长期性合同的违约方符合3个条件，可起诉解除合同

最高法最新审判观点：长期性合同的违约方符合3个条件，可起诉解除合同

48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

(1)违约方不存在恶意违约的情形;

(2)违约方继续履行合同，对其显失公平;

(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

地方司法文件规定

▶▶北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。

▶▶浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于商事审判若干疑难问题理解》

问题24：合同违约一方是否有权提出解除合同?非合同解除权一方当事人在请求继续履行合同时，是否必须先行提起异议确认之诉?(湖州中院、嘉兴南湖法院)

合同解除包括约定解除和法定解除，根据意思自治的原理，当事人(包括违约一方当事人)基于合同约定解除合同的，应依法予以认可。在合同未约定情况下，违约一方当事人是否可以解除合同的问题，学理上和实践中尚存在争议。一般认为，(1)最高人民法院2009年4月24日发布法释〔2009〕5号《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称合同法解释二)第二十六条和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于适用情势变更原则的规定，应包括违约一方当事人以市场条件发生了符合适用情势变更原则的变化为由请求人民法院解除合同。(2)《最高人民法院公报》2006年第7期公布的江苏省南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案的裁判摘要认为，“根据合同法第一百一十条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同。没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需要的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具有继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。”该裁判摘要的意旨值得关注。审判实践中对于违约方提出解除或确认解除合同的主张宜采十分慎重的态度，防止违约方通过合同解除转嫁商业风险。(3)根据合同法第一百一十九条的规定，守约方有采取适当措施防止损失扩大的不真正合同义务。人民法院在必要时，应结合该规定精神，向主张或请求继续履行合同的守约方作出适当释明，以引导当事人提出合理诉求。(4)前述最高人民法院宋晓明庭长接受《法律适用》记者采访时，就合同解除的通知与诉讼的关系、解除权的行使期限问题、守约方接受违约方的履行是否即放弃了合同解除权问题以及合同解除与违约金条款适用问题等阐述了意见，可供参阅。如请求继续履行合同的一方对对方在诉讼前解除合同通知的效力提出异议，人民法院可以根据当事人的请求对相关问题一并审理。(5)涉财务风险企业案件审理中对违约方合同解除相关问题的处理，可参照我院浙高法〔2010〕13号《关于审理涉财务风险企业债务纠纷案件若干问题指导意见》的相关意见。
权威案例

《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第6期(总第116期)

【裁判摘要】

一、根据合同法第一百一十条规定.有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同.当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益.合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益.可以允许违约方解除合同.但必须由违约方向对方承担赔偿责任.以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少. 二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥.买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

南京市中级人民法院认为：

上诉人冯玉梅与被上诉人新宇公司签订的商铺买卖合同合法有效。新宇公司在合同约定的期限内未办理产权过户手续，已构成违约，又在合同未依法解除的情况下，将2B050商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除，亦属不当。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”此条规定了不适用继续履行的几种情形，其中第(二)项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以其6万余平方米的建筑面积来为冯玉梅的22.50平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高;而在6万余平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22.50平方米的商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审衡平双方当事人利益，判决解除商铺买卖合同，符合法律规定，是正确的。冯玉梅关于继续履行合同的上诉理由，不能成立。

考虑到上诉人冯玉梅在商铺买卖合同的履行过程中没有任何违约行为，一审在判决解除商铺买卖合同后，一并判决被上诉人新宇公司向冯玉梅返还商铺价款、赔偿商铺增值款，并向冯玉梅给付违约金及赔偿其他经济损失。这虽然不是应冯玉梅请求作出的判决，但此举有利于公平合理地解决纠纷，也使当事人避免了讼累，并无不当。在二审中，新宇公司表示其愿给冯玉梅增加20万元赔偿款，应当允许。

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