执行案件中对善意第三人权利的保护
评析浉河区董家河食品经营处申请执行孙继明侵权一案
作者:浉河区法院 杨传毅 卢静
【案情】
申请执行人:信阳市浉河区董家河食品经营处
被执行人:孙继明
1988年9月食品经营处在其所有靠近董家河街道场地由单位职工集资盖一栋二层楼,产权归经营处所有,房屋归集体职工使用,集资款在10年内还本付息收回房屋。经营处职工许长青签订集资合同,交款10000元,经营处交付许楼上、下各一间供其经营使用,合同约定该房屋只能使用,不能出售和转租。合同到期后,因经营处无钱归还本息,既将每集资户楼下一间收回单位,楼上一间作价13000元抵给各户。1999年2月经营处在收回房屋时发现许已将其使用的楼上、下各一间转卖给许家谱,许家谱又转卖给孙继民。经营处诉至法院,经法院一、二审及再审判决结果:许长青退还孙继明购房款13000元后,孙继明将原购许长青集资楼上、下各一间返还给经营处,经营处对13000元承担连带责任。
案件进入执行程序后,2000年4月4日经营处与孙继明达成执行和解协议,协议约定:许长青原集资的房屋楼上一间经营处出售给孙继明作为给付孙13000元购房款,孙将楼下一间退还给经营处。协议签订后孙继明反悔,要求执行偿还其购房款2001年2月28日经营处向法院申请执行。2002年1月孙继民从法院领走本院从经营处执行的13000元购房款,孙将楼下一间退还给经营处,而楼上一间孙侵占居住一直没有退还,2009年8月25日经营处再次申请强制执行,要求孙将楼上一间退还给经营处,浉河区法院执行局依法给孙继明送达了执行通知书及搬迁公告等,但是孙继明依旧未履行。最后,在浉河区法院分管执行局院长和执行局局长的亲自处理下经营处与孙继明于2010年4月30号最终达成了和解协议,协议内容如下:1、孙继明从二楼房屋中搬出,将房屋交付给经营处;2、经营处新建集资楼第九间门面房一楼一间出售给被执行人孙继明,该购房款人民币七万元分三批给付,房屋承建方及申请人主管单位信阳市浉河区商务局对该房屋的交付及房款的交付承担担保责任。
在协议签订后,孙继明已从该房屋搬出并将房屋交付给经营处。
【评析】
本案的关键在两个问题:第一,善意第三人的权利保障问题,本案中涉及的被执行财产是房屋,系不动产,不动产的转移应当以过户登记为准方具有对抗效应,对于没有进行过户登记的善意第三人的权利应该如何保护;第二是因为时间跨度的原因,货币价值也产生了变化,如何让被执行人的权益不受到因社会发展导致货币贬值而被损害的问题,也就是案件执行应当如何与时俱进的问题。
对于第一个问题,《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”这里规定的我国善意取得制度,不仅包括动产,也包括不动产。
善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取比较一致的立场,是因为土地、房屋等不动产适用登记制度。通过既定的登记公示方法,可以使第三人能够从外观上比较方便地了解不动产物权变动的事实,确定自己的意思表示。由于不动产的物权变动的公示方式是登记,因而在不动产交易中,双方当事人必须依照规定变更所有权登记,因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性,也就不存在适用善意取得的必要前提,故各国立法通常规定只有动产交易适用善意取得制度。当然也有少数特例规定不动产善意取得,例如《瑞士民法典》第973条规定:出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。
我国《物权法》打破善意取得限于动产的传统,将善意取得扩展到不动产交易领域,并非自《物权法》开始,而是有一个演变发展的过程,直至《物权法》通过将其正式定型。
最早涉及不动产善意取得的司法解释,是最高人民法院 1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见 (修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。该条规定:“凡是依法准许买卖的房屋,经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的,应保护双方的权利,一方不能反悔废除契约。出卖人应按期交出房屋,不得追价或倒回房屋;买主应按期交付价款。”之后,又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法。在此,最高人民法院虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定取得房屋所有权的内容,但条文中“经过正当合法手续确定了房屋买卖关系,应保护双方权利”的表述中,就隐含了不动产善意取得的意思。1979年2月2日,最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律的意见》“关于财产权益纠纷”的第二节“房屋问题”规定第2条,第一次明确规定:“依法准许买卖的房屋,经过合法手续,确定了买卖关系的,应保护双方的权利。非所有权人非法出卖他人房屋的,应宣布买卖关系无效。房屋为共有,未取得其他共有人同意,擅自出卖房屋,买方又明知故犯的,亦应宣布买卖关系无效;买方不知情的,买卖关系是否有效,应根据实际情况处理;买卖关系已成立,共有人当时明知而不反对,现在又提出异议的,应视为买卖关系有效。”这一规定与1963年上述司法解释是相承相依的关系。其中明确的是,在共有人擅自出卖共有房屋的买卖关系中,有三条处理规则:(1)买方明知故犯,即受让人为恶意者,买卖无效;(2)其他共有人明知而不反对的,买卖有效;(3)买方不知情的,即受让人善意无过失者,买卖关系的效力,根据实际情况处理。买受人善意无过失,因而认定为有效者,即为不动产交易的善意取得。该条司法解释故意回避善意取得的字眼,采取较为模糊的表述方法,表达了不动产善意取得的内容,是当时的形势所致。《物权法》规定第106条确立不动产善意取得制度,最主要的,就是基于最高人民法院关于共同共有不动产可以适用善意取得的司法解释。
在本案当中,被执行人属于善意无过失者,因此它的买受房屋的行为是否有效应当根据实际情况处理。由于被执行的房屋属于集体财产,因此法院认为房屋应当归还经营处,但是在此同时应当保护好被执行人孙继明的合法利益,归还孙继明当初购房的13000元购房款。
对于第二个问题,既在执行案件的实践当中,如何保证被执行人的权益不因社会时代的发展而受到损害的问题,笔者在长期的工作实践之中积累了以下经验。
第一,对待应赔偿金额我们不应当仅仅考虑到一个数字的问题,要知道经历了十年甚至几十年的时间之后,原来的数字所代表的价值在现在已经有很大的区别,我们应当参照当时的实物价值在取得被执行人理解的前提下给予适当补助。
第二,在执行方式和执行手段上,我们不应当照本宣科,对着判决书说话,而是应当认识到这种十年甚至几十年之前案件的当事人怨气较重,我们应当以攻心为主,对待当事人要将心比心,说服教育,要提出切实可行的解决方案,这样才能真正的解决问题。
在本案中,执行干警最终提出了在退还当初13000元购房款的基础上,允许被执行人购买经营处新集资的门面房一间,房款可以分三次付清,并由经营处得主管单位对交房付担保责任,这个解决方案体现了为被执行人考虑的人性化色彩,不仅成功执结了该案件,也赢得了当事人的好评。
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