【作者】刘守君 【来源】《房地产权产籍》

一、转让方去世且无继承人，受让方单方申请的转移登记不能办理

甲将自己的房屋转让给乙，签订了房屋转让合同并交付了房屋，但没有办理转让转移登汜。多年以后，甲去世，且没有继承人。现乙持房屋所有权证、转让合同等材料申请转让转移登记，试问：登记机构该如何处理?

1、《房屋登记办法》第12条规定，基于转让合同申请的房屋转移登记，应当由转让方和受让方双方共同申请。据此可知，本案中，乙基于与甲的转让合同申请房屋转移登记，应当由甲、乙共同申请。但甲去世，无法与乙共同申请转移登记，不能满足申请转移登记的要求，故乙单方申请的转移登记，登记机构不能受理。

2、《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，白合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，本案中，乙单方申请的转让转移登记虽然不能办理，但甲、乙间签订的房屋转让合同仍然依法有效，只是因甲的去世而使乙从其名下取得房屋所有权的合同目的无法实现，但该房屋转让合同是乙欲取得甲的房屋所有权的原因证明。

3、《房地产管理法》第60条规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在房屋登记实务中，原《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，在登记簿制度建立前，房屋所有权证载明的权利人享有房屋所有权。登记簿制度建立后，登记簿记载的权利人享有房屋所有权。本案中，甲、乙之间发生房屋转让后，没有办理转移登记，乙承受甲的房屋所有权既没有记载在登记簿上，房屋所有权证载明的所有权人也不是乙，故房屋所有权属于已经去世的甲的遗产。《继承法》第2条规定，继承从被继承人死亡时开始。据此可知，本案中，甲去世，自其去世时起，该房屋所有权作为遗产应当由其继承人继承，但甲没有继承人。《继承法》第32条规定，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有。因此，甲无人继承的房屋所有权应当归国家。

4、如前所述，甲无人继承的房屋所有权应当归国家所有，而甲、乙签订的房屋转让合同是乙欲取得甲的房屋所有权的原因证明，乙也可据此主张对甲遗留房屋享有所有权。若如此，对甲遗留房屋的所有权，乙与国家产生了冲突。《物权法》第33条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。据此可知，乙欲得到甲的房屋所有权，可将对甲的房屋主张权利的国家机关作为被告，向人民法院提起诉讼，请求确认权属。乙若胜诉，登记机构则凭生效的法律文书为其办理登记。乙若败诉，登记机构则依法为主张权利的国家机关办理登记。

二、无民事行为能力人因履行民事义务处分房屋申请的转移登记应当受理

甲是出生三个月的婴儿，父母外出经商途中意外身亡。甲继承取得父母遗留的住房一套且已经转移登记到自己名下。甲的祖父乙和祖母丙是其监护人。丁是甲的父母生前的债权人。乙、丙与丁协商，将甲继承取得的房屋抵债给丁，以了结甲的父母生前欠丁的债务。乙、丙和丁持房屋所有权证、房屋抵债合同、确保甲有房居住的保证书等材料申请转移登记，登记人员审阅材料后告知：因抵债处分未成年人的房屋不是为了未成年人的利益，由此申请的转移登记不予受理。登记人员的告知对否?

有观点认为，《民法通则》第18条规定，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第14条规定，因处分未成年人的房屋申请登记的．还应当提供为未成年人利益的书面保证。因此，处分登记在未成年人名下的房屋，必须基于未成年人的利益，即为其筹集就学、医疗等直接用于未成年人利益的经费。本案中，监护人乙、丙处分登记在甲名下的房屋，是为了抵偿甲的父母生前所欠债务，不是为了未成年人甲的利益，由此申请的房屋转移登记，登记机构依法不应当受理。笔者不支持此观点。

《民法通则》第9条规定，自然人的民事权利能力始于生，终于死。民事权利能力是自然人享有民事权利，承担民事义务的资格。第10条规定．自然人的民事权利能力一律平等。质言之，只要是有生命的自然人，无论男、女、老、幼，其民事权利能力均等，也不因自然人的社会政治地位、经济地位不同而有所差异，简言之，活人都具有平等的享有民事权利和履行民事义务的资格。本案中，甲虽然只是出生三个月的婴儿，但他也是有生命的自然人，具有与其他自然人一样享有民事权利和履行民事义务的资格，至于有无能力履行民事义务，怎样履行民事义务属于另外的法律关系。

《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。据此可知，本案中，如前所述，甲是具有民事权利能力的自然人，具备享有继承其父母遗产权利的资格，且其继承取得的房屋所有权已经记载在登记簿上，应当受到尊重和保护。但是，《继承法》第33条规定，继承遗产应当清偿被继承人应当履行的债务，清偿债务以遗产的实际价值为限。在司法实务中，《继承法》司法解释第62条规定，继承人、受遗赠人应当以其所得遗产保证债务的清偿。据此可知，继承人在继承被继承人的权利的同时，也须继承被继承人的义务。本案中，甲是具有民事权利能力的自然人，具备履行民事义务的资格，在继承父母遗产的同时，也继承了父母生前应当履行的债务，即应当以其继承父母的遗产，代父母清偿生前所欠债务。但甲毕竟只是出生三个月的婴儿，属于无民事行为能力的未成年人，虽然具备履行债务的权利能力，但没有具体履行债务的行为能力，须由其监护人乙、丙代为履行，因此，乙、丙以甲继承取得的房屋抵债给丁，是代其依法履行因继承取得的清偿父母生前债务的民事义务，此行为有法律上的原因，由此申请的房屋转移登记，登记机构应当受理。

三、登记机构可基于协助执行通知书宣告房屋他项权证作废

甲、乙于2010年8月签订抵押合同，约定：甲将登记在自己名下的房屋抵押给乙，作为履行承揽加工水果罐头合同的担保。2012年6月，人民法院向登记机构发出协助执行通知书，协助执行通知书载明：因执行其他案件需要，请登记机构注销抵押权人乙的抵押权。登记机构签收协助执行通知书后，却无法收回乙持有的房屋他项权证。试问：对无法收回的房屋他项权证，登记机构应当如何处理?

有观点认为，登记机构应当按《房屋登记办法》第81条的规定，撤销乙的抵押权，然后公告乙持有的房屋他项权证作废。笔者不支持此观点。

《房屋登记办法》第81条规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可以撤销房屋登记，收回房屋权属证书或公告作废。质言之，当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，是登记机构撤销房屋登记的原因，但该原因须由司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件确定。本案中，协助执行通知书确定的使乙的抵押权消灭的原因是“执行其他案件需要”，不是甲、乙以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取抵押权登记，故不具备撤销事由，不适用撤销登记。且人民法院协助执行通知书是要求登记机构注销乙的抵押权登记，而非撤销乙的抵押权登记。在房屋登记实务中，撤销登记属于行政决定行为，《行政复议法》第9条规定，公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以白知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。《行政诉讼法》第39条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。据此可知，撤销登记时，登记机构应当以书面文件的形式作出。在书面的行政决定中，除载明撤销登记事宜外，还须告知相对人若对撤销决定不服的，应当在规定的期限内向相应的机关申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼，并将行政决定送达相对人。而注销登记属于房屋登记的登记种类，登记机构只须按登记要求在登记簿上作注销记载即可。在司法实务中，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第2条第1款规定，公民、法人或其他组织认为登记机构协助人民法院执行案件办理的登记，与协助执行通知书内容不一致而提起行政诉讼的，人民法院应当受理。因此，若登记机构撤销乙的抵押权登记，属于超越协助执行通知书要求的范围行政．行政相对人可据此向人民法院提起行政诉讼，由此产生的后果由登记机构自行承担。

那么，本案中登记机构该怎样办理协助执行事宜呢?

在司法实务中，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第2条第1款规定，房屋登记机构根据人民法院的协助执行通知书办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。质言之，房屋登记机构根据人民法院的协助执行通知书办理登记，是房屋登记机构必须履行的法定协助义务，是人民法院司法权的延伸，由此产生的诉讼不属于人民法院行政诉讼的受案范围。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第 17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第25条规定，房屋权属证书是登记机构根据登记簿的记载向权利人发放的权利人享有房屋权利的证明。概言之，登记簿的记载是权利人享有房屋权利的根据，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的外在表现形式，因此，本案中，登记机构应当按人民法院的协助执行通知书要求，先行在登记簿上对乙的抵押权作注销记载，对于无法收回的乙持有的房屋他项权证，登记机构在作注销登记后公告作废，以杜绝或减少其流失社会造成的负面影响，使协助执行事项从物权归属的根据和外在表现形式上均归于消灭，从而充分履行法定的协助执行义务。