司法拍卖中当事人法律关系的认定

司法拍卖中当事人法律关系的认定

作者：淮安市淮阴区人民法院 王晓峰，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。

2018年5月7日，住建部门收取了开发商A公司预缴的专项维修资金，A公司因与他人发生纠纷，其开发房屋被法院网络司法拍卖。"竞买须知"载明：“……水、电、维修基金等欠费均由买受人承担”。2019年9月8日，孙某竞得房屋，办理了产权登记手续。后,A公司以孙某未缴纳专项维修资金为由，诉至法院，向其追偿垫付的专项维修资金。孙某以竞拍时涉案房屋不欠缴专项维修基金及其未与A公司签订商品房买卖合同为由，拒绝缴纳该费用。

审理过程中，形成三种意见：

第一种观点：应裁定驳回原告的起诉。本案属司法拍卖纠纷,因纠纷主体不平等，不属于民事案件受理范围。

第二种观点：应判决驳回原告的诉讼请求。孙某竞得房屋，与法院形成买卖合同关系，与A公司无合同关系。且房屋在拍卖时不欠费，应驳回原告的诉讼请求。

第三种观点：应支持A公司的诉讼请求。孙某通过竞拍方式，与A公司形成买卖合同关系。孙某应给付A公司专项维修资金。

本案关键是如何认定司法拍卖中当事人间的法律关系?

一、司法拍卖的性质

普通拍卖属于私法范畴，拍卖人、委托人、买受人均是平等民事主体，拍卖纠纷属于民事案件受理范围。司法拍卖是公法拍卖，法院依职权委托拍卖，拍卖公司履行协助义务，对被执行人财产进行拍卖。法院与拍卖人、被执行人、买受人不是平等主体，故法院与其他主体之间的拍卖纠纷不属于民事案件受理范围，但其他平等民事主体之间因拍卖引发的纠纷仍属民事案件受理范围。

二、司法拍卖中各当事人法律关系的认定

买受人与被执行人之间的法律关系，存在较大争议。

第一种观点:法院接受申请执行人的委托，将被执行人财产，交于拍卖公司拍卖，买受人与申请执行人形成买卖合同关系。

第二种观点:司法拍卖是法院强制取代被执行人处分财产的地位，并以委托人身份委托拍卖其财产，促成被执行人与买受人建立买卖合同关系。

笔者同意第二种观点，法院和申请执行人、被执行人、买受人之间并非平等主体。相对于申请执行人，司法拍卖是法院实现权利人预期利益的司法行为。相对于被执行人，法院以司法权强制处分其私有财产，是意思自治的例外。相对于拍卖公司，拍卖公司是履行协助法院义务单位。相对于买受人，买受人在竞得房屋后，与被执行人设立有效的买卖合同关系，应履行法定义务及约定义务。

A公司与孙某之间系买卖合同纠纷。孙某竞拍到的房屋是商品房，孙某作为买受人，应当依照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，在办理房屋入住手续前，缴纳首期专项维修资金。A公司按照规范文件先行缴存专项维修资金，并不产生免除买受人缴存义务的法律后果。故，孙某竞得房屋后，仍应当向A公司支付所垫付的专项维修资金。

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