如何在离婚大战中保护好自己的财产
——婚前“按揭”房屋的产权归属
房子是咱老百姓最关心的话题，大家感受最深的，莫过于这节节攀升的房价。现在的年轻人买房的，90%是采取按揭贷款的方式。当婚姻走到尽头时，房产争夺大战拉开帷幕……
2003年初，步入大龄未婚青年王刚在一次单身派对上结识了25岁热情开朗的李丽，双方互生好感，经过几次约会后，王刚向李丽求婚。李丽答应，但是前提是王刚买房。王刚满心欢喜，两人逛遍所有楼盘，最后决定购买北京市×区一处房屋，总房款为321449万，首付为16万，贷款期限为5年，月还款每月2000元。当时王刚手里有只有14万积蓄。李丽提出建议，余下2万元由李丽借给王刚，但是房产证要办到李丽名下，直至王刚归还李丽2万后李丽再把产权过户给王刚。王刚虽心中不快，但只能答应。两人签订了借款合同后，李丽于2003年6月办理了购房、贷款手续。第二天，两人到民政局登记结婚，随后房屋产权证也办理下来。一年后很快有了女儿，沉浸于天伦之乐的双方便把这件事情淡忘了。李丽天生擅于交际，能歌善舞，婚后仅一年多，便厌倦了这种平淡生活，开始不理家务，经常半夜回家，王刚屡次劝说无用，致使两人发生争吵，矛盾日益激化。无奈之下，王刚于2006年5月20日，向人民法院提起离婚诉讼1、履行协议，要求将房屋有李丽名下过户给王刚；2.女儿由男方抚养，女方每月负担抚养费600元至女儿18岁。
庭审中，李丽诉称：产权证是在自己名下，应为个人财产。
王刚诉称，诉争房产的产权证在登记在李丽名下，但是购买房屋的大部分出资是自己的婚前个人财产；且有双方签订借款协议约定：王刚归还李丽2万元，李丽则将产权过户给王刚。由此可证明房屋应属自己的婚前财产；
法院经审理认为：房屋为不动产，所有权应当以登记的内容为准，产权证上登记的权利人是该房屋的所有权人。本案中诉争的房屋系婚前购买，且房屋产权证上登记的权利人是李丽，因此该房屋权利人应认定为李丽。但根据双方签订借款合同，李丽应在王刚归还2万元购房款后1个月内将房屋所有权变更在王刚名下；婚后双方向银行还购房贷款共计七万两千元，王刚支付李丽已还购房贷款三万六千元，于判决之日起十五日内支付：关于子女及抚养费问题，二人没有争议，法院予以支持。
律师解析
随着现今社会生活压力不断增大，某些人缔结婚姻的目的变得不纯起来，功利色彩增多。这样的夫妻双方更容易产生矛盾，进而引发财产分割问题。我国目前的《婚姻法》对离婚财产分割的保障功能显得有些弱化，一般来说，通过法院来判决财产归属的情况比较多，而受到损害的又多是弱势一方。
离婚案件中，曾有很多当事人都哭诉，如果事前多了解这方面的法律常识，就不会上当受骗了。因此，呼吁大家应该关注这些关系到我们自身切身利益的法律问题。
现在一方婚前签订购房合同、支付首付款及按揭，但婚后取得房产证的情况极为普遍；在离婚诉讼中，另一方提出因房产证是在婚后所得，且参与共同还贷因此房屋应作为共同财产分割的现象也极为常见。
本案涉及到的核心法律问题是婚前按揭买房，婚后共同还款而引发的房产归属问题，是个非常典型案例。
根据按揭购房所涉及的多方面的法律关系来分析，有两关键点，简要说明：
一、 购房人与房地产商之间形成商品房买卖合同关系
购房人与房地产商签订买卖合同后，标志着商品房的买卖关系已经成立。当交完首付款，办理完按揭手续后，购房人与房地产商之间这层法律关系已经结束开始进入到下一个法律关系即债权债务关系。
二、 购房人与贷款银行之间是贷款关系
贷款银行发放贷款后，只是购房人与贷款银行之间就属于债权债务关系。
如上所述，在按揭购房的法律关系中，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行是则是房款借贷关系。因此，婚前一方用个人财产购买房产并办理购房贷款，婚后夫妻共同还款，其房屋权属仍然属于婚前一方所有，但是婚后由夫妻共同还偿还的款项，其性质是偿还银行的债务。因而，房产不能做为夫妻共同财产分割，应当认定为购买一方即享有的财产权利，离婚时应判归权利人所有。至于共同还款部分，可以理解为婚后夫妻共有财产偿还了一方的个人债务，并不影响房屋所有权的归属。因此，离婚时应将婚前购买的按揭房归购房人所有，同时将夫妻共同偿还贷款部分补偿给另一方。
《〈婚姻法司法解释二〉若干问题的解答》第六条关于“夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理”的答复是：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，产权证登记在自己名下的，该房屋仍为个人财产。按揭贷款为个人债务，婚后配偶一方参与参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，但是剩余未还贷款仍为个人债务，已经归还贷款中属于配偶一方清偿部分，应当予以返还。
这时，相信大部分读者已明白婚前按揭买房，婚后共同还款的情况在法律上应该怎样正确处理。但是，有读者可能还会有疑问，在本案中为什么法院判定房屋权利人为李丽，但要将房屋过户到王刚名下呢？这正是这个案例的典型所在。
对于产权证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产权证登记的个人财产，剩余未还债务，为其个人债务。但是，首付款中和已归还的贷款中属于配偶方的出资和清偿部分，应当予以返还。
本案中，交纳首付款、办理按揭都是以李丽名义来办理，最重要的是房屋产权证是登记在李丽名下，依据我国《物权法》之相关规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力，所有权应当以登记的内容为准，产权证上登记的权利人是该房屋的所有权人。但是，在两人出资购买房屋前两人曾签订合同并约定：当王刚王刚归还2万元购房款后，李丽将房屋所有权变更在王刚名下。本合同签订时，为双方真实意思表示，是合法有效的。依据《合同法》相关规定，双方当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定。因此，法院判决是有法律依据的。
律师建议
如果对财产事前约定，即使某一方可能意图不轨，终究会因婚前或婚内签署了协议而受到限制，确保受害方减少不必要的财产损失。
按揭房屋的归属主要是综合当事人办理按揭手续、取得房产证的时间、产权证的书中记载的权利人姓名和按揭房屋的首付款资金来源等因素。
一、婚前办理按揭手续，婚后夫妻共同偿还贷款的房产归属
1、 若购房人在婚前办理按揭手续，而且已经取得房屋所有权证的，根据《物权法》相关规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力，因此，房屋为个人财产。婚后夫妻双方偿还贷款，并不影响房屋所有权的归属。
2、 婚前办理按揭手续，以个人出资，并以个人名义签订房屋预售合同，婚后获得产权证的，也属个人财产。
3、 婚前产权证登记在一方名下，但是另一方有证据证明婚前购房是双方出资，在离婚分割财产时，该房屋仍为产权证登记的个人财产，剩余未还债务，为其个人债务。但是，首付款中和已归还的贷款中属于配偶方的出资和清偿部分，应当予以返还。
4、婚前产权证登记在一方名下，但是配偶方有证据证明，其婚前是基于双方约定所购房屋为共同所有的前提下，无论是哪方出资的，都应认定为夫妻双方共同财产。
二、婚后按揭买房，但是登记在一方名下房屋的归属问题
如果双方没有主张或提供证据证明归一方所有或其他特殊约定，则认定为夫妻共同财产。
