以职工宿舍名义建房并公开向社会出售行为的认定

作者：虞城县人民法院 陈金华

裁判要旨

以职工宿舍名义建房并公开向社会出售，应认定出卖人出售的房屋为商品房。出卖人将约定出售给买受人的房屋又出售给他人，致使买受人与出卖人履行购房协议的目的不能实现，出卖人的行为构成一房二卖。

案情

2009年7月1日，被告虞城县某公司在其售楼部以“城市花园”的名义与原告黄某某签订了一份《职工集资建房合同》，合同约定被告将所建“城市花园”小区内的一栋一单元三层西户楼房出售给原告黄某某。原告分别于合同签订的当日即2009年7月1日和10月23日两次在“城市花园”售楼部交付购房款8万元和4万元，合计12万元。后原告对该房屋进行了装修，并将该房租赁给他人，但没有办理产权登记手续。2010年9月1日，被告又将上述房产出卖给了崔某某，并办理了房屋所有权证书。另查明，“城市花园”没有注册登记，也没在相关部门备案。

审判

虞城县法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告将房屋买卖合同中约定出售给原告的房屋又出售给他人，且已办理了房屋所有权登记，致使原告与被告履行购房协议的目的不能实现，被告的行为构成一房二卖，应承担赔偿责任。判决：一、解除原告黄某某与被告虞城县某公司2009年7月1日签订的《职工集资建房合同》。二、被告虞城县某公司与本判决生效后五日内返还原告黄某某已付购房款12万元并赔偿原告一倍的购房款12万元，合计24万元。三、驳回原告黄某某的其它诉讼请求。一审宣判后，被告不服提起上诉，商丘市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。现该案已履行完毕。

评析

原、被告双方2009年7月1日签订的《职工集资建房合同》，是在平等自愿的基础上签订的，不违反法律的禁止性规定，原、被告双方均应按照约定履行自己的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”原告黄某某作为一名自然人，并不是被告公司的职工，被告建设的楼房名为职工宿舍，实为向社会公开出售的商品房，应适用于最高人民法院的上述司法解释。被告将《职工集资建房合同》中约定出售给原告的房屋又另行出售他人，且已办理了房屋所有权登记，致使原、被告履行购房协议的目的不能实现，被告的行为构成违约，应承担赔偿责任。原告要求解除合同、返还购房款12万元并赔偿损失12万元共计24万元的诉讼请求，合法有据。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

原告是在看到被告公司对外出售房产的宣传资料后，才到其售楼部购买“城市花园”房产的，对此被告予以认可。原告与被告之间的《职工集资建房合同》是在“城市花园”售楼部签订的，并在售楼部向收款人孙某交纳了8万元购房款，孙某收款后在收据上加盖了“城市花园”的印章。后原告又按照合同约定在售楼部向孙某交纳了第二笔购房款4万元。售楼部内有被告公司销售“城市花园”的相关证照，宣传资料，被告的法定代表人赵某某是孙某的母亲，孙某在“城市花园”售楼部为客户签订《职工集资建房合同》，收取客户购房款，原告作为一般公民，在该售楼部内购买房产，有理由相信孙某是受雇于该售楼部的工作人员，购买的是该公司的房产。法院作出的上述判决是正确的。