以无偿划拨土地上的房屋抵押未办登记的部分无效

以无偿划拨土地上的房屋抵押未办登记的部分无效

——设定抵押的房屋所占划拨土地使用权未缴纳土地补偿费或出让金，且未经批准登记，土地使用权抵押部分应无效。

标签：抵押｜房地一体｜部分无效｜无偿划拨

案情简介：1997年10月，冶某以名下划拨土地上房屋向银行抵押贷款46万元并在房管局办理抵押登记，房地产评估值为56万余元，其中房产评估价为6万余元。1998年，开发公司受房管局委托实施拆迁，在未与冶某达成安置协议情况下，对该房屋实施了强拆，该房屋拆迁评估价为31万余元。

法院认为：冶某房屋所占土地使用权系通过无偿划拨形式取得，亦未缴纳土地补偿费或出让金，冶某不具有对土地使用权的处分权，无权行使抵押，用无偿划拨的土地使用权抵押担保债务，与法律、法规相悖，且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记，故案涉房地产抵押合同其土地使用权抵押部分无效，不受法律保护。因房管局违规强拆，构成对房屋所有权人和抵押权人的侵权，故判决房管局赔偿冶某房屋灭失损失31万余元，赔偿银行抵押物损失6万余元及利息1万余元。

实务要点：设定抵押的房屋所占土地使用权系通过无偿划拨形式取得，亦未缴纳土地补偿费或出让金，且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记，故房产抵押合同中土地使用权抵押部分无效，不受法律保护。

案例索引：青海高院（2001）青民再字第8号“某银行与某开发公司等侵权纠纷案”，见《冶文军、西宁市商业银行与西宁市城东区房地产管理局、宁夏凤宸房地产开发有限公司侵权纠纷案》（审判长杜小哲，审判员都兴煜、宋群亭），载《审判监督指导与研究·裁判文书选登》（200201/5:259）。

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