按套购买”后面积缩水业主状告开发商终审败诉

魏女士花110余万元在广州买了一套房，过户后她才发现，房产证上的房屋建筑面积比购房合同约定的少了近3平方米。由于房屋面积缩水，她向法院起诉开发商，索赔违约金6万多元。广州中院最近在终审判决中驳回了魏女士的诉讼请求。法院认为，房屋买卖合同中明确约定了双方是“按套计价”购买，因而即使面积缩水也不能再用其他计价方式结算。法官表示，近年选择按套计价进行商品房买卖的开发商有日渐增多之势，法官提醒购房者要提高风险意识，在合同中约定好处理方式。

起诉

房屋面积少了近3平方米

2013年5月，广州市民魏女士“傻眼”了—她几年前花110余万元买下的一套房，到手后却发现少了近3平方米。

2009年3月12日，魏女士与广东耀×房产开发有限公司签订了一份《商品房认购协议》，魏女士在协议中约定买下位于广州市白云区机场路“鑫耀大厦”的一套房屋。一周后，她又与该公司签订了《商品房买卖合同》。

这两份协议或合同，明确了这套房屋的建筑面积是68.27平方米，按套出售并计价，房款总价为110.495万元。

然而，2013年5月13日，当房屋登记到魏女士名下后，她才在房产证上发现，这套房的建筑面积只有65.31平方米，房屋的实际建筑面积比购房合同上少了2.96平方米！按照事后开具的《销售不动产统一发票》，这套房屋是以单价16185元/平方米成交的。这样算来，魏女士的直接经济损失为4.7万余元。

魏女士认为，开发商交付的房屋建筑面积不符合合同约定，明显违约，为此她向广州市白云区法院起诉，要求开发商支付违约金62312.25元。

结果

因约定按套计价业主败诉

白云区法院认为，当房屋建筑面积与房屋买卖合同约定面积不符时，合同有约定的则按约定处理。法院经查，涉案房屋的实测面积与合同约定面积确有差异，但《商品房认购协议》第一条约定了案涉房屋的建筑面积以政府房管部门最后测定为准，而之后签订的《商品房买卖合同》约定购买房屋按套出售并计价，所以上述存在面积差异的情形并不属于开发商违约的情形，判决驳回魏女士的诉讼请求，魏女士还要负担案件受理费（减半收取）679元。

随后，魏女士向广州中院上诉。广州中院认为，虽然《销售不动产统一发票》显示，涉案房屋以单价16185元／平方米、建筑面积68.27平方米计价，但发票格式是行政主管机关制定的，没有其他计价方式供选择，当事人必须按照规定填写，无权变更，双方也没有就房屋计价方式另行约定。另外，开发商与魏女士在《商品房买卖合同》第15条关于面积确认及面积差异处理的约定中，明确表明当事人选择按套计价方式的不适用该条约定，从而排除了双方在建筑面积产生差异的情况下按以套内建筑面积为计价方式对房屋价款进行结算的途径。广州中院据此驳回了魏女士的上诉，还判决她承担二审受理费679元。

现象

开发商以此规避误差风险

审理该案的一位二审法官说，商品房买卖面积误差—即房屋产权登记面积与合同约定面积出现差异，是近几年商品房买卖和交易中的常见问题。

这位法官介绍，按《商品房销售管理办法》的规定, 商品房销售计价的方式有三种：按套内建筑面积计价、按建筑面积计价、按套(单元) 计价。

而近年来，在选择按套计价的方式进行商品房买卖的开发商有日渐增多的趋势，除了有些不良开发商是想借此钻空子，对房屋面积进行恶意缩水外，主要原因是期房在建设中存在很大的变动性，很多因素不是开发商所能控制的，开发商借此来规避房屋面积出现误差而导致的风险。

“在按套计价销售商品房因面积误差纠纷而诉讼到法院的案例中，各地法院处理结果不一。究其原因：一是开发商在采用这种计价方式时行为不规范、约定不完整；二是法院对这类纠纷的处理也没有形成统一的意见。”这位法官说。

法官

购房者要提高风险意识

这种情况下，购房者是不是就“任人宰割”了？

二审法官指出，无论从开发商的角度还是购房者的角度分析，现阶段采用按套计价方式都是有风险的，双方应当尽量规避可能发生的风险。

他说：从开发商的角度来看，需要增加诚信意识，应当在合同中附所售房屋的平面图，标明详细尺寸，并详细约定误差范围和处理方式；从购房者的角度来看，应当准确理解按套计价的含义，知悉其可能产生的后果，提高风险意识，约定相应的处理方式；行政机关应当对这一计价方式的使用尽快发布相关的引导和规范；同时也期望最高人民法院能够出台相应的司法解释，统一各级法院在处理此类纠纷时的认识。

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