预告登记与备案登记效力之区分

预告登记与备案登记效力之区分

【阅读说明】预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。而预售登记备案制度是一种行政管理制度，两者的法律效力不同。预告登记在法定期限内具有一定物权公示效力，而预售登记备案只具有债权合同公示效力。现选取一则公报判例和一则刊登在《人民司法》上的案例评析，供学习参考。

预告登记判例

裁判要旨：

预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。

简要案情：

2007年8月29日，原告光大银行与被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同（抵押、保证）》1份，约定陈思绮向光大银行借款37万元，用于购房。陈思绮以房屋作为抵押物提供担保。合同签订后，光大银行和陈思绮于2007年9月12日办理预告登记（预购商品房抵押）。光大银行于同日发放贷款。

生效判决观点：

生效判决认为，系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。

案例节选自：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2014年第9期）

备案登记判例

裁判要旨：

预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现，预售登记备案行为仅具有债权合同公示效力，根本不发生物权公示效力。

简要案情：

某房地产开发公司开发建设某住宅小区，2004年6月7日该公司取得该小区商品房预售许可证。后该公司于2004年6月24日与第三人刘某签订了商品房买卖合同，将该小区内某号房屋出售给刘某。2004年6月25日，某区房管部门办理了该商品房买卖合同预售登记备案手续，在房管部门商品房预售合同联机备案电子系统中予以登记备案，并在该商品房买卖合同上加盖了某区房管部门商品房预售登记备案章。但该住宅小区建成竣工后，该公司并未向刘某办理房屋入住手续。2005年该公司将本案涉案房屋又出售给原告李某，并于2005年10月18日向李某发放入住通知单。2005年12月31日，李某根据该入住通知单实际入住该房屋。

2007年9月26日，某房地产开发公司取得该住宅小区整体楼房初始登记的房屋所有权证。该公司并未如期与李某一同向房管部门办理本案涉案房屋产权转移登记手续。李某遂于2010年向法院提出民事诉讼，要求某房地产开发公司办理涉案房屋产权过户手续。2010年11月23日，法院作出民事判决书，判决某房地产开发公司于判决生效后7日内协助李某至房管部门办理涉案房屋的产权转移登记手续。后双方均未提出上诉，但某房地产开发公司未对民事判决内容自动履行，李某遂于2011年向法院提出执行该民事判决书的申请。

在法院强制执行过程中，因房管部门向法院提出涉案房屋存在房地产开发公司为刘某办理的商品房买卖合同预售登记备案，故法院执行程序受到影响。李某得知房管部门曾对涉案房屋作出过商品房买卖合同预售登记备案行为后，向法院提出本案行政诉讼。

审理结果：

在一审法院审理过程中，因房管部门已根据法院发出的有关协助执行通知书及生效民事判决书，将涉案房屋产权转移登记给原告李某，故李某向一审法院申请撤回起诉。一审法院准许李某撤诉。

判例评析：

1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产主管部门和土地主管部门登记备案。”此条规定是商品房预售合同登记备案制度的法律基础。自1995年1月1日起实施的《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”第十三条第（三）项规定：“开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停比预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可以处罚：……（三）未按规定办理备案和登记手续的。”1998年7月20日国务院颁布《城市房地产开发经营管理条例》，其第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”2001年8月15日，建设部依据《城市房地产管理法》和《城市房地产开经营管理条例》对《城市商品房预售管理办法》进行了修正，修正后的《城市商品房预售管理办法》第十三条修改为：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停比预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。”上述法规和规章均是本案被诉预售登记备案登记行为作出时有效的法律文件。

根据这些规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，则房管部门仅会对房屋销售方的开发商进行行政处理，并未规定预售登记备案行为对商品房买卖合同双方之外的第三方发生法律效力。根据上述在本案被诉预售登记备案行为作出时有效的法律、法规、规章规定，预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同的实现。换言之，该制度只是一种行政管理手段而已，登记机关在登记备案的时候通过审查开发商的预售资格以及防止开发商一房多卖，这在一定程度上能保证交易的顺利进行。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。

案例及评析选自：滕恩荣（北京市石景山区人民法院）：“商品房预售合同登记备案不具有物权公示效力”，载《人民司法·案例》2013年第10期。

作者：甘国明

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