经济适用房买卖如何处理

问：经济适用房买卖如何处理？

答：对于经济适用房买卖合同的效力，需要区分两种情形：

（1）购买 5 年内转让的合同效力。虽然《国务院关于解决 城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》不属于法律、行政法规，但体现了国 家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适 用房不满 5 年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定 5 年后再行过户的，由于不符合经 济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会 秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利 益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过 户手续的，该行为应予以撤销。

（2）经济适用房购买 5 年后转让的合同效力。申购经济适用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流 通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济 适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。

对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安 置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的 经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不 同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对 价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置， 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁 安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认 定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人 要求五年内过户的，不予支持。

摘自江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答

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