房屋为抵押物，且转让房屋未经抵押权人同意。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意，同意则意味着放弃了提出异议的权利；二是转让未经抵押权人同意，但债务人已经代为清偿，此时不仅抵押权消灭，债权也消灭了，自然没有起诉的原告资格；三是转让房屋未经抵押权人同意，且抵押权仍然存在。有原告资格。抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的保护，自然有原告资格。

第三，人民法院对房屋采取强制措施。我们认为，债权人在符合以下两个条件时具有原告资格：（1）人民法院采取强制措施的目的在于保障债权实现。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，无原告资格。（2）人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法，但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定，人民法院对房屋采取强制措施，必须通知房屋登记机构。

第四，房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通。我们认为，房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件，但房屋登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的，而徇私予以办理，则应承认债权人的诉权。

需要强调一点，本条并非是完全列举，只是把实践中已经共识四种情形先明确下来，并不排斥法院在实践中继续探索。

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