引入同类经营租户 背叛诺言难辞其咎

 引入同类经营租户 背叛诺言难辞其咎

作者：海安市人民法院 钱军 刘晶晶，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。

部分房产出租给前一租户从事大型儿童主题乐园项目时，承诺不再将同一位置其他房产出租同类经营客户，却在事后违背诺言引发官司。近日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起案件落下帷幕。法院判决被告某商业公司（房东）在原有基础上再减免原告某服务部3个月房租，并自2022年1月起至违约行为停止之日止每月减免租金2000元。

引入同类经营

2019年9月18日，某服务部与某商业公司签订城市客厅商铺租赁合同一份，合同约定服务部向商业公司租赁坐落于某小区1幢1层以及2层的部分商铺，建筑面积为900多平方米，租赁期限自装修期届满之次日起60个月，免租期为12 个月。双方还对租金支付的标准、时间、方式进行了约定。

2019年9月19日，服务部与商业公司签订附加条款一份，主要内容包含：合同租赁期内，商业公司在城市客厅范围内不得再引进海洋球、蹦床、积木、沙池、绳网、滑梯类型的大型儿童主题乐园项目，但不限于商业公司引进电玩等游乐项目。如商业公司违约，服务部有权拒交租金且要求赔偿所有损失，如有引进其他儿童游乐项目，服务部有优先承租权。

2019年9月19日，服务部向商业公司缴纳了两笔79938元，收款事由分别为履约保证金、租金。

2020年7月27日，商业公司与王某又签订了《城市客厅商铺租赁合同》，租赁上述城市客厅同号楼1幢3层部分商铺，建筑面积1300多平方米，经营品牌为某亲子中心。在上述租赁地址，王某注册了梦幻小镇儿童娱乐服务部，经营范围：以休闲、娱乐为主的动手制作室内娱乐活动；游乐园服务。同时，王某还注册了一家文化发展有限公司，其作为法定代表人，公司经营范围：游艺娱乐活动；餐饮服务；食品经营。亲子中心于2020年10月1日开业。

2021年2月7日，服务部发现上述情况后，一纸诉状将商业公司告上法庭。

证据呈上公堂

审理中，服务部提供其与上述亲子中心项目对比表，证明亲子中心经营的儿童游乐项目与服务部经营的海洋球、沙池、滑梯、蹦蹦床重合。对此，商业公司质证认为：“从图片可以看出，亲子中心的海洋球、沙池、滑梯、蹦床规模范围很小，是亲子中心亲子项目音乐主题项下的组成部分。”

商业公司提交亲子中心的品牌介绍、宣传单、现场经营视频，证明亲子中心是以职业模拟扮演、烘焙厨艺体验、绘本阅读、体能训练为活动课程，注重的是儿童的学习和成长。亲子中心海洋球、沙池、滑梯、蹦床并不是单独的大型儿童游乐项目，只是亲子项目中的组成部分。服务部质证称不管外在形态如何、规模如何，都改变不了海洋球、蹦床、积木、沙池、绳索、滑梯的本质上的重合。

2021年7月28日，一审法院组织双方分别至服务部及亲子中心进行现场勘察。经勘查可确定，服务部与亲子中心位于城市客厅的同一栋商业楼内的不同层次，亲子中心内设有滑梯、蹦床。据亲子中心工作人员介绍，蹦床的弹簧坏了，已经无法使用，目前用的帆船替代；海洋球、沙池不是很受小朋友欢迎，已经被移除，沙池部分准备在店庆的时候更换为小木块。

服务部现场勘验后认为亲子中心是在通知勘验后将沙池、海洋球进行了置换。商业公司则称亲子中心与服务部的经营业态明显不一致，前者强调的是亲子教育，后者完全是游乐项目。

为证明其经营损失，服务部提供了自制的2020年8月至2021年1月5日营业额统计表，营业额呈现逐月下降状态。商业公司对此证据不予认可。

庭审各执一词

庭审时，原告服务部诉称，商业公司违反租赁合同和附加条款的约定，在同一地点引入同类经营项目，对服务部经营造成重大影响，服务部有权拒交租金且要求商业公司赔偿所有损失。请求法院判令被告商业公司返还原告服务部已支付的租金79938元，且免除原告服务部在被告商业公司违约情况持续期间的租金；责令被告商业公司支付原告服务部营业额损失21万余元；并判决被告商业公司停止违约行为，并采取相应补救措施（如无偿为服务部进行广告宣传）。

被告商业公司则辩称，原告服务部与亲子中心的经营内容有着根本的区别。虽然亲子中心的现场也有滑梯、弹床、沙池、海洋球等，但是不难看出滑梯、弹床、沙池等设施仅是亲子项目的组成部分，并不是单独的游乐项目，不会对服务部的经营产生影响。因此，商业公司没有任何违约行为，也不存在违反租赁合同约定的情形，服务部提出的违约赔偿等诉求依法不能成立。请求依法驳回原告服务部的诉讼请求。

释法明理判决

海安法院审理后认为，原告服务部与被告商业公司签订的商铺租赁合同以及附加条款，系合同双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定，自觉履行各自的义务。

被告商业公司存在违约行为。合同中排他性条款的设置目的是为了保障先承租人在一定区域一定领域内的独家经营。商业公司于合同签订后引进了亲子中心，该亲子中心在一定区域内设置滑梯、蹦床、沙池等。尽管商业公司强调亲子中心的活动课程、活动项目在设置上与服务部有所区别，且滑梯、蹦床等设施的规模较小，不属于大型儿童主题乐园项目，但不可否认的是，上述游乐设施具备的附加属性或功能影响商家基于其基础性功能而获得与原告服务部同类设施相同的盈利效果。此外，案涉的两家店位于同一商业综合体内的同一幢楼的不同楼层，面对具有同类消费意向的客户，亲子中心一定程度上分流了服务部的客户资源，有违原、被告在签订租赁合同时保障服务部在该区域独家经营大型儿童主题乐园项目的初衷。故商业公司在与案外人王某签订商铺租赁合同时，在未告知其经营项目存在限制，亦未经服务部同意的情况下，即将相应房屋出租给他人用于经营同类项目，应当认定为构成违约。

违约责任可在合同基础上进行一定调整。根据附加条款，只要被告商业公司存在违反该条款的情形，原告服务部即有权免费使用租赁房屋。结合商业公司的违约程度来看，该项约定显然过重，应当依法予以调整。尽管同类设施的设置会对服务部的经营产生一定影响，但影响一家店经营的因素是多方面的，不能将营业额的降低完全归结于案外人开设同类经营项目，且营业额也并非服务部的纯收益，以此作为服务部的实际损失缺乏事实依据。因亲子中心于2020年10月1日起正式营业，考虑到违约责任约定的公平性原则，亦为避免出现服务部间隔一段时间即要主张赔偿损失的现象，现依法对商业公司的违约责任进行调整，酌定商业公司在双方原约定的一年免租期的基础上再免除服务部3个月的租金作为对其经营损失的赔偿。自2022年1月起至违约情形仍存在的情况下商业公司每月减免服务部租金2000元。

原告服务部要求被告商业公司停止违约行为，并采取相应补救措施以减少违约对其造成的影响。因商业公司已以减少、免除租金的方式承担了相应的违约责任，故对于服务部的该项请求不予支持。但需要注意的是，现对商业公司违约责任的酌定系基于现状而作出，在合同履行期限内，若案外人亲子中心继续扩大同类项目的经营范围，则服务部有权在此基础上要求增加商业公司的违约责任；若案外人亲子中心不再经营同类项目，也即商业公司的违约行为消除，则自违约行为消除之日起，服务部应当按照原商铺租赁合同中约定的租金标准按期缴纳租金。

遂依照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的规定，作出前述判决。

一审判决后，原告服务部不服，提出上诉。南通中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂终审判决驳回上诉，维持原判。

[法官点评]本案主要涉及在当事人未申请情况下法院能否依职权调整违约责任问题。《中华人民共和国民法典》第585条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”那么，人民法院在特定情况下，能否依职权主动调整违约金呢？从司法实务来看，违约方未到庭，或者违约方虽然到庭但以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，如果按照约定违约金标准判决将严重违反诚信原则和公平原则并导致利益严重失衡的，人民法院可以进行调整。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案中，尽管被告商业公司有违约行为，但从其违约程度出发，以合同约定的违约责任判决，明显有失平衡，法院对违约责任予以调整，符合法律精神。

[法律链条]《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

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