法院能否查封已办理预售合同备案登记的房屋

法院能否查封已办理预售合同备案登记的房屋？

【案情】

法院判决李某须归还赵某40万元，李某到期未履行，赵某向法院申请强制执行。经查，李某以60万元价款向某房产开发公司购买住房一套，李某支付了30万元房款，剩余房款办理了按揭贷款手续并支付给开发商，商品房预售合同已向房管部门备案登记，房屋已实际交付并居住其中，但未办理过户登记。法院裁定查封李某居住的该套房产。房产开发公司提出异议，认为被查封的房子还登记在房产公司名下，并未过户给李某，请求解除查封。

【分歧】

对于法院能否将涉案房屋作为被执行人李某的财产进行查封，存在以下几种意见：

第一种意见认为，虽然李某已买该房，但并未过户，根据《物权法》第9条的不动产的物权登记主义，李某并不是房屋的所有人，法院裁定查封错误，应解除查封。

第二种意见认为，李某购买该房，以按揭方式付清所有全部房款，并实际占有该房，房屋所有权实际已经发生转移，应驳回房地产开发商的异议请求。

【管析】

笔者赞同第二种意见。理由如下：

一、根据法律规定，查封并不基于物权，将被执行人具有物权期待利益的财产也列为可查封对象。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第19条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。从该条文中可以看出，《查封规定》没有以不动产登记作为认定可否执行的依据，对于被申请人已支付全部房款，且实际占有的房屋，可以进行查封。本案中李某虽然尚未办理房产过户手续，但是他已具备取得权利的实质要件，具有期待利益。《查封规定》中将这种对物权有期待利益的财产也列入查封范围，本案中的查封合法。

二、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中李某作为被执行人，其购买的房屋已办理商品房预售合同备案登记，故法院将涉案房屋作为李某的财产查封符合法律规定。依据该规定的第17、18条，预查封的效力等于查封，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，本案中的查封实为预查封，于法有据。

综上所述，在我国的法律规定中，查封并不基于买受人取得房屋的所有权。尚未办理过户登记时，买受人对于房屋的权利并不是物权。考虑到民间对于事实物权的认可，对于已经支付全部房款，商品房预售合同经备案登记，并由被执行人实际占有的房子，认可买受人已经取得了相当于物权的权利。本案中的查封可以克服形式主义物权变动带来的僵化，实现实质上的正义，是合法的查封行为。

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