行使抵押权时能否执行其他法院查封的房屋

某县登记机构询问：我县有一处企业的房产，在2011年抵押给了江苏银行，当时抵押双方到我单位办理了抵押登记。2013年，该房产被某市一区人民法院查封，之后又有该市另一区人民法院办理了轮侯查封登记。最近，根据抵押权人江苏银行的申请，在行使抵押权时，我县人民法院将该处房产执行了拍卖。现在，拍卖取得人根据县人民法院的裁定书和协助执行通知书申请办理房产转移登记。请问：我们可否根据县法院的裁定书为买受人直接办理登记手续。如不可以，依据是什么？

金绍达：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第55条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。但是，在本例中，我们不能直接根据县人民法院的裁定书和协助执行通知书为房屋买受人办理登记手续，理由如下：

一、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》 （法释〔2004〕15号文）第9条规定：“查封不动产的，……应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封”，查封事项一经在登记簿上记载，就完成了查封行为的公示。因此，未经查封法院同意，不得处置该房产。

前述法释〔2004〕15号文第30条第2款规定：“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭”。但这是指查封法院对被执行财产的处置。只有查封法院才具有这一权利。其他法院对已查封的房产执行拍卖，不产生查封效力消灭的结果。

二、最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号文）第2条规定：“人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属”。如果该县法院依据这一文件的规定，对房屋的权属状况先进行查询，就应该知道这一房屋已被其他法院查封，而不会再对该房屋直接进行处置。

三、2010年7月，中纪委、最高人民法院等19个部、委、办联合颁发的《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》的通知（法发〔2010〕15号文）第12条规定：“住房和城乡建设管理部门应当协助人民法院……轮候查封的人民法院违法要求协助办理房屋登记手续的，依法不予办理”。按这一文件规定，对已被人民法院查封的房屋，办了轮候查封登记的人民法院尚且不能提出这一要求，如果连轮候查封登记都没有办理，当然不能要求登记机构协助办理房屋登记手续。

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