本案中成某卖房行为是否构成表见代理

[案情]

原告郑某与被告成某系夫妻关系。2002年9月被告成某与王某签订房地产转移变更契约一份，王某向成某买得座落泰州市某小区x幢506室房屋一套，实际支付了价款，并经市房地产交易所办理了房地产转移变更契约手续。办理过户手续时，成某提供了结婚证、夫妻二人的身份证、房屋产权证、市区已购公有住房和经济适用住房上市出售审批表等办理过户所须手续。2002年9月王某办齐了该房屋的产权证和国有土地使用权证。2004年王某夫妻装修房屋并已竣工入住。2002年10月，原告郑某与被告成某经法院判决不准离婚。在婚姻案件审理中，郑某与成某确认成某在郑某未知的情况下将夫妻共有的本市某小区x幢506室房屋以13万元的价格卖给了王某。其后，原告郑某向被告成某要求其要回共有房屋，成某亦找王某交涉，要求返还房屋未果，致涉讼。

[审判]

某区人民法院经一审审理认为，被告王某与成某所签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且成某提供了房屋产权过户手续所须的所有资料，房屋亦已顺利过户；作为受让人的王某是善意的，已尽到注意义务，完全有理由相信成某能够代表原告郑某签订转让协议，故该买卖合同应当确认有效。被告成某在离婚案件处理中承认未经郑某同意出卖共有财产，可以在处理夫妻财产相关事宜时考虑，并不能因此损害善意无过错交易人的利益，故原告要求确认合同无效之请求，不符合法律规定，亦有悖维护正常的经济秩序，本院不予支持。据此，法院作出判决，驳回原告郑某的诉讼请求。

一审宣判后，郑某不服，上诉至江苏省泰州市中级人民法院，要求二审撤销原判，依法支持上诉人在本案中的全部诉讼请求。其理由是：1、房屋买卖协议没有上诉人的签名也没有成某代上诉人的签名。成某没有代表上诉人的代理行为，故不构成表见代理。2、上诉人与成某闹离婚，其应尽注意义务且房价明显低于市场价，故其非善意取得。

被上诉人王某答辩认为，成某的行为符合表见代理的法律特征，该房屋是我善意取得。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，请求二审予以维持。

二审审理认为：王某与成某所签房屋买卖合同系双方真实意思的表示，房价也与当时市场价大致相等。且成某提供了房屋过户所须的所有资料，房屋亦已顺利过户。作为受让人的王某是善意取得该房屋，即其在受让财产时并不知处分人为无权处分人，其完全有理由相信成某能够代表郑某签订该房屋转让协议，故该买卖合同应当确认有效。上诉人所持上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。中院判决：驳回上诉，维持原判。

[评析]

本案是一起特殊的买卖合同纠纷案件，涉及了夫妻共有财产的代理权，善意取得制度，及买卖合同有效与否的确认等诸多法律问题。针对本案的争议焦点，分析如下：

一、不动产登记的公信力

就不动产交易而言，不动产登记的公信力是指不动产登记机关在其不动产登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众相信其正确的法律效力。具体包括：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；权利正确推定的效力；善意保护的效力等。一般观点认为，物权一经登记，非经登记机关撤销或行政诉讼撤销，登记权利人即享有以该登记物权对抗任何人的权利；在任何民事诉讼中应采取物权无因性理论。设立不动产登记制度之本来目的在于彰显物权公示所具有的权利正确性。登记是不动产物权成立的唯一要件。即便物权公信原则其立法目的亦在于确保交易安全，稳定社会秩序，追求社会资源的最大利用。公信制度主要保护善意第三人，即不应当知道与其发生交易的人不是真正的权利人，只在登记权利与相对人从事交易时，相对人依赖登记的内容与登记权利人发生交易不能适用公信原则。本案中房屋在签订买卖合同后，已提供完备的过户资料，顺利实现了过户登记，即不动产登记已生效，其公信力应予保护。

二、夫妻共有财产的代理权

当今社会，男女平等，夫妻在婚姻家庭生活中具有完全平等的法律地位，平等地享有对家庭事务的处理权。由于市场经济条件下家事繁多，生活节奏加快，基于夫妻间固有的亲密身份关系，使夫妻客观上不可能，也不必要事事亲自处理，由此产生了夫妻家事代理权。家事代理权分为“日常家事”和“非日常家事”代理权。通常认为，日常家事仅指夫妻间因维系日常家庭生活所必要的，不可否认的或同居产生的事务，包括购买必要的日用品，保健、娱乐、医疗、教育等的销费支出等。而“非日常家事”是指日常家事以外的重大事务，如贷款、买卖不动产，租赁等，一般须取得另一方授权后，有权以双方的名义或一方的名义处理，故重大家事为委托代理。

我国婚姻法对夫妻家事代理权未作出明确规定，仅原则性地规定夫妻对共有财产享有平等的处分权。司法解释及时弥补立法空白，规定夫或妻因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方有权决定，夫或妻非日常生活需要对共同财产做重要决定，双方应当平等协商，取得一致意见。但他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。这一解释明确了夫或妻无权代理重大家事时构成表见代理的要件。

根据婚姻法及司法解释的有关规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，共同所有或部分各自所有，没有约定或约定不明确的，适用法定财产制，即归夫妻共同所有。本案讼争房屋系郑某与成某夫妻共有财产。在房屋交易时，出卖方提供了房产权手续外，还提供了结婚证和郑某（夫妻另一方）的身份证等所须证件，成某在此实施了夫妻间的重大家事代理行为，亦符合表见代理之构成要件。

王某有理由相信成某的卖房行为为夫妻双方共同意思表示，尽到了注意义务，支付了房款对价符合善意取得，郑某不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人。本案既要考虑夫妻财产共有人郑某的利益，更要关注交易安全制度，维护交易秩序，保护第三人的合同权益。

三、善意取得的适用度。

民法上的所有权分为动产所有权和不动产所有权。善意取得是民法财产所有权制度中的一项重要法律制度，其执行能兼顾所有权保护和交易安全，有利于社会经济秩序的稳定，维护正常的商品交换，因而为许多国家和地区的民法所承认。我国的司法实践中也承认善意购买者，可以取得对其购买的依法可以转让的财产的所有权。

通说认为，善意取得制度的存在是占有公信力的逻辑结果，故一般认为该制度仅适用于动产。国内研究大多以此为出发点，如梁慧星主张的六要件论、王利明主张的五要件论等。多数观点认为善意取得适用于动产，主要原因在于动产物权因以占有为其公示方法，因而极易使人误信占有人为有处分权人；而不动产物权以登记为其公示方法，善意第三人基于不动产登记的公信力而受让有瑕疵的不动产，一般应受登记公信力所保护，而不宜扩大为受善意取得之规范。但审判实务中，客观上常出现不动产交易中的善意无过错交易行为。由于当事人法律意识淡薄，亦或长期历史因素的影响，不动产未登记者有之，不动产交易不办理登记者有之，不动产过户交易后共有权人提出异议者亦有之，特别是夫或妻一方代理交易房产时，情况尤为特殊。由此，引思善意取得制度的适用范围可以有限度的涉及不动产范畴，但关于“不动产”之善意取得适用仍宜审慎处理。

具体地讲，首先，让于人对所有物之处分为无权处分，这是善意取得之前提。第三人从让与人处受让是基于对让与人的信赖。处分人有处分权，也就不存在善意取得之适用余地了。其二，受让人受让所有权须为善意。善意是一种行为人的主观心理状态，往往难为外人所了解和证明，因而从保护善意受让人角度出发，对受让人应采取推定原则，免除受让人举证责任，但可以被相反证据所推翻，因而一般认为善意的举证责任由主张受让人非善意者承担。具体可从受让人受让财产性质、价值的高低等去证明受让人是否为恶意。其三，受让物须是可以流通物，受让人须通过法律行为有偿取得所有权。

总之，善意取得制度的使用，是出于对所有权人利益、善意第三人利益保护，何者为重所作选择。我们有必要深入研究，合理构建我国的善意取得制度，兼顾一般与特殊，真正兼顾所有人与第三人的利益。

本案中成某卖房行为是否构成表见代理，王某买房并已登记，符合善意取得，双方所签订买卖合同有效成立，郑某不得以不知道或不同意为由对抗善意第三人，成某在离婚案件中所称未征求郑某意见而卖房，可在处理夫妻共同财产时予以考虑。法院对该案的判决，合法合理。

作者：吴桂芳 陈静 单位：泰州市海陵区人民法院

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