业主未经有利害关系的其他业主同意不得将住房改做商用房

业主未经有利害关系的其他业主同意不得将住房改做商用房

作者：平顶山市湛河区人民法院 闫发

【案情】

原告赵某等21人与被告宋某等10人同住平顶山市湛南路0号楼。原告居住在二至四楼，被告居住在一楼。1987年左右，被告在南侧围墙与0号楼之间自建平房，并将住房及自建平房作为商业用房对外出租。原告认为被告的行为侵害到其合法权益，门面用房的噪音严重干扰了原告的正常生活。南侧围墙失去防护作用，而且被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，直接威胁到楼上居民的财产安全，故诉至法院要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房。

【审判】

平顶山市湛河区法院审理认为：《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告宋某等10人将0号楼与南侧围墙之间的空地自建成房屋，并与原住房一起改变为经营性用房对外出租的事实清楚，被告的该行为违反了《物权法》的上述规定。现原告起诉要求被告恢复0号楼对应南侧围墙及拆除自建房的请求符合法律规定，法院予以支持。据此，法院判决：被告宋某等10人于本判决生效之日起十日内在原址上恢复0号楼南侧的围墙并拆除0号楼与南侧围墙之间的建筑。

宣判后被告宋某等9人不服，提起上诉。平顶山市中级法院经审理认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

随着《物权法》的颁布和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的出台, 法院在审理建筑物区分所有权纠纷时有了明确的法律依据。

《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，0号楼与南侧围墙之间的空地应该属于0号楼业主共同共有的范围，由0号楼业主共同享有权利。被告宋某等10人毁坏南侧围墙，并私自将0号楼与南侧围墙之间的共有部分自建成房屋，侵犯了其他业主的共有权。《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告宋某等10人将自家房屋与私自建成的房屋一起作为商业用房对外出租，虽然被告改为经营性用房经过房产部门同意，并办理了相关手续但物权法第77条明确规定，业主私自改变住房用途不仅要遵守法律、法规以及管理规约，还要经过有利害关系的业主的同意，原告作为被告楼上二楼至四楼的住户，并未同意被告将住宅改为经营性用房，被告的行为侵犯了原告的业主共有权。在被告将经营性用房出租后，原告终日被商业噪音干扰正常生活，同时被告私建的平房屋顶与二楼住户阳台平齐，威胁到楼上居民的财产安全，带来了安全隐患。

《物权法》第35条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告宋某等10人在未经原告赵某等21人同意的情况下，私自将0号楼与南侧围墙之间的共有部分自建成房屋，并与原住房一起改变为经营性用房对外出租，此侵权行为一直持续、侵权状态一直存在，故原告赵某等21人提出让被告宋某等10人恢复0号楼南侧的围墙，拆除围墙与0号楼之间的违章建筑的请求符合法律规定，法院应予支持。

综上，法院的判决是公正、合理的。建筑物的共有部分是全体业主的共同财产，部分业主不能仅仅为了一己私利而去损害其他共有业主的权利、利益。这样的判决有利于社会的稳定和谐，对侵犯业主共有权的人起到了警示作用。

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