曹某诉镇江某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【案情】

2007年，原告曹某与被告镇江某房地产开发有限公司（以下简称某公司）签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的某号商品房，含花园在内价款共2330081元；商品房于2008年年底前交付，逾期交房超过30日后，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款0.21‰的违约金。合同签订后，原告按期支付了全部房款。2008年9月，本案商品房在内的小区通过了综合验收。2008年12月，被告通知原告收房，因花园一角尚未围合，原告拒绝收房。2010年9月，被告向原告出具回复一份，称对原告的附属花园未能完整交付表示歉意，并督促原告尽快办理交付手续并同意原告进行房屋装修，原告仍以花园面积缺少为由拒绝接收。2011年3月，被告向原告发出交付通知，称花园已围好，请尽快办理交付手续。2011年4月14日，被告向原告交付了房屋及花园。双方就本案纠纷协商未果，原告遂诉至本院，要求被告支付违约金408090.39元（以房屋总价款2330081元为基数、以每日0.21‰自2009年1月1日计算至2011年4月14日）。

【审理】

丹徒经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定交付了房款，被告应依照约定交付房屋及花园，被告在交付期限届满前未完整交付花园，属违约行为，故被告应当承担违约责任。商品房的交付没有违约，花园的未完整围合亦不影响房屋的交付，原告主张以已支付总价款为基数计算违约金，无事实依据。花园的逾期交付违约责任以花园价款为基数计算为宜，即433664×0.21‰×834天=75951.9元。根据相关法律规定，判决由被告镇江某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告曹某违约金75951.9元。

宣判后，原、被告均不服，向镇江市中级人民法院提起上诉。镇江市中级人民法院经审理认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，某公司在2008年通知曹某交付房屋时，该房屋已经验收合格可以交付，未能交付部分仅为花园一角，对涉案房屋自身的使用并不存在实质影响，曹某主张以房屋和花园的总价款计算违约金偏高。原审法院酌情以花园价款为基数计算违约金，与某公司的违约情形相吻合，符合权利义务公平一致原则。根据相关法律规定，判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

近年来，因房地产市场的异军突起，房地产经济早已成为我国国民经济的支柱型产业，在带来经济繁荣的同时，房地产开发、交易的各个环节却是纠纷频现，这些纠纷的产生，不断侵害着产业链终端消费者的合法权益。本案即为一例因开发商不能及时完全交付而产生的商品房买卖合同纠纷，争议焦点在于违约金如何计算？是以房屋总价款作为计算基数还是以花园价款作为计算基数？本案中，某公司在约定的交付期限内，因花园一角未能围合仅能向曹某交付房屋，不能交付完整的花园，属于当然的违约行为。而在2008年12月，某公司通知曹某交付房屋之时，房屋本身已经具备交付条件，仅仅是因为花园一角尚未围合无法交付导致违约，且不影响房屋主体的适用，可视为某公司已经履行了合同约定的主要义务，根据权利义务相一致原则，以花园价款作为基础计算违约金较为公平合理。本案为今后商品房交易中开发商积极履行合同义务树立了案例指引，为进一步规范房地产市场的交易秩序提供了法律支持，最终使消费者的权益得到切实保障。

作者：孙波、夏莹 单位：镇江市丹徒区人民法院

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