盈科律师就“商铺售后返租”等法律问题接受安徽电视台记者采访

2016年2月25日，北京盈科（合肥）律师事务所合伙人、盈科律师学院合肥分院副院长、安徽农业大学客座教授李永光律师就目前市场上房地产开发商联合第三方运营公司对所售商铺“售后返租”到期而不付租金或无能了付租金的问题接受安徽电视台公共频道记者的采访。

李律师对此进行了一一分析，首先，针对房屋开发商“售后返租”是否合法的问题，李律师说，按照我国相关法律以及住建部的规定，是不允许开发商将自己开发的房产在对外销售的同时采用捆绑签订包租合同的行为，但现在几乎所有的开发商都是找一个第三方运营商（具有独立法人资格的单位），开发商只是作为业主与运营商中间的介绍人，并不对运营商租赁合同的履行义务承担任何法律责任（因为包租合同上开发商不是合同的主体，也没有约定开发商承担责任的条款），因此，针对目前房屋销售市场上的有第三方运营商的“售后返租”是不违反法律规定的，主管部门也无权禁止。另外，针对第三方运营商的商业宣传行为是否涉嫌虚假宣传，李律师说如果运营商在宣传的过程中有“稳升、稳赚、每年收益百分之多少多少”等字眼到期后又不能兑现的话就典型的涉嫌虚假宣传、构成欺诈，但是由于这个宣传不是开发商进行而是第三方运营机构宣传的，故开发商不承担虚假宣传的责任，业主也无法按照法律规定向开发商提出退房的要求，因为开发商和业主签订的商铺买卖合同并没有问题。最后，针对商铺购买者该如何规避风险这个疑惑，李律师说，购置商铺是一种投资行为，投资都有一定的风险，购房者需就投资地段、周边环境、开发商以及第三方运营商的实力进行独立的判断、全面的思考，毕竟一旦出现投资失败（即到期收不到预想的租金），责任追究几乎不切实际，因为开发商对包租行为无责，而第三方运营机构要么逃之夭夭、要么无力破产。

在此，李律师提醒广大购房消费者，在进行商铺投资的过程中一定要慎重，对自己的投资风险要有明确的认识，不能根据第三方运营商的夸大宣传而盲目投资。

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