购买被拍卖的房地产后出卖方一直不配合办理手续应如何定案由

购买被拍卖的房地产后出卖方一直不配合办理手续应如何定案由

作者：原阳县人民法院 李立伟

基本案情：

原阳县农业生产资料公司法定代理人张清以房地产抵押向中国农业银行股份有限公司原阳县支行贷款，逾期未还。在中国农业银行股份有限公司原阳县支行向法院起诉后，新乡市中级人民法院作出（2000）新中法执字第86-6号民事裁定书将张清抵押的房地产作价245.86万元抵偿债务。2010年6月，张清通过新乡市公务拍卖行购买其抵押给中国农业银行股份有限公司原阳县支行的房地产，支付价款325万，同时支付拍卖行佣金162500元。按照有关规定，中国农业银行股份有限公司原阳县支行应该先将该房地产过户到自己名下，然后再从自己名下过户到张清名下。但是中国农业银行股份有限公司原阳县支行一直没有为张清办理过户手续，致使张清一直无法取得该房地产的使用权，导致张清利益受损，张清于2011年向原阳县人民法院起诉，原阳县人民法院于2012年12月30日作出（2012）原民二初字第38号民事判决书，判决中国农业银行股份有限公司原阳县支行于判决生效后十五日内向张清交付土地使用权证书。中国农业银行股份有限公司原阳县支行不服，向新乡市中级人民法院提起上诉，新乡市中级人民法院于2013年7月15日作出（2013）新中民二终字第152号民事判决书，判决驳回中国农业银行股份有限公司原阳县支行的上诉请求，维持原判。判决作出后，中国农业银行股份有限公司原阳县支行一直未履行判决义务，致使张清利益受损。张清于2013年10月22日向原阳县人民法院提起诉讼，要求中国农业银行股份有限公司原阳县支行赔偿其损失4480087元。

案由争论：

原阳县人民法院受理后，对此案件的案由产生争议。主要有以下几种观点：

第一种观点认为本案应定为买卖合同纠纷，第二种观点认为本案应定为拍卖合同，第三种观点认为本案应该立执行案。

案件评析：

笔者同意第二种观点，理由如下：

买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证以及交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，并转移标的物的所有权的义务。

在本案中，原告张清与被告中国农业银行股份有限公司原阳县支行就买卖标的物的合同内容和性质没有异议，所争议的焦点是被告认为其已经履行交付义务，不应再承担为原告办理过户手续的义务，而且原告在竞拍此不动产时已经被告知此标的物有瑕疵，所以办理过户的手续应由原告自己承担。

根据《物权法》第九条第一款、第三十一条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。“依照本法第二十八条至第三十条规定：享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律对需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”由此可见，在本案中，被告通过法院生效裁定占有该不动产后，需要到行政部门办理登记手续，否则不能取得该不动产的使用权，虽然其是合法占有，但是不能对抗善意第三人。

依据《合同法》第六十条第一款、第二款之规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据此规定，被告将此不动产进行拍卖后，其不仅要将此房地产的相关证书交付给买受人，同时还应履行为买受人办理相关手续的义务，即使其在订立合同时已经将合同瑕疵告知买受人，也不能免除此责任。根据《合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

故被告称其已经履行所有交付义务不符合合同要求，应承担履行合同不符合要求的责任，对原告造成的损失，应当予以赔偿。

依据《拍卖法》第三条之规定，拍卖合同是指出卖人通过公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖合同。拍卖可分为强制拍卖和私人拍卖。拍卖合同是特殊的买卖合同，既有一般买卖合同的属性，又因缔约过程采用了拍卖的方式，使其具有自己独有的特性。考虑到拍卖合同纠纷，除了一般买卖合同的常见纠纷外，更有大量纠纷与拍卖程序直接相关，纠纷的处理要适用《拍卖法》专门规定，故将拍卖合同独立于买卖合同作为一个独立的第三极案由。故此，在拍卖过程中和拍卖成功后履行过程中的纠纷也不应将案由定为买卖合同纠纷。所以，此案件应定为拍卖合同纠纷。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。