北京合同律师网抵押担保有关问题

1、划拨土地上的建筑物被抵押，在破产时该划拨的土地可否视为抵押物?如何处理?

划拨土地上的建筑物提供抵押时现在究竟是以独立抵押还是地随房走，或者房随地走存在一些争议，但起码建筑物抵押时不可能是独立抵押，应当认定是与土地使用权一起办理抵押，否则建筑物脱离土地就不会存在。建筑物所有权人破产时如果该建筑物的抵押经过有权登记机关登记按照有关政策和最高法院司法解释的规定，应当认定抵押有效。在具体处理时应当由抵押人以抵押物在其价值范围内交纳国有土地使用权出让金后剩余部分才可以优先受偿给抵押权人。为何要考虑到交纳土地出让金主要是为了妥善安置破产企业的职工，可以想象，如果破产企业的所有有效资产均被以抵押方式优先清偿给抵押权人，那么破产企业将没有剩余资产来优先安置企业职工发放拖欠职工的工资等，这其实社会的负面影响反而更大，不利于社会的稳定。收回划拨土地的出让金也并非纯粹的由国家收回，而恰恰是为了破产企业能够对企业职工的后续生活有所安置，以避免造成职工生活的动荡。

2、夫或妻一方登记财产所有权，在设定抵押时是否必须经夫妻双方共同同意?

若夫妻共同在抵押合同中签名，是否应列夫妻为共同被告?

夫妻双方的共有财产通常以夫或妻一方的名义进行登记，对于该共有财产处分权归夫妻双方共有，除非夫和妻一方授权另一方处分或者办理抵押登记，否则该抵押登记的效力是值得考虑的。夫妻双方共同在抵押合同中签名证明该抵押合同是成立的，如办理了抵押登记，则进一步证明抵押合同是有效的，是可以得到切实履行的。在诉讼中因该抵押财产可能成为清偿债务的标的，加之该抵押物又属于夫妻双方共有，所以应当将夫妻双方为共同被告。例外的情况是夫妻双方授权他人同意以该财产设定抵押，那么在诉讼中仅列被授权人为被告而不必列夫妻双方为共同被告。

3、将集体土地上的房屋设定抵押是否有效？

集体土地上的房屋当然可以做为抵押物，只是要注意的是：抵押人应当是房屋的所有权人，同时该房屋所有权人取得了该块土地的使用权。另外，如果该房屋在建筑时只是做为临时房屋而建设，并未取得土地使用权，该房屋也并非房屋所有权人或土地使用权人设定抵押权，那么，抵押就是无效的。认定房屋抵押是否有效应当审查土地使用权是否有效，房屋建筑是否有效，房屋产权证书是否有权，抵押人是否房屋所有权人，或者不是房屋所有权人是否得到了房屋所有权人的授权或者同意。

4、债权人主张直接以抵押物或质押物、留置物变价受偿的诉讼程序如何操作，法律文书如何表达?

在若干物权做为受偿标的物的时候肯定会有一个清偿顺序的问题在一般民事案件中可能留置的情况多一些，而且当事人之间也会约定较为简单易行的变价或者清偿办法，例如以较高价值的标的物留置在债权人处会约定债务人不能归还欠款则留置物归债权人所有，不会留有超出价值的部分归还债务人，或者不足部分如何进一步清偿的问题，既简便易行，又能够解决双方之间的争议。而在民商事交往中，法律关系和争议金额往往较为复杂，很难用简便的方法加以表述，常常会多出或者少于债权的价值，而这也是日后发生诉讼的主要隐患。但无论如何，在诉讼中遇有三种担保方式并存的时候，肯定要分出个先后顺序，不能以同一顺序清偿债务。应当考虑按照清偿简便易行和实际占有优先的方式来分出清偿顺序。

（1）当存在留置的方式时，因该物被债权人实际占有或者提存于第三人处且价值已事先确定也充分考虑到了市场风险和折旧的因素比较容易直接用于清偿债权人的债权，所以，该种方式应当优先于其他担保方式受偿。担保法解释第79条第2款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿”。可见，司法解释认为无论何种情形，无论留置权在先办理，还是抵押办理在先，留置权均优先于抵押权。

（2）当存在质押的方式时，应当分清质押物以及该物派生出的民事权利归属于债务人并没有将所有权转移给债权人，进入清偿顺序时，也应当考虑到质押物的实际价值以及其所派生权利的实际价值，同时要注意到质押物要以动产为主，当然还可以涉及到附着于质押物的民事权利，这个权利究竟如何行使需要做出鉴定或者审计并非依债务人所主张的价值数额为准，其实现的程序也并非象留置物处置时那么简单易行。在先质后押的场合，及时抵押权已经办理登记，成立在前完全有效的质权应优先于抵押权。至于防止质权人于出质人恶意串通损害已经登记的抵押权的问题，可以通过合同无效制度、证据规则以及证据鉴定制度来解决，没有证据能够证明质权损害抵押权的，应当认定竞存时的质押权优先。

（3）抵押物并不需要实质占有，而往往以登记管理机关登记和公示为生效要件。该抵押物仍然归属于债务人占有、使用，仅仅从法律上限制了该抵押物的处分和转让。债务人提供的抵押物既可以是自己拥有所有权的抵押物也可以是经过他人同意的、他人拥有所有权的抵押物，特别应当注意的是抵押物是以不动产为主要指向对象，虽然也存在大量的动产抵押的情况，在诉讼中予以清偿是存在着一定难度的，必然涉及到抵押物的估价、审计、拍卖，并不能以债权人所能接受的最抵价格予以转让或者变现，其处理的方式更应注意到公平和公正，也要注意维护抵押人的合法权益，所以在处置时应当优先于保证而落后于留置的担保方式。通常情况下抵押权的实现要优先于质押权。对于抵押的公信力问题，理论界和司法实务界均有不同认识。总的讲，我国的抵押登记属于公示性质的，登记机关不对抵押财产的真实性、可靠性负责，仅仅是拿来登记表填写完毕，加盖抵押人的公章，由登记机关予以认可后，盖章登记予以公示，决没有可据此认定抵押财产真实可靠的道理。例如，担保法司法解释第50条规定：“以《担保法》第34条第1款所列财产一并抵押的，抵押财产的范围应当以登记的财产为准。抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定”。第61条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定内容不一致的，以登记记载的内容为准”。由此看来，法律和司法解释也没有明确抵押合同与抵押人及抵押登记所指向的抵押财产应当属于同一财产，所以难以负起公信力的抵押之登记责任，这也给司法审判的具体案件带来不少麻烦。起码抵押登记应当起到：第一，避免重复登记，以同一笔财产反复办理抵押登记；第二，避免虚假登记，登记财产不真实，损害债权人利益；第三，避免恶意损害第三人的登记，例如逃避其他债权人的追索，办理恶意登记。

在法律文书中，自然应当阐述上述几种物的担保的法律关系的实质内容，以及他们之间的顺序关系，特别是为保护债权人利益所应当考虑的清偿顺序。

附录：关于吉林市商业银行营业部与交通银行吉林分行船营支行长春路分理处存单质押纠纷一案请示的答复

（2003）民二他字第21号

吉林省高级人民法院：

你院2002年11月22日（2002）吉高法民三请字第

1号《关于上诉人吉林市商业银行营业部与被上诉人交通银行吉林分行船营支行长春路分理处存单纠纷一案的请示报告》，我院于2003年6月2日收悉。根据你院二审认定的事实，经研究，答复如下：

吉林市商业银行营业部（以下简称商业银行）因为贷出款项，并通过存单质押而取得了交通银行吉林分行船营支行长春路分理处（以下简称交通银行）出具的存单。依照本院《关于审理存单纠纷案件的若干规定》第一条第（一）款的规定，本案商业银行以存单质押请求兑付而起诉，应属存单纠纷案件。商业银行在接受出质存单后向交通银行进行了核押，依照上述司法解释第八条第三款的规定，质押合同有效，交通银行应承担本案所涉存单的兑付责任。但应以该存单质押的债权为限。

此复

二○○三年一月四日(承办人：王洪光承办)

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