律师办理城中村改造法律业务操作指引（二）

律师办理城中村改造法律业务操作指引（二）

第九章 律师为物业权利主体提供法律服务

第89条 律师为村（居）民、准村（居）民、共有人、继受人等提供法律服务的内容

89.1律师为村（居）民提供的法律服务

主要是村（居）民权利保护问题

89.1.1为村（居）民在拆迁（征收）补偿安置包括拆迁（征收）补偿协议的签订、房屋补偿方案的选择、货币补偿款的分配等问题提供法律服务；

89.1.2为村（居）民安置后的房屋交付、房产证的办理、物业服务纠纷等提供法律服务。

89.2 律师为准村（居）民提供的法律服务

89.2.1关于准村（居）民户籍问题的处理；

89.2.2 关于准村（居）民征收与补偿安置包括拆迁（征收）补偿协议的签订、房屋征收补偿方案的选择、货币补偿款的分配等问题提供法律服务；

89.2.3 为准村（居）民安置后的房屋交付、房产证的办理、物业服务纠纷等提供法律服务。

89.3律师为共有人提供的法律服务

89.3.1村（居）民一方去世后，其房屋共有人的房屋所有权的确定，依法分家析产。

89.3.2为共有人在拆迁（征收）补偿安置包括拆迁（征收）补偿协议的签订、房屋补偿方案的选择、货币补偿款的分配等问题提供法律服务；

89.3.3为共有人安置后的房屋交付、房产证的办理、物业服务纠纷等提供法律服务。

89.4 律师为房屋的继受人提供的法律服务内容

89.4.1关于房屋继受人的房屋所有权的分配，拆迁（征收）补偿费用及安置房屋的分配问题；

89.4.2为房屋继受人在拆迁（征收）补偿安置包括拆迁（征收）补偿协议的签订、房屋补偿方案的选择、货币补偿款的分配等问题提供法律服务；

89.4.3为房屋继受人安置后的房屋交付、房产证的办理、物业服务纠纷等提供法律服务。

第90条 律师为房屋买受人、抵押人（抵押权人）、承租人、代管人等提供法律服务

90.1 律师为房屋买受人提供的法律服务

现实生活中，许多房屋买受人因未办理过户手续，导致在房屋拆迁（征收）过程中的权利无法得到保护。

90.1.1为关于房屋买受人房屋所有权的确定提供法律服务；

90.1.2为房屋买受人在拆迁（征收）补偿安置包括拆迁（征收）补偿协议的签订、房屋补偿方案的选择、货币补偿款的分配等问题提供法律服务；

90.1.3为房屋买受人安置后的房屋交付、房产证的办理、物业服务纠纷等提供法律服务。

90.2律师为抵押人（抵押权人）提供的法律服务

积极促成抵押人与抵押权人达成共识，选择以下方式之一解决抵押与房屋拆除间的衔接问题：

90.2.1由抵押人进行全部清贷，解除借款和抵押关系；

90.2.2双方协商由抵押人另行提供等值的抵押物并签订新的抵押合同以解除原抵押合同；

90.2.3在抵押人选择货币补偿的情况下，可以协商通过拆迁（征收）人给予抵押人的货币补偿优先偿还抵押权人的全部贷款本息，以解除抵押和借款关系；在抵押人选择房屋产权调换的情况下，抵押权人可与抵押人协商就调换后的房屋建立抵押关系。

90.3 律师为房屋代管人提供的法律服务

律师协助房屋代管人维护房屋所有权人的合法权益。

第十章 律师为其他主体提供法律服务

城中村改造所涉及的主体，除了前文中提到的村（居）民、集体经济组织、村（居）民委员会、开发商（投资人）、政府及其相关部门之外，还有城中村内房产的承租人。从城中村内的房产现状来看，很多房产都出租给了第三人，在对城中村内的房产进行拆迁（征收）过程中势必会影响村（居）民之外的第三人的利益。

第91条 在城中村改造中，如何对被拆迁（征收）房屋承租人（以下简称“承租人”）进行补偿安置一直是改造工作的难点之一。这是因为：其一，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，有因市场原因形成的，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异；其二，围绕拆迁（征收）出租房屋涉及到拆迁（征收）人、作为被拆迁（征收）人的出租人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂；其三，哪些补偿项目属于出租人人，哪些补偿项目属于承租人，争议较大。

第92条 要准确把握承租人的法律地位，就必须厘清房屋租赁权的法律属性。首先，房屋租赁权是债权而非用益物权。其次，承租人具有从属性。第三，承租人具有独立性。

除了法律属性之外，本指引建议按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定处理出租人与承租人之间与拆迁（征收）有关的补偿法律问题。

第93条 对承租人补偿安置的基本原则

对承租人进行补偿安置的基本要求是要使承租人在搬迁后的生活环境、生活水平不低于搬迁前的生活环境和水平，这就要求在对承租人补偿安置时应贯彻以下原则：

93.1约定优先的原则。 由于对承租人的补偿项目主要来自于被拆迁（征收）人的让渡，即不存在由拆迁（征收）人对出租人及承租人的双重安置，是补偿给出租人还是承租人，应充分尊重出租人与承租人的约定。只有在没有约定或约定不明的，才适用法律规定。

93.2合法原则。由于拆迁（征收）中涉及到拆迁（征收）人、出租人、承租人三方的利益，又有民、刑交叉，故应严格依照法律、法规、规章的规定进行，不得损害任何一方当事人的合法权益。

93.3公平合理原则。因为关于承租人的规定较少，实践中难以操作。而承租人的情况多种多样，在法无规定的情况下，应当遵循公平合理原则，平等对待各方当事人，不偏私、不歧视。

93.4实事求是原则。由于一些租赁关系是在特定的历史环境下形成的，因此在处理此类承租人的补偿安置事项时，应当在历史背景下考量，实事求是地解决历史遗留问题。

第94条 对承租人的补偿项目

94.1搬迁费，又称搬迁补助费。如果出租人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定，一般应当支付给承租人。

94.2 提前搬迁奖。有的地方规定出租人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁（征收）人可以给予搬迁奖励费。搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。

94.3临时安置补助费（过渡费）。承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。

94.4停业损失。若因拆迁（征收）造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。

94.5改建、扩建及装饰装修物的补偿。《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与出租人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理，如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁（征收）补偿款，可以参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定处理：

94.5.1当承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，租赁期内的装饰装修物损失的补偿由双方按照公平原则分担；因出租人的原因导致合同解除的，租赁期内的装饰装修物损失的补偿归承租人所有；当承租人未经出租人同意装饰装修时，租赁期内的装饰装修损失的补偿归出租人所有。

94.5.2当承租人经出租人同意扩建时，且双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用的补偿款由出租人所有；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。在此，因扩建属违章建筑，不存在补偿问题，当然各地具体办法另行规定的除外。

94.6区位差价补偿。区位有房屋区位与土地区位之说，有人认为拆迁（征收）时既要补偿房屋区位差价又要补偿土地区位差价，但这是对区位的一种误解。以可移动的房屋为例，其房屋移动到不同地段时，其房价是不一样的，但其房屋本身并没有变化，只是土地的区位发生了变化，即房屋的区位来自于土地的区位，所以拆迁（征收）补偿中的区位是指土地的区位，不存在既要补偿房屋区位差价又要补偿土地区位差价的问题。不过从保护被拆迁（征收）人的合法权益出发：当房屋建筑面积大于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照房屋建筑面积计算；当房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照土地使用面积计算而已。但该项补偿只限于具有福利分房性质的公有住房承租人享受，其他类型的承租人无权享受。

第95条 补偿安置方式

95.1租赁权安置。即由被拆迁（征收）人另行提供房源，出租给承租人，并由出租人与承租人重新订立房屋租赁合同。安置房的来源可以是出租人自行提供的，也可以是拆迁（征收）人提供的。如果出租人与承租人双方达成了协议，则出租人是将产权调换的房屋还是其他房屋出租给承租人，确实取决于双方的合意；但当出租人与承租人对解除租赁关系未能达成协议时，出租人将产权调换的房屋出租给承租人则成为其法定义务，至于双方对租金标准、租期等事项不能达成一致的，则可通过民事诉讼程序予以解决。

95.2货币安置。即由拆迁（征收）人、出租人对承租人给予货币补偿，并解除合同，由承租人自行解决用房问题。

95.3律师为承租人提供的法律服务

承租人在拆迁过程中权利的保护

95.3.1协助出租人与拆迁（征收）人之间签订产权调换拆迁协议；

95.3.2协助承租人就拆迁（征收）补偿事宜与出租人、拆迁（征收）人进行协商并签订补偿协议；

95.3.3对经协商不能达成补偿协议的事宜，可以协助承租人请求房屋拆迁主管部门裁决或提起行政复议或行政（民事）诉讼。

第十一章 律师防范职业风险的注意事项

第96条 一般规定

96.1城中村项目改造过程中涉及到法律、法规、政策、市场、财务等多方面的问题，比普通房地产项目的转让需要更多的主体（村（居）民、集体经济组织、承租人、村（居）民委员会、村（居）委会等）参与，更多的专业机构的配合。因此，本指引建议律师在提供与此有关的法律服务时，适当区分工作范围，合理划分责任边界。

96.2由于城中村改造业务的特殊性，本指引建议律师在从事有关业务时应注意构建合理的知识结构，理解相关专业及其与法律服务的衔接和整合，配合提供综合、增值法律服务，满足不同委托人的合理商务需求。

96.3 律师在办理城中村改造项目的法律业务时应妥善处理防范风险与促成交易的关系，理解委托人的商务需求、市场地位、谈判能力，合理分配风险责任，在披露、评估、防范风险的基础上尽力满足委托人促成交易的需求，谨慎地行使否决权，不建议律师替代委托人进行商务决策。

第97条 律师在提供尽职调查服务时的注意事项

97.1建议律师及时、准确、真实、完整地就工作过程中形成的工作记录，工作中获得的相关文件、会议纪要、谈话等资料制作工作底稿（或保留相关记录文件），并对承办尽职调查业务过程中重要的往来电子邮件和电子版式的法律文件进行备份。

97.2如涉及其他司法管辖区域的尽职调查及法律分析与评估等法律事务，律师应建议委托人聘请在该司法管辖区域具备相应资格，且在特定业务领域具有相应经验和能力的境外律师事务所提供服务。

97.3律师应与注册会计师、资产评估师等专业人士密切配合，通过专业分工协作和业务沟通，共同保障受托调查业务的顺利进行。

97.4律师不应向委托人或其他相关方提供律师经合理谨慎判断怀疑是伪造或虚假的文件、资料、证明等，不得隐瞒、遗漏主要信息或做虚假陈述。

第98条 律师在为合同协商谈判提供服务时的注意事项

98.1律师应鼓励委托人在谈判合同文本前先商讨商务条件并形成交易条款清单。各方律师应当沟通配合，提高谈判效率。对于有争议的问题，尽量提出多个方案，并寻求共同意见。

98.2律师代表一方起草合同文本时应当按照业界通常做法提供合同文本，尊重委托人要求的基础上兼顾平衡各方利益，提高工作效率。律师在修订合同时一般应使用修订模式以方便对方检索修改内容。

98.3律师应提醒委托人合同定性、效力等方面的不同观点以及司法实践中的不同做法，避免承担合同无效责任，但不宜因此反对委托人的商务决策。

第99条 律师在协助办理有关手续时应与有关机构及时沟通，了解有关工作流程和政策规定的变化，提高工作效率。

第100条 倡导推行标准化体系的法律服务，在提高法律服务质量的同时，也可以降低律师执业风险。

第101条 风险防范的部分示范文本：

附件1 证据交付清单

证据接收、退还清单

委托人姓名（单位名称）： 代理人：

承办律师： 律师助理：

序号

证据名称

是否原件

证据接收

证据退还
 

接收时间

移交人

签收人

退还时间

签收人
 

注意：1、接收时的移交人与退还时的签收人应当是同一人。如果不相同，应当在下列说明中注明签收人是委托人的代理人或单位职工，并加盖委托单位的公章。如系自然人，移交人与签收人都应当由委托人亲自签字。

2、本所收取复印件的，应当由委托人派人亲临法庭并出示证据原件。

3、本清单一式二份，委托人与受托人各保存一份，作为证据移交或退还的有效证据。

附件2 法律文书交付清单

法律文书交付清单

（ ）年第 号

交付人：

法律文书名称：

收到人：

收到时间：

是否附有法律风险提示：

收到人或其委托人签字：

时间：

 

第十二章 律师办理城中村业务适用的法律政策文件

第102条 城中村改造涉及的主要法律、法规及司法解释：

1、《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，自1999年1月1日起施行）

2、《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》（根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第一次修正，自１９８８年１２月２９日施行）

3、《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正），自2004年8月28日起施行）

4、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）

5、《国有土地上的房屋征收与补偿条例》（2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，自2011年1月21日起施行）

6、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过，自2008年1月1日起施行）

7、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，自2009年9月1日起施行）

8、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，自2001年11月1日起施行）

9.《物业管理条例》（2003年5月28日国务院第九次常务会议通过，自2003年9月1日起施行）

10、《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》（2007年8月26日国务院第504号令公布，自2007年10月1日起施行）

11、《中华人民共和国合同法》（１９９９年３月１５日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，自１９９９年１０月１日起施行）

12、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一）》（１９９９年１２月１日由最高人民法院审判委员会第１０９０次会议通过，自１９９９年１２月２９日起施行）

13、《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，自2009年5月13日起施行）

第103条 城中村改造涉及的政策文件

1、《村庄“腾空地”整理复垦专项资金管理暂行办法》；

2、《农村住房建设与危房改造“以奖代补”资金管理暂行办法》；

3、《济南市人民政府关于进一步加快市区村庄改造的意见》；

4、《山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见》；

5、《济南市人民政府关于对旧村（房）改造在建违法工程进行处理的意见》；

6、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》；

7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》；

8、《滨州市人民政府关于加快城区“城中村”改造工作的意见》；

9、《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见》；

10、《济宁市人民政府关于加快济宁城区“城中村”改造的意见》；

11、《青岛市市人民政府关于规范城中村改造工作的意见》；

12、《淄博市人民政府关于加快棚户区老旧工矿居住区和城中村整治改造的实施意见》；

13、《枣庄市人民政府关于进一步加快推进城中村改造工作的实施意见》；

14、《烟台市牟平区城区旧村(城)改造暂行办法》；

15、《日照市人民政府关于城中村改造的意见（试行）》；

16、《潍坊市人民政府关于加快中心市区“城中村”改造的意见》。

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