中央在京单位已购公有住房上市出售问答

●中央国家机关住房制度改革办公室

一、什么是已购公有住房?

答:中央在京单位已购公房,是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房,也视为已购公房。《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》(以下简称《办法》)所指的已购公房,是以住房原产权归属为准的,即凡产权原属于中央在京各单位的,无论是中央在京单位职工、北京市或其它部门职工购买,其首次上市出售活动要受《办法》管理,具体谁购买不受限制。在京中央和国家机关职工购买的原产权属于北京市或军队的住房,其上市出售按相应规定办理。

二、什么是标准价?

答:标准价是指1999年1月1日以前,对中低收入职工家庭按房改成本价购房确有困难的,依据本市职工家庭平均经济承受能力确定的低于当年房改成本价的售房价格,标准价作为过渡性政策价格,于1999年1月1日起取消。按标准价购买的房改房职工只拥有部分产权,产权比例按当年标准价占成本价的比例确定。

三、什么是安居工程房?为什么安居工程房也视为已购公房?

答:根据《关于康居住宅若干问题的通知》(95京康办字第13号)的有关规定,单位按照购房人支付房价款与单位购买康(安)居房实际售价之间的差额,由购房人及其配偶所在单位平均分摊,并由购房人所在单位负责收取分摊的资金统一交付的方法,以标准价或成本价向住房困难户出售的住宅。由于康(安)居住房是解决住房困难职工住房问题的保障性住房,含有单位大量补贴资金,且是按照房改成本价或标准价向职工出售的,因此,理应视为已购公房。

四、什么是集资合作建房?为什么集资建房也视为已购公房?

答:集资合作建房,是指在政府或主管部门的组织、扶持和单位资助下,采取由职工集聚资金、相互协作共同建设的,具有合作性质的住房。集资合作建房,其投资由国家、单位、个人三者共同承担,主要是用于解决困难职工住房问题的一种住房建设方式,国家提供了一定优惠条件,单位投入了一定的建房资金。因此,应视为已购公房。

五、什么是中央在京单位已购公房上市出售?

答:中央在京单位已购公房上市出售,是指职工按照成本价、标准价或政府指导价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房,首次进入市场出售时,经在京中央和国家机关住房交易办公室进行住房档案核对无误后,出售人自行或委托定点代理服务机构到房屋所在区县国土局、房管局办理交易手续的活动总称。
　　六、为什么《办法》适用于已购公房首次上市出售?

答:由于已购公房是实物福利分配的产物,含有大量的国家优惠,涉及到超标处理、土地出让金优惠等问题,所以,已购公房首次上市出售要受《办法》管理。而已购公房上市出售后,产权性质已转变为商品房,其再次上市出售就不再适用《办法》了。

七、住房交易办公室有什么职能?

答:在京中央和国家机关住房交易办公室是中央在京单位房改、房管延伸管理的派出机构,行使经国管局和中直管理局授权的部分行政监管职能,负责中央在京单位已购公房上市出售工作的组织实施和监督检查,具体职能如下:

1、提供公共信息服务,监管交易活动;

2、提供政策咨询;

3、对已购公房上市出售进行住房档案核对;

4、收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

八、交易办公室的地点、联系电话?

答:交易办公室位于朝阳区朝外大街甲10号(蓝岛大厦西区原国家质量监督检验检疫总局大楼)。联系电话:65993081,65993082,65993083,65993084。

九、为什么要实行定点代理制度?

答:在已购公房上市出售工作启动初期,许多工作尚处于探索阶段,为慎重起见,实行定点代理的模式,借以加强系统监管,及时掌握信息。随着市场的逐步成熟,已购公房上市出售活动逐步规范,将根据形势发展情况,逐步放开定点代理的限定,实行社会化。实行定点代理制度,是为方便职工上市出售已购公房时选择放心中介代理服务机构而设立的一项方便职工的措施,即委托交易办公室选定的定点代理机构代为办理交易过户、税费缴纳和产权证等手续。出售人委托定点代理机构之外的房地产中介机构办理交易手续的,北京市各区县房地局交易管理部门暂不予受理。

十、定点代理服务机构有哪几家?

答:中央在京单位已购公房上市出售第一批选定的定点代理服务机构为国联置业中心、北京信一天房地产经纪有限公司、北京链家宝业房地产经纪有限公司、北京我爱我家房地产经纪有限公司。

十一、如何对已购公房上市出售进行监管?

答:城近郊八区(东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山)中央在京单位已购公房上市出售,出售人须填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》(以下简称《登记表》),并由交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的,出售人可委托定点代理机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。远郊区县中央在京单位已购公有住房上市出售时,出售人持房屋所有权证书、房屋共有权人同意出售的书面意见、身份证或者其他有效身份证明、与原产权单位签订的公有住房买卖合同、与买受人签订的已购公房买卖合同、物业费和供暖费清结证明等材料到远郊区县国土局、房管局交易部门,填写《登记表》。远郊区县国土局、房管局交易部门按照《通知》的有关规定,对职工所在单位或住房原产权单位提供的职工住房档案进行确认,确认无误的,方可办理房屋买卖以及交易过户手续。

十二、职工如何领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》?

答:职工可到所在单位、房屋原产权单位房改(管)部门,交易办公室,定点代理服务机构网点免费领取该表。

十三、什么是职工住房档案?

答:职工住房档案,是指以文字、声像、图表、软盘及其它媒体介质为载体记录的职工住房信息,包括以下内容:1、职工及其配偶姓名、职务、职级、参加革命工作时间;2、职工住房的地址、面积、结构、类型及产权;3、职工住房超标处理情况;4、职工领取住房补贴情况;5、职工住房上市交易情况;6、房屋抵押、查封及其它纠纷情况;7、房屋是否属于不宜公开上市出售范畴;8、其它需要说明的情况。凡中央在京单位职工均应由其所在单位建立职工住房档案,中央在京单位产权房由其他单位人员居住的,产权单位也应进行登记,建立住房档案。职工可到所在单位的住房档案管理部门查询本人住房档案,住房档案管理部门可依据住房档案出具证明材料。

十四、出售人没有建立住房档案怎么办?

答:出售人没有建立住房档案的,应当按照《中央在京单位职工住房档案管理暂行办法》(国管房改[2003]205号)的有关规定到原产权单位或所在单位补建住房档案。

十五、上市出售已购公房需要提交哪些要件?

答:交易办公室根据职工住房档案核对无误,并在《登记表》上加盖公章的,出售人到区县房地局办理交易手续时,应提交以下材料:1、房屋所有权证书;2、房屋所有权人同意出售的书面意见;3、身份证或者其它有效身份证明;4、与原产权单位签订的公有住房买卖合同;5、与买受人签订的已购公房买卖合同;6、物业费、供暖费清结证明;7、加盖公章的《登记表》。

十六、出售人无法提交与原产权单位签订公有住房买卖合同怎么办?

答:由于中央在京单位房改售房周期比较长,各单位售房工作比较繁重,可能某些职工在购买房改房时没有与原产权单位签订公有住房买卖合同。为方便职工上市出售,《办法》规定,出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的,可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。

十七、职工为什么要出具物业费、供暖费清结证明?由谁来出?

答:由于种种原因,在房改售房时,部分购房职工拖欠原产权单位或物业管理公司的物业费、供暖费,如果在上市出售前不加以解决,将给原产权单位、物业单位以及房屋买受人带来不必要的矛盾和纠纷,为使房屋买卖双方理清债权债务关系,防止为已购公房上市出售留下隐患,职工应提供物业费、供暖费清结证明。物业费、供暖费清结证明由房屋原产权单位或原产权单位委托的物业管理公司出具。

十八、已购公房经交易办公室核对无误后,职工应按什么程序进行交易?

答:已购公房经交易办公室核对无误后,出售人应持第十五条要求的材料,如果选择好交易对象的,可自行或由委托定点代理机构到区县房地局交易部门办理相关手续;如果没有选择好交易对象的,可委托定点代理机构代其挂牌交易,寻找买受人,买卖双方达成协议后,定点代理机构到区县房地局交易部门代其办理相关交易过户手续。

十九、原产权单位及职工所在单位如何掌握职工上市出售已购公房的情况?

答:由于取消了职工已购公房上市出售准入审核,且交易管理部门也不再向原产权单位征询意见,因此,原产权单位难以及时掌握已购公房上市出售情况。为便于各部门、各单位能够及时掌握本单位职工或原产权房上市交易情况,保证各单位在房改工作中相关管理不脱节,《办法》要求,定点代理机构应将交易情况及时反馈交易办公室,交易办公室收集、记录交易结果后,再向原产权单位及职工所在单位反馈。

二十、哪些已购公房不能上市出售?

答:超标未处理,以及按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的住房,法律、法规规定的其它不得上市出售的住房,不得上市出售。超标处理作为房改政策的一项重要内容,涉及党风廉政建设和公平问题,本应抓紧解决。但是,由于种种原因,中央国家机关超标处理工作进展缓慢。职工住房情况苦乐不均,差异较大,存在隐性不公。如果在上市之前不加以处理,那么,超标职工占有的较多的住房资源,就会借上市出售将既得利益合法化,并显现出巨大的利益差异。因此,为达到房改的相对公平,防止个别职工借上市交易逃避超标处理,将既得利益合法化,本《办法》规定,凡属超标而未经处理的住房,须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。法律、法规规定的其它不得上市出售的住房,主要是指该房屋抵押、查封等被依法限制房屋权属转让等情形。

二十一、哪些住房不宜公开上市出售?如何认定?

答:在房改售房过程中,由于种种原因,一些不可售住房比如涉及国家安全、保密,以及党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房,也已向职工出售。考虑到中央和国家机关的一些单位和房产具有特殊性。若允许其公开上市出售,势必影响该单位的正常工作秩序,造成不必要的隐患。因此,该类住房不宜公开上市出售。鉴于不宜公开上市出售住房的情况比较复杂,其具体界定以原产权单位的认定意见为基础,以报经交易办公室备案为基准。原产权单位在界定不宜公开上市出售住房时,一定要认真对待,既要考虑职工改善住房的需要,又要兼顾单位安全、保密和生产发展,应根据本单位实际情况,对不宜公开上市出售的,要抓紧确认该类住房的范围,经单位主管领导审核后,报交易办公室备案。不宜上市出售住房经交易办公室备案后,产权单位和档案管理部门应及时在职工住房档案中进行登记。

二十二、与原产权单位有特殊约定主要指什么?

答:与原产权单位有特殊约定,一般是指原产权单位与职工就服务期的相关约定。与原产权单位有特殊约定的须有正式的合同文本,且应符合公平、公正原则。与原产权单位有特殊约定的,应当在住房档案中登记。这里需要强调的是,随着住房制度改革的进一步深化,原房改政策中关于“已购公房住满五年方可上市交易”的规定已经取消,职工上市出售时,不受与原产权单位有关此项约定的限制。

二十三、不得上市出售住房如何处理?

答:为了不损害购房职工的利益,《办法》规定,凡属超标而未经处理的住房,经原产权单位按规定超标处理后,可以上市出售。法律、法规规定的其它不得上市出售的住房,待法律、法规规定的限制条件取消后可依法上市出售,即,被查封的住房解除查封后,被抵押的住房解除抵押后,可按规定上市出售。

二十四、不宜公开上市出售住房如何处理?

答:涉及国家安全、保密的特殊部门的住房,党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内不宜公开上市出售的住房,可按规定向原产权单位腾退,也可在原产权单位职工范围内进行交易。出售人可向原产权单位提出申请,原产权单位应积极帮助出售人在本单位范围内寻找买受人。

二十五、已购公房上市出售为什么要补交土地出让金?

答:房改成本价和标准价中均未包含土地的使用价格。按照国家有关规定,无偿取得土地使用权的单位和个人,在按市场价格出售房屋时,土地使用权随之转让,交易价格中包含的土地使用权转让价格,即土地使用权出让金,应向政府补交。

二十六、已购公房上市出售土地出让金的缴纳主体和标准,如何办理?

答:依据财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理办法的若干规定》(财综字[1999]113号)、国土资源部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(1999年9月22日)和《北京市人民政府关于印发北京市已购公有住房上市出售实施办法的通知》(京政发[2003]3号)的相关规定。上市出售的已购公房,由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

二十七、按成本价购买的公有住房上市出售后是否与原产权单位进行收益分成?

答:为降低交易门槛,让利于民,凡以房改成本价购买的住房上市出售的,在按规定缴纳税费后,收入全部归产权人个人所有,不与原产权单位进行收益分成。

二十八、按标准价购买的公有住房上市出售后如何与原单位进行收益分成?

答:凡以标准价购买的住房,出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款,取得全部产权后上市出售;也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款,划转到原产权单位售房款专户。目前,出售人只能先到原产权单位按[99]京房改办字42号的有关规定补交房价款。住房出售按规定缴纳税费后,其销售收入全部归产权人个人所有。

二十九、已购公房上市出售应缴纳哪些税费?

答:按照北京市税务局和北京市国土资源和房屋管理局的相关规定,已购公房上市出售应缴纳如下税费:契税:成交价的1.5%(买方负担);印花税:成交价的0.3%。(买卖双方负担);土地出让金:当年房改成本价的1%(买方负担);中介代理费:成交价的1%—3%(买卖双方负担);评估费:评估额的3%(评估方负担)。

三十、已购公房上市出售后物业费、供暖费如何处理?

答:在房改售房时,物业管理和供暖体制没有跟上产权主体的变化,仍沿用了旧的体制:物业费由售房单位负担,供暖费由产权单位代供暖企业向职工所在单位收取。而已购公房上市出售后,房屋已成为商品房,房屋买受人与该房屋的原产权单位无任何关系,如果仍沿用旧体制,势必影响住房商品化和物业管理市场化的进程,阻碍业主自治机构的建立,引发产权单位、职工所在单位、买卖双方之间的矛盾。因此,《办法》明确规定,已购公房上市出售后,新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担,原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议。

三十一、已购公房上市出售后,房屋公共维修基金如何处理?

答:已购公房上市出售后,房屋公共维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。

三十二、定点代理机构在为职工上市出售服务时应承担什么责任?

答:定点代理机构应依据本办法及相关规定,按照提高效率、方便交易的原则,为出售人代理交易并办理相关手续。定点代理机构应按法律及相关政策规定合理收费。定点代理机构违反本办法及相关规定,不能向交易人提供有效服务的,将取消其定点代理资格。

三十三、定点代理机构应如何收取费用?

答:《办法》要求出售人必须到定点代理机构办理相关手续,其目的是为了加强系统监管,规范交易行为。凡属交易过程中的政策性行为,如出售人进行政策咨询等,定点代理机构不得收取任何费用;凡属出售人的个人市场行为,如交由定点代理机构代办过户手续等,出售人应按法律、法规的规定缴纳相应费用。同时,交易办公室应加强对定点代理机构收费行为的监管,切实防止发生损害职工利益的行为。三十四、已购公房上市出售交易过户、权属变更登记如何办理?答:《办法》主要是基于中央在京单位已购公房上市出售的一些特殊情况作出的具体规定,而已购公房上市出售的一般性问题如交易程序、过户手续、办理产权等保持与北京市政策的统一性。因此,《办法》规定,交易过程中涉及此类事宜,按北京市有关规定执行。三十五、《办法》的适用范围是什么?答:《办法》的适用范围,是按照《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》(厅字[1999]10号)和《关于中央在京企业住房制度改革工作实行归口管理的通知》(国管房改字[1999]277号)的规定,包括了党中央各部门,全国人大机关,全国政协机关,最高人民法院,最高人民检察院,国务院各部委、各直属机构,各人民团体,及其所属各级单位。住房制度改革归口国管局、中直管理局管理的中央在京企业,及其所属各级单位已购公房上市,均按《办法》的规定执行。

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