如何认定未取得所有权证房屋买卖合同的法律效力

【基本案情】

2009年，原告戴某父亲所有的房屋被拆迁，取得回迁安置经济适用房四套。2009年11月18日，原告戴某与北京***房地产开发有限公司(以下简称***公司)签订《认购书》，约定原告认购其中一套，地址位于北京市丰台区成寿寺。2009年11月26日，原告戴某与被告柳某签订《房屋买卖合同》，将该回迁安置房屋出售给被告，总价款为人民币70万，双方约定购房款分期支付。本协议生效当日，被告支付购房款40万元，剩余房款30万元，于房屋产权过户至被告名下当日支付给原告。签订合同当日被告柳某支付了购房款40万元。后来，原告认为双方买卖的房屋属于经济适用房，国家有严格的准入和退出机制，五年之内不能上市交易，个人没有完全产权。被告没有北京城镇户口，不具备购买经济适用房的条件，双方所签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，属于无效合同。请求法院判决原被告双方于2009年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效。

【裁判要旨】

北京市丰台区人民法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，戴某和柳某签订《房屋买卖合同》应视为双方当事人的真实意思表示，在不违反现行法律法规的情况下，应为有效。该《房屋买卖合同》实质是对认购书权利义务的转让。现原告戴某未向法庭提供诉争房屋系经济适用房的证据，对其要求确认双方于2009年11月26日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。故判决：驳回原告戴某的诉讼请求。戴某持原审起诉意见提起上诉。北京市第二中级人民法院认为：根据戴某提交的证据，讼争房屋的开发单位***公司曾出具证明证实该房屋性质系经济适用住房，但经一审法院核实，***公司又称讼争房屋尚未办理产权证明.产权性质应以建委的最终界定为准。二审审理中，经法院核实，双方均认可讼争房屋尚未建成，且戴某亦未提交其他证据证明其主张。结合上述事实，本院尚不能确定讼争房屋性质，亦不能确定双方间合同效力。故戴某主张合同无效的上诉请求，缺乏事实依据，法院不予支持。故判决：驳回上诉，维持原判。

【律师评析】

(一)未取得权属证房屋买卖合同的法律效力：

《城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让……”。本条系国家强制性规定，能否以该条认定房屋买卖合同无效? 《城市房地产管理法》第三十八条是防止房地产不办理权属证书就私自交易，从而损害国家对房地产管理以及非法逃避税收。虽属于禁止性规定，但第三十八条规定不得转让，仅指不发生物权变动效力，而不是一概地否定买卖合同效力。如果依据该规定认定买卖合同无效，在双方签订合同之后，即使卖方办理权属登记，取得房屋权属证书，双方买卖合同依然无效。如果双方办理过户，依据合同法规定则要求恢复原状，不仅有违契约自由原则，另一方面也会抑制市场交易机会，降低交易效率。

法律上的“禁止”和“不得”有区别，涉及到价值考量问题。为了防止损害国家对房地产管理以及非法逃避税收行为的发生，有必要否定房屋买卖合同的效力，但在判断合同是否因违反规定而无效时，重要的参考因素达到禁止规定所追求的目的。如果单纯地通过对一方当事人作出处罚，即可以实现该规范目的，那么就没必要非得要让合同无效，这对于保护合同相对人、保护交易安全无疑是有好处的。从第三十八条规定目的之实现的角度来看，既然无权属证书的房屋不能发生物权变动的效力，那么行政管理的目的就达到了。至于买卖合同的效力，则属于合同法规制范围，依据合同自由原则，应当尊重当事人的意思自治。

(二)实际权利人在未取得产权证时的无权有效：

依据《合同法>第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分杈的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案在签订《房屋买卖合同》时，严格意义上讲房屋的所有权人属于***公司，尽管原告戴某已经与开发商签订《认购书》，但未实际取得房屋权属证书，故戴某还不是法律意义上的所有权人，因此戴某出卖房屋，不免有无权处分之嫌。对于此类二手房买卖，开发商一般不会表达不同意见，可以认为构成追认。权利人事后对合同不予追认，合同是否就绝对无效呢?依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定，“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”本案戴某与开发商签订《认购书》并交纳32万元认购金，可以认定双方签订的为《房屋买卖合同》，以取得所有权为目的的《房屋买卖合同》，戴某与开发商签订《认购书》并支付认购金。双方形成了事实上的房屋买卖关系，戴某对开发商享有交付房屋并转移登记的请求权，属于可期待利益。戴某与柳某签订《房屋买卖合同》，戴某在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权，主要影响合同是否能够继续履行，即戴某是否能向买受入交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。因此，不应仅以戴某在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

(三)房屋产权性质未确定不能影响合同效力：

依据合同法原理，合同标的具有可能性、确定性、合法性、妥当性。原告以房屋是经济适用房为由请求判令合同无效，即以合同标的不合法为由请求确认合同无效。经一审法院询问***公司，该公司答复：戴某认购的房屋属回迁安置房屋，是按经济适用房管理的房屋，办审批表的是经济适用住房，戴某认购的房屋没有办理审批表;具体该房屋是否属于经济适用房应该由建委界定，现在还没办产权证。涉案房屋最终被认定为经济适用房，在本案这种产权性质未定阶段也不宜认定合同无效。判断合同是否因违反强制性规定而无效时，如果能够达到禁止规定所追求的目的，那么就没必要使该合同无效。如果最终涉案房屋确定为经济适用房，违反国家关于经济适用房的上市限制规定，一方面戴某可以再次提起诉讼，请求确认合同无效。另一方面，我国不动产物权变动采取登记主义，即使戴某不申请确认合同无效，双方不法交易目的同样不能实现。无论是从维护交易安全、尊重当事人意思自治，还是从实现个案正义的角度，认定合同效力应以合同有效为原则，尽量促成合同的继续履行，实现合同的目的，这样才能更好地保护双方的利益。

【案件基本信息】 1.裁判书字号北京市第二中级人民法院( 2010)民终字第13251号民事判决书 北京市丰台区人民法院 。