继承人可以申请预购商品房预告登记转移登记吗

甲购买商品住房一套，签订商品房买卖合同后，办理了预购商品房预告登记。不久，甲意外死亡。继承权公证书显示，预告登记权利人甲名下的房屋由其配偶乙继承。试问：乙欲代替甲成为预告登记的权利人，该如何办理相关手续?

有观点认为，按《房屋登记办法》第68条第2款规定，预购商品房预告登记后，能够进行转移登记时，当事人申请转移登记的，登记机构应当按预购商品房预告登记事项办理转移登记。据此可知，本案中，预购商品房预告登记权利人甲已经死广，失去民事权利能力，即失去享有民事权利和承担民事义务的资格，在将来转移登记条件成就时，无法作为当事人申请转移登记，更不能成为登记簿记载的房屋所有权人。因此，乙可以凭继承权公证书，先行与预购商品房预告登记义务人房地产开发公司解除合同，尔后，向登记机构申请注销预购商品房预告登记。预购商品房预告登记注销后，就该房屋，由乙与房地产开发公司重新签汀商品房买卖合同，然后，再重新办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为乙。

笔者认为，此观点虽然是一种解决问题的思路，但要付诸实施，须消灭原来的法律关系后，申请注销现有的预告登记，再另行建立新的法律关系，且须得到房地产开发公司的支持和配合，可谓纷繁复杂。如果通过申请预购商品房预告登记转移登记解决问题，会收到事半功倍的效果。

《物权法》第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。质言之，预告登记并不导致不动产物权的转移，而是对将来实现物权的合同或协议债权的一种保障措施，只是通过登记簿的记载赋予了该债权以物权的效力。《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《继承法司法解释》第3条规定，公民可继承的其他财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。因此，甲的配偶乙基于继承关系， 自甲死亡时开始，继承取得甲基于商品房买卖合同建立并经预告登记的债权，从而在此基础上取代甲成为预购商品房预告登记的权利人。

在房屋登记实务中，《房地产登记技术规程》表A登记类型所列登记类型中，有预购商品房预告登记转移登记。表C．4．2预购商品房预告登记转移登记申请材料表所列清单显示，基于继承申请预购商品房预告登记转移登记时，申请人应当提交登记申请书、申请人的身份证明、预告登记证明、继承权公证书。《房屋登记办法》第12条第2款规定，因继承取得的房屋权利，由当事人单方申请登记。概言之，本案中，乙若要取代甲成为预购商品房预告登记的权利人，可凭甲名下的预购商品房预告登记证明、继承权公证书等材料，单方向登记机构申请预购商品房预告登记转移登记，将预购商品房预告登记权利人由甲转移登记为乙。此方法将既存的法律关系和现时的法律关系有机结合，且无须他人配合，简便、快捷、有效。

如果甲没有办理预告登记，在房屋所有权转移登记条件成就时，以甲的名义签订的商品房买卖合同与继承权公证书组合，构成乙取得房屋所有权的原因凭证，乙可据此取代甲，在房地产开发公司的协助、配合下．也可以依法申请将房屋所有权转移登记到其名下。

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