关于连续转移登记案件的起诉与受理问题

某市登记机构询问：什么是房屋登记行政诉讼中的连续转移登记案件?如何理解最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第 5条对连续转移登记案件的起诉与受理的规定?

金绍达：同一房屋在房屋登记机构办理了多次转移登记后，当事人对其中的某一次、几次或全部的登记行为不服，由此而向人民法院提起行政诉讼的，就是连续转移登记案件。

最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中将连续转移登记案件的受理问题区分为4种不同的情况。

一、同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

房屋虽然已多次转移登记，但是，一方面并不是每一次转移登记行为都一定会产生行政争议；再者对哪一次转移登记行为提起行政诉讼，应由原告根据自己的情况来决定。原告只对首次转移登记行为提起行政诉讼，人民法院当然应予受理。

二、原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

因为房屋已多次转移登记，原告如果仅仅是对首次转移登记行为提起行政诉讼，即便胜诉，也不一定能维护自己的合法权益，所以，可以对后续的转移登记行为一并提起行政诉讼。

三、人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。

1．人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提起的诉讼请求，那就是登记机构在这一行政诉讼中胜诉。因而，被诉的转移登记行为仍然依法成立。在这种情况下，后续的转移登记行为是否合法，已与原告无关。

2．人民法院确认在先房屋登记行为违法的，说明登记机构的登记行为虽然违法，但为了保护善意第三人，法院并没有撤销转移登记行为。善意第三人仍然是合法的房屋所有权人，在这种情况下，后续的转移登记行为也已经与原告无关。

所以，在上述两种情况下，原告要对后续转移登记行为起诉的，法院应当裁定驳回。

四、原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，那就存在一个问题：即首次转移登记行为存在着合法和不合法两种可能。如首次转移登记行为合法，后续转移登记行为已与原告无关；如首次转移登记行为不合法，也还存在为保护善意第三人而不撤销首次登记行为的可能。在这一前提没有确定以前，难以确定后续转移登记行为和原告是否还有法律上的利害关系。所以，未就首次转移登记行为提起行政诉讼而直接对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

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