盈科律师接受多家媒体采访 解读开放小区法律问题

2月21日，中央公布了一份重磅文件，创新性地提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一时间，这条新闻刷爆了朋友圈等社交媒体，也刺激着不少人的神经。

围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求，赞同者有，质疑的声音也有。大家关心的是：没有围墙，物业怎么管？陌生人随意进出怎么办？噪音问题怎么解决？针对这一热点问题，北京盈科（成都）律师事务所（简称：盈科成都分所）律师接受多家媒体采访，从法律角度解析其中的关键点。

盈科成都分所名誉合伙人阮学武律师在接受新华社四川分社记者采访时表示：

对于街区制，拆除围墙后，国家需要加大公共服务的投入，例如如何保障安全、促进管理等方面，配置相关的教育、医疗资源，尤其是加大公共交通的建设，加密跨区域公交线路，提高公交专用道处置率，在社区增辟微循环等特色公交，建设干线——支线——微循环公交服务网络，才能让拆了围墙后的小区资源充分调动起来。

盈科成都分所律师曾文忠接受《华西都市报》采访，解答《意见》涉及的相关法律问题。

以下为2016年2月24日《华西都市报》头版头条采访内容节选：

D焦点

1、内部道路公共化是否合法？

《意见》提出逐步打开封闭住宅小区，而物权法规定“（小区）建筑区划内的道路，属于业主共有”，两者之间是否存在冲突呢？

四川省政协委员、盈科律师事务所律师曾文忠表示，“实现住宅小区内部道路公共化”和物权法并不矛盾，只要政府在打开封闭住宅过程中，依法进行权属划分，处理好经济补偿等权益分割问题就行。

“换句话说，无论提出‘小区内部道路公共化’的是政府还是小区之间，如何操作才涉及是否违法的问题，”曾文忠表示，从法律层面来讲，如何确定道路绿地和收益分配模式，以及小区原有停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任等，都是焦点所在。

2、开放了是否还交物管费？

“逐步打开封闭住宅小区”后，是否就不需要物管了？物业费也免了？小区安全如何保障？对此，曾文忠分享了他在英国生活时的经验。当年他在英国生活时，发现大学没有围墙，完全对外敞开，这意味着任何人都可以走进大学，但如果想进入教学楼、图书馆等设施，则需要刷卡。

“因为开放大学内的每栋楼并不开放，都有门禁也有保洁物管等服务，”曾文忠说，未来我们的封闭住宅小区打开后，可能没有了小区大物管，也可以增加楼栋“小物管”，负责保洁安全等问题。

3、车辆通行小区是否需收费？

打开封闭小区后，小区的绿地、道路和广场等设施变成了社会化设施，由于上述设施的公摊每个业主都出了钱，“开放小区”后涉及政府出钱回购的问题；如果政府不回购或退回部分土地出让金，即意味着进出小区的其他车辆使用了小区的私产，相应产生的过路通行费，应该归业主所有。

曾文忠建议，收费的标准可根据不同小区所属地段，进行收费估价；其次，封闭小区的打开必然伴随着小区车库的公共化，这是否意味着车库可供所有社会车辆使用？在此背景下，如何保障小区等就近业主的优先使用权，以及不胡乱涨价也是操作难点。

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成都9个小街区示范片区

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成都小街区长啥样？路宽小于25米街区规模50亩左右

“如果以为小街区是单纯把街区切成‘豆腐块’，那就错了。街区之所以要小，是因为想要增加城市的活力，让街道充满‘街坊感’，人们愿意通过走路的方式，在这条街上驻足品味，也有时间在临街的铺面里买东西。”成都市规划局详规处副处长刘鹏解读，中央出台的《意见》提出要发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区，而成都探索试行的小街区规制，与《意见》不谋而合。

记者了解到，目前成都已有锦江宾馆片区、文家片区等9个示范片区的小街区编制工作已经完成，9个片区共计约25平方公里。根据功能需求，这些街区单元尺度不宜大于200米*200米，街区单元规模为50亩左右。道路宽度不宜大于25米，其中人行道宽度不宜小于3米，机动车道的宽度可为3米。

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