宏观调控下的法院强制拍卖

宏观调控下的法院强制拍卖

作者：郑州市金水区人民法院技术科

近几年来在在人民法院强制执行拍卖中，进入拍卖程序的案件成交率普遍很低，进入2010年以来人民法院执行案件的拍卖成交率创了历史新低。严峻的现实面前，我们有必要就目前的现状查找原因并找出解决对策。

一、目前人民法院强制拍卖的现状

2008年受金融危机的影响，人民法院进入拍卖的执行案件成交率陷入低谷，2009年受我国经济形势好转的利好带动，整个楼市涨势不断，房地产作为人民法院拍卖的主要标的因此也水涨船高，拍卖成交率显著提升。现阶段房地产作为我国国民经济的支柱产业，楼市的非理性上涨产生了巨大的泡沫，为了房地产业的健康发展，国务院适时出台了抑制房价过快上涨的宏观调控措施，对房地产价格上涨的打压，在房地产市场迅速产生效果，买卖市场观望气氛逐渐浓厚，对于人民法院的强制拍卖来讲，受其影响显而易见，拍卖成交率低是其显著特征。进入2010年以来，人民法院强制执行中的房地产拍卖陷入最低谷。

人民法院的强制拍卖是执行案件得以快速结案的重要保证。然而，强制拍卖成交率低又是问题的关键所在，那么如何在不利的现实面前找到解决办法，是我们面临的困难。

二、人民法院强制拍卖低成交率的原因分析

（一）评估机构为了自身利益，导致标的物的评估价值偏离市场价值

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，强制拍卖中，拍卖标的物需要有合法资质的评估机构进行评估以确定拍卖底价。在强制执行中，拍卖的目的是为了快速变现，这就要求拍卖的标的物要有市场价格优势。然而实际工作中，往往存在评估与拍卖严重脱节的情况，这主要是由于评估收费问题造成的，因为评估价值的高低与收取的费用成正比例关系，评估价值越高收费越高。这就容易造成评估机构为了获取较大利益，往往站在对自己有利的立场选取评估方法和参考依据据；另外，评估机构在评估过程中忽略了买受人所支付的拍卖佣金及拍卖成交后过户所发生的税、费等问题。致使买受人的成本大大提高，最终造成流拍。

另外，执行案件的当事人的意愿也是助推评估价格虚高的原因之一。作为执行案件的被执行人自然愿意被拍卖的财产评估价格越高越好，这样就会提高拍卖物的价值，尽可能多的偿还所欠债务。对于执行申请人来说，高的评估价格，拍卖物如果能顺利变现，实现自己的债权就更有保障。因此，拍卖物较高的评估价格对于案件当事人都有好处，自然当事人很少就较高的评估价格提出异议，这样评估价格虚高就成为现实。

（二）人民法院强制执行中查封的资产往往存在问题较多，过户困难

对于案件的被执行人来讲，执行他的财产自然有抵触情绪，所以拍卖的物品，被执行人往往不愿意提交产权证明文件，另外被执行人由于经济所迫房产欠缴水电费、物业费，有的甚至欠缴政府税费，对于拍卖的车辆有的欠缴车船税、养路费等林林总总。

实践中房产和车辆这些需要办理产权变更的资产，房管部门和车粮管理部门对于查封的资产在拍卖过程和成交后办理产权变更时都有严格的要求，由于所需资料收集不全，拍卖后很难过户，致使竞买人不敢轻易竞买。

欠缴税费的隐形支出，有时也左右了竞买人的竞买积极性，从而导致拍卖成交率降低。

（三）国民经济宏观调控的政策影响

进入2008年以来，房地产泡沫开始开始显现，大城市房价大幅下跌，房地产市场进入低迷期，大部分人都持观望态度，房产投资急度降温，社会购买力急剧下降，而人民法院在强制执行中查封的房地产所占比例又较大，在这样的背景下房地产拍卖的成交率下降是显而易见的。

人民法院的强制执行工作是长期而又艰巨的，如何提高强制执行中拍卖变现的成交率是与委托部门的严格把关分不开的。

三、 目前的应对策略

金水法院技术科在长期不断探索、学习中提出以下应对办法

（一）、协助执行法官严把拍卖标的物移交资料关

对于执行法官移交到技术科准备进行评估、拍卖的标的物资料要严格把关，特别是拍卖后须进行产权变更的标的物，拍卖过程所需要的材料一一落实，缺一不可。委托出去的标的物在评估拍卖过程中发现有欠缺的资料，应立马要求承办法官调取，给评估拍卖机构创造最有利的条件，提高拍卖成交率。

（二）、加强对评估机构的管理，客观、公正的对标的物进行评估

评估机构接到评估委托后应实地到现场勘察，特别是房产和车辆，一定要弄清楚所欠费用以及过户所需交的税、费，本着客观、公正的态度进行评估，评估价值以变现为目的，不能将自身利益放在第一位。为使评估更客观、公正，评估费用的收取应与拍卖变现挂钩，只有拍卖成交后才能支付评估费用，且评估费的支付要以最终成交价为基础收取。这样更有利于提高拍卖成交率。

（三）、督促拍卖机构应加大营销力度提高拍卖成交率

由于市场经济的不断发展变化，拍卖市场已经由卖方市场转化到了买方市场。在买方市场的条件下，拍卖机构还遵循过去的操作方式即只重视委托而忽视营销，把拍品拿到手后，只是在媒体上刊发公告，等竞买人上门参加竞买这种销售方式现在已经远远不够了，拍卖机构必须做好营销工作，这就要求入围的拍卖机构不但能规范运作，而且要实力强大，具有较高的营销策划能力。有些标的很好、价格也不高，但有些拍卖机构就是拍不出去，分析原因就在于一些企业缺乏营销观念。因此，增强营销观念，是提高拍卖成交率的又一关键因素。

（四）加强服务意识，协助买受人办理产权过户的转移工作，减少竞买人的后顾之忧。

拍卖之前，邀请案件的被执行人、申请人了解案件进展情况，并听取当事人的可行建议;拍卖时技术科派专人到场监拍，并当场解答各竞买人的问题；拍卖成交后协助买受人办理产权过户手续，以减少竞买人的后顾之忧已成为技术科的工作常态。

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