逾期办证（交房）按日累计违约金何时起算诉讼时效

逾期办证（交房）按日累计违约金何时起算诉讼时效

阅读提示：在商品房买卖合同中，逾期办证、逾期交房按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点，司法实践中，各地法院采取的标准不同。大致有三种计算方法:一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本文系对与逾期办证（交房）按日累计违约金请求权诉讼时效起算点相关的法院指导意见、典型判例、理论观点进行整理，供读者参考。

一、指导意见
1.北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第二十三条：（违约金诉讼时效的认定）房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。

2.福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》

第二十一条：问，买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?

答，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。

3.海南省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》

第一条第2款规定：合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算;合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。

4.浙江省宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》

第十三条：问，买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证等违约金，诉讼时效期间应如何计算？

答，当事人在合同中明确约定逾期交房、逾期办证等各项违约行为应承担违约金具体数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的交房、办证期限届满之次日起计算诉讼时效期间。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。

5.厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》

第十一条：当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。

二、典型判例

1.泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险(集团)公司商品房预售合同纠纷案

一审：重庆市高级人民法院(2005)渝高法民初字第13号；二审：最高人民法院（2005）民一终字第85号

载《最高人民法院公报》2008年第2期。

一审认为：首先，本案违约金系基于泛华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。

从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。

如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；

其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；

再次，就本案的实际情况而言，要求购房方在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。总之，泛华公司关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的抗辩理由，因无现行法律、司法解释明文规定的支持，不予采纳。

二审认为：按照双方当事人在《商品房预售(预购)合同》中的约定，泛华公司如违反约定的期限延迟移交房屋，应向人寿(集团)公司缴纳违约金，违约金每日按房价款的0.2‰累加计算。泛华公司上诉提出人寿(集团)公司从未催促泛华公司交付房屋，其关于违约金的主张已经超过诉讼时效，不应支持。

2004年4月14日，中国人寿重庆分公司向泛华公司发出《关于催交我司购买的办公用房的公函》的函件，要求泛华公司于2004年6月底前交付竣工验收合格的房屋，对此泛华公司予以拒收，此时应视为权利人主张权利而义务人拒绝履行义务，权利人始知其权利遭到侵害，诉讼时效应从此发生争议之日起计算。故泛华公司关于本案违约金债权已经超过诉讼时效的上诉主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。

2.曾某、李某与广州市某集团公司、广州市某集团公司第一分公司商品房买卖合同纠纷案。

一审：广东省广州市荔湾区人民法院(2010)荔法民三初字第1840号；二审：广东省广州市中级人民法院(2011)穗中法民五终字第430号

载《人民司法·案例》2011年第22期（陈嘉贤：“按日累计的违约金请求权诉讼时效何时起算”）。

生效判决认为：认为在没有诉讼时效中断中止的情形下，从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算违约金，即以债权人起诉之日倒计两年作为违约金请求权诉讼时效的起算点。将每日的迟延履行违约金看作单个独立的债权，债权人起诉请求的违约金实际上是由多个债权组成的，每个债权的诉讼时效单独起算。如此则债权人起诉之日倒计二年之外的违约金请求权已超过诉讼时效，法院不予支持。

三、理论观点

1.崔建远教授认为：

涉及违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一定数额的违约金，违约二日便有二日的违约金，违约金的总额等于一日的违约金乘以违约金的天数。“违约金的总额”与“个别数额”相对独立。在这样的情况下，如果以“质”未变而按“一时的给付”处理，即把所涉及的违约金简单地视为一个债权或债务，会出现不适当的后果。

适当的观点是把系争的违约金看作一个继续性债权，类似租金债权、自来水债权、天然气债权等。如此，违约金债权的诉讼时效应当分段计算。按照精确的方法，可把一天的违约金作为一个“个别债权”，单独地适用诉讼时效，起算点为次日。为了避免麻烦，可以把一个月的违约金作为一个“个别债权”，每个月的违约金债权单独地适用诉讼时效，时效期间的起算点为下个月的第一天。

参见崔建远：“继续性债权与诉讼时效”，载《人民法院报》2003年6月27日第3版。

2.韩世远教授认为：

按日累计的违约金可以作为一种继续性债权，应无疑义。问题在于，与继续性债权相对应的债务也有履行期，租金债权、自来水债权、天然气债权等，要么依当事人的约定，要么依交易习惯，要么依法律的规定，可以确定相应的履行期限，而按日累计违约金的履行期限能通过类似手段加以确定吗?答案是否定的。

违约金虽然是按日累计，这只是确定违约金数额的方法，从中看不出“一日一结”的意思，因而并不是关于违约金债务履行期限的特别约定。再看交易习惯，并没有关于按日累计违约金履行期限的规则。不仅如此，如果真的按日确定其履行期限，换言之，以此种违约金为有确定履行期限的债务，按照“期限代人催告”的规则，势必会进一步发生迟延利息问题，这反而与交易习惯不符了，徒增困扰。最后，查看法律的一般规定，我们能够找到的，恐怕只能是《合同法》第62条第4项或者类似的规定了，即“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。

另外，按照“多个债权说”，在违约状态持续两年以上场合，如果两年之前的违约金债权未因主张权利而使时效中断，必遭罹于诉讼时效的后果。又由于以日为单位认定违约金债权的个数，任何一个债权均须适时主张，始不致超过时效;有多少天就会有多少个债权，就需要单独计算多少个诉讼时效。当事人本以为主张一次权利就发生时效中断的效果，于此场合势难奏效。

为了避免此麻烦，该说主张可以把一个月的违约金作为一个“个别债权”，每个月的违约金债权单独地适用诉讼时效。一方面，该方案显然具有相当大的随意性，由谁决定按天、按月、按季度、按年……为计算单位呢?缺乏坚实有力的基础，无论是法律的基础还是理论的基础。

另一方面，只要不是作为一个债权而是作为多个债权，就回避不了“复数债权、复数时效”的麻烦，这一结果与当事人的意思不合。由于当事人对于违约金是“累计”，通常情形便是统一计算，一次主张即中断整个的诉讼时效。比较而言，仅就此处讨论的按日累计的违约金，我个人以为“单个债权说”优于“多个债权说”。

韩世远：“违约金的理论争议与实践问题”载《北京仲裁》第68辑。

3.最高人民法院韩延斌认为：

当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。

韩延斌：“商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定”，载《人民司法》2006年第5期。

4.奚晓明、韩延斌、王林清认为：

当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，对这违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为两年，只有权利人在办证期限届满超过两年起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推两年的违约金。

奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》，2014年人民法院出版社出版。

作者：甘国明

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