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邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定

日期：2015-01-31 来源：北京律师事务所作者：北京律师阅读：448次 [字体：大中小] 背景色：

邯郸市建设局、邯郸市住房保障和房产管理局、邯郸市物价局、邯郸市人民政府拆迁管理办公室关于印发《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》的通知
邯建字[2008]2号
各建设、开发、房屋拆迁、房地产估价单位：
现将《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》印发给你们，请遵照执行。在执行中有什么问题，请及时反馈，以便解决。

《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》
（业经邯郸市人民政府备案邯规备字[2008]7号）

第一章总则

第一条为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范城市房屋拆迁补偿估价行为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》和《邯郸市城市房屋拆迁管理实施办法》，制定本暂行规定。
第二条城市房屋拆迁补偿估价，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、楼层、朝向、成新等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
第三条房屋拆迁补偿估价，仅限于城市房屋拆迁补偿安置，不适用于拆迁补偿安置之外的其它用途。
第四条违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。
第五条本规定适用于邯郸市主城区房屋拆迁估价和补偿安置。主城区以外的房屋拆迁参照本规定执行。

第二章一般城市房屋拆迁补偿安置

第六条拆迁补偿实行货币补偿和产权调换两种方式，由被拆迁人选择（公益事业用房和租赁房屋的拆迁除外）。
第七条被拆迁住宅房屋的货币补偿，应当参照同区位、同结构、同类型新建商品房的市场价格，结合被拆迁房屋状况进行评估，确定补偿金额。
第八条拆迁住宅楼房按建筑面积1：1进行补偿安置，住宅平房按建筑面积1：1.6进行补偿安置，非住宅房屋按建筑面积1：1进行补偿安置。
第九条被拆迁房屋划分为四个类别、十个等级（见附件一），按等级及成新计算补偿金额。
被拆迁一等新建住宅房屋的补偿金额按照经过估价机构评估确定的同区位、同结构、同类型新建商品房的市场价格进行补偿；其他等次房屋的补偿金额按照成新等因素经评估确定，被拆迁房屋的等次及成新差价每平方米不得超过200元。（见附件二）
第十条被拆迁非住宅房屋的货币补偿，按类似房屋的市场价格确定补偿金额。
第十一条被拆迁房屋为一层临街住宅改为非住宅的，补偿安置按下列标准执行：
有合法的房屋使用性质变更手续的按变更后的建筑面积和使用性质的市场评估价格进行补偿安置；没有房屋使用性质变更手续，但在拆迁公告前已取得合法的营业执照和税务登记证满一年以上的，可在其住宅补偿标准基础上适当提高补偿标准，但最高不得超过该住宅房屋补偿标准的1.5倍。
第十二条实行房屋产权调换的，应当按照被拆迁房屋的产权注册性质进行房屋调换，并按照本规定第八、九、十、十三、十四、十五条的规定计算应补偿金额，与所调换房屋的市场评估价格结算产权调换差价。
拆迁人与被拆迁人对产权调换房屋的区位、成新和结构类型可协商确定。
第十三条被拆迁房屋室内装饰装修及附属物的补偿金额由估价机构评估确定。（见附件三）
第十四条院落土地给予适当补偿。住宅房屋院落土地单位面积补偿金额按照被拆迁一等新建住宅房屋评估单价的二分之一给予补偿；非住宅房屋的院落土地单位面积补偿金额按非住宅房屋评估单价的二分之一给予补偿；非住宅房屋与住宅房屋共有院落的，按房屋加权平均评估单价的二分之一给予补偿。
院落土地和附属物不实行产权调换。
本规定所称院落土地是指土地管理部门依法发放给被拆迁人的土地使用权证上载明的面积扣除房屋占地面积所剩余的土地面积。
第十五条对机关和企事业单位房屋的拆迁补偿，房屋补偿金额根据被拆迁房屋的市场价格确定。院落土地给予适当补偿。院落面积小于、等于房屋占地面积的，按照房屋加权平均评估单价的二分之一给予补偿；院落面积大于房屋占地面积部分的补偿金额，根据市政府有关规定，按土地使用性质，由土地评估机构按土地市场价格评估确定。
第十六条企业物资设备的拆卸、搬运、安装、破损费用，由拆迁人与被拆迁人或承租人协商解决，协商不成的可委托资产评估机构评估确定。

第三章 “城中村”房屋拆迁补偿安置

第十七条本规定所称城中村是指在我市主城区内以村民委员会或社区为组织形式的村民（居民）聚集村落。
第十八条城中村拆迁补偿安置方案应当由城中村改造实施单位在辖区人民政府指导下制定，经村民（居民）大会或代表大会讨论通过，报市拆迁管理部门批准后实施。
第十九条被拆迁的城中村村民（居民）房屋，有房屋所有权证的按照本规定第二章的有关条款执行。
仅有土地使用权证没有房屋所有权证的补偿安置按以下规定执行：
1、按宅基地使用证上载明的宅基地面积的1.6倍进行补偿安置。
2、选择产权调换的按前项规定的安置比例计算调换房屋面积，根据第九条和本款第3、4项的规定计算应补偿金额，与所调换房屋的市场评估价格结算差价；选择货币补偿的按前项规定的补偿比例，根据第九条和本款第3、4项的规定计算货币补偿金额。
3、宅基地上被拆迁房屋的建筑面积小于应补偿安置比例的，不足部分每平方米按该区位一等新建住宅房屋的补偿单价减去200元计算补偿金额；被拆迁房屋的建筑面积大于应补偿安置比例的，其大于部分的建筑面积不予补偿安置。
４、被拆迁房屋的装饰装修补偿金额由房屋估价机构评估确定。
5、宅基地上的建筑物、构筑物及附属物不再作价重复补偿。

第四章有关补助

第二十条停产、停业补助费。因产权调换造成停产、停业的，按被拆迁非住宅房屋的建筑面积给予补助，临街门市房屋每平方米每月补助40元，其他非住宅房屋每平方米每月补助30元。
第二十一条搬迁补助费。按被拆迁房屋建筑面积给予补助，住宅、办公用房每平方米补助10元；生产、仓储、营业用房每平方米补助20元。选择产权调换安置的，付给两次搬迁补助费；选择货币安置的，付给一次搬迁补助费。
第二十二条住宅临时安置补助费。按被拆迁住宅房屋的建筑面积每平方米每月补助10元。
第二十三条实行产权调换的，在过渡期限内，按被拆迁房屋建筑面积每月付给停产停业补助费或临时安置补助费。
新建回迁房屋的过渡期限为：楼房6层及以下的不得超过18 个月，7层至11层的不得超过24 个月，12层及以上的不得超过36 个月。
由于拆迁人的责任延长过渡期限的，其停产停业补助费和临时安置补助费按《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条规定执行。
第二十四条实行货币补偿的，住宅房屋一次性发给三个月的临时安置补助费；非住宅房屋一次性发给三个月的停产、停业补助费。
第二十五条空调电讯设施拆装补助费。立式空调每台200元，壁挂式空调每台150元，电话移机费每台88元，有线电视迁移费每户80元。凡实行过渡性安置的，按上述标准付给二次拆装补助费。

第五章附则

第二十六条在房屋拆迁中，房屋所有人或承租人应向估价机构如实提供拆迁估价中所必须的资料，协助估价机构进行实地察勘。如不提供相关资料，拒绝评估人员实地察勘，致使房屋评估无法正常进行的，估价机构可以参照同区位同建筑类型被拆除的房屋进行评估。当事人对评估结果有异议的，可以按《邯郸市城市房屋拆迁管理实施办法》规定的有关程序申请鉴定。
第二十七条邯郸市主城区是指东至京深高速公路以东3000米、南至马头镇区、西至南水北调主干渠以西1000米、北至黄粱梦镇区所围合的范围。
第二十八条邯郸市主城区环路及京珠高速公路以内的区域划分为25个区位。（见附件四）
第二十九条市住房保障和房产管理局、市物价局、市建设局应当在每年3月底前将各个区位各类房屋的旧房交易平均价格、商品房的市场平均价格、被拆迁房屋的重置价格和房屋的装饰装修及附属物的补偿费用分别公布一次，为评估机构提供评估参考数据。
第三十条邯郸市人民政府拆迁管理办公室可按照本规定的要求，结合我市的实际情况，适时对有关补助费用、区位的划分等进行适当调整。
第三十一条拆迁项目的房屋拆迁补偿安置标准，执行拆迁许可证颁发之日的市场评估价格。拆迁规模较大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日的市场评估价格。
第三十二条主城区内市政公用事业拆迁参照本规定执行。
第三十三条本规定实施中的具体问题由邯郸市人民政府拆迁管理办公室负责解释。
第三十四条本规定有效期为2008年6月1日至2011年5月31日。邯建字[2003]3号《邯郸市城市房屋拆迁补偿标准暂行规定》和邯建字[2004]1号《关于住宅改为经营性门市的补偿规定》自2008年5月31日废止。
第三十五条本规定实施前已办理房屋拆迁许可证的项目，执行原拆迁补偿的有关规定和标准，不适用本规定。

附件一
被拆迁房屋的等级划分和重置价格
（一）被拆迁房屋的等级划分
所拆除的房屋建筑按结构分为四类十等。
第一类：平房
一等：
材料上等，标准较高的砖木及砖混结构房屋，这类房屋设计合理，地基有足够的承载能力，承重的梁、板、墙、受力状态强度大、均匀、稳定，屋顶有保温、隔热、防水处理，外部一般有装修处理，内部水泥地面，内墙面抹灰，木结构顶棚吊顶，门窗材质好，内部管线布局合理，设备完善，形成庭院或房屋。
二等：
结构正规，材料较好的砖木、砖混结构房屋，这类房屋设计较合理，地基牢固，承重构件受力均匀、稳定，屋面有隔热防水处理，外墙装修或清水墙，内部水泥地面，内墙面抹灰，门窗材质较好，使用性强的房屋。
三等：
结构简单，材料较差的房屋，这类房屋地基基础承重构件、屋面有不合理之处。外墙清水墙，内部水泥或砖地面，内墙面抹灰，门窗材质较差，使用性较差的房屋。
第二类：二层民用楼房
一等：
材料上等，标准较高，有圈梁，构造柱的砖混结构房屋，这类房屋设计合理，地基有足够的承载能力，承重构件受力状态强度大、均匀、稳定，屋面有保温、隔热、防水处理，正规楼梯，外部一般有装修处理，内部水泥地面，内墙抹灰，门窗材质好，内部管线布局合理，设备完善，花园洋房式房屋。
二等：
结构正规，材料较好，有二道以上正规圈梁，或者少量构造柱的砖木及砖混结构房屋，这类房屋设计较合理，地基牢固，承重构件受力均匀、稳定，屋面有隔热、防水处理，正规楼梯，外墙装修或清水墙，内部水泥地面，内墙面抹灰，门窗材质较好，使用性强的房屋。
三等：
结构简单，材料较差的房屋，这类房屋有简易圈梁或不带圈梁，地基基础，承重构件及屋面有不合理之处。楼梯不正规，外墙清水墙，内部水泥或砖地面，内墙抹灰，门窗材质较差，使用性较差的房屋。
第三类：住宅楼
一等：
主要是砖墙承重的结构，钢筋混凝土执行设计规范，外墙部分贴砖、水刷石，水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设施齐全的单元式住宅。
二等：
主要是砖墙承重的结构，钢筋混凝土不符合设计规范或后来进行加固，外墙混水墙或清水墙，没有厨房或厕所，上、下水不齐全的单元式住宅。
三等：
无圈梁、构造柱，主要是砖墙承重的结构。外墙清水墙，内墙天棚未抹灰，明线，没有阳台，无厨房或厕所，上、下水不齐全的单元式或非单元式住宅。
第四类：框架结构
一等：
按设计规范设计的框架结构房屋，外墙一般有装修。
（二）被拆迁房屋的重置价格（仅供估价机构在评估时参考使用）
类别房屋等级单价（元/平方米）
平房一等 390
二等 350
三等 310
民用楼房一等 450
二等 390
三等 330
住宅楼一等 580
二等 510
三等 440
框架结构一等 1150

附件二
被拆迁房屋等级及成新差价表
（单位：元/平方米）
房屋类型房屋等级与一等新建房屋差价
2003年以后 2002年-1998年 1997年-1993年 1992年-1988年 1987年以前
平房一等 0 19 38 57 76
二等 40 57 74 91 108
三等 80 95 110 125 140
民用楼房一等 0 22 44 66 88
二等 60 79 98 117 136
三等 120 136 152 168 184
住宅楼一等 0 29 58 87 116
二等 70 95 120 145 170
三等 140 162 184 200 200
框架房 0 57 114 171 200

附件三
房屋装饰装修及附属物补偿费用参考价格表
一、装饰装修部分
编号项目单位金额（元）
1 外墙面瓷砖平方米 60
2 内墙面瓷砖平方米 45
3 地面马赛克平方米 30
4 地板砖平方米 50
5 水磨石地面平方米 45
6 大理石地面平方米 90
7 花岗岩地面平方米 115
8 木地板平方米 170
9 瓷踢角线米 8
10 木制踢角线米 13
11 外墙水泥面平方米 8
12 普通壁纸平方米 15
13 高级壁纸平方米 30
14 壁布平方米 15
15 高级墙漆平方米 20
16 塑料扣板平方米 25
编号项目单位金额（元）
17 木制墙裙平方米 50
18 木制包门套 250
19 木制窗套套 120
20 木制灯池平方米 120
21 木制顶线米 20
22 铝合金石膏板吊顶平方米 20
23 石膏线米 6
24 石膏板灯池平方米 50
25 石膏造型个 120
26 玻璃隔断平方米 110
27 木隔断平方 120
28 窗帘盒个 40
29 无框门、窗平方米 350
30 钛合金板平方米 270
31 铝塑板平方米 120
32 护栏平方米 80
33 不锈钢楼梯扶手米 130
34 铝合金门、窗平方米 150
35 塑钢门、窗平方米 160
注：装修材料价格变动较大时，评估时应参考市场价格适当调整，特殊材料以实际发生费用为准。
二、附属物（构筑物部分）

项目结构金额
（元/平方米）说明
厨房、地下室、门洞、厕所砖木、砖混结构 150-250 建筑材料较好，结构正规，层高2.6米以上
砖木、砖混结构 60-120 建筑材料较好，结构较差，层高2.2米以上
简易 40-150元/个废旧材料建成或简单搭建的厨房、厕所等
三、附属物（室外工程）
项目单位补偿费（元）
砖地面平方米 10
水泥地面平方米 15
砖围墙平方米 30
阅台平方米 20

四、附属物（房屋拆迁暖气设施树木移伐）
项目单位规格计价（元）
树木胸径 5-20公分 10-100
20公分以上 100-150
果树胸径 10-15公分 100-600
15公分以上-25公分 600-1000
25公分以上 2000
土暖气组 50
附件四邯郸市主城区环城路及京珠高速公路以内区位划分表
区位编号区位范围
1号区位东至光明大街、西至陵西大街
南至陵园路、北至丛台路
2号区位东至滏东大街、西至光明大街
南至陵园路、北至丛台路
3号区位东至东环路、西至滏东大街
南至雪驰路、北至丛台路
4号区位东至京珠高速、西至东环路
南至陵园路、北至丛台路
5号区位东至光明大街、西至陵西大街
南至丛台路、北至联纺路
6号区位东至滏东大街、西至光明大街
南至丛台路、北至联纺路
7号区位东至东环路、西至滏东大街
南至丛台路、北至联纺路
8号区位东至京珠高速、西至东环路
南至丛台路、北至邯临公路
区位编号区位范围
9号区位东至光明大街、西至京广铁路
南至联纺路、北至果园路
10号区位东至东环路、西至光明大街
南至联纺路、北至果园路
11号区位东至滏阳河、西至京广铁路
南至果园路、北至北环路
12号区位东至东环路、西至滏阳河
南至果园路、北至北环路
13号区位东至光明大街、西至陵西大街
南至渚河路、北至陵园路
14号区位东至滏东大街、西至光明大街
南至渚河路、北至陵园路
15号区位东至京珠高速、西至滏东大街
南至支漳河、北至雪驰路
16号区位东至中华大街、西至京广铁路
南至南环路、北至渚河路
17号区位东至东环路、西至中华大街
南至南环路、北至渚河路
18号区位东至陵西大街、西至铁西大街
南至渚河路、北至陵园路
区位编号区位范围
19号区位东至陵西大街、西至铁西大街
南至陵园路、北至丛台路
20号区位东至陵西大街、西至铁西大街
南至丛台路、北至联纺路
21号区位东至京广铁路、西至西环路
南至联纺路、北至北环路
22号区位东至铁西大街、西至前进大街
南至复兴路、北至联纺路
23号区位东至前进大街、西至西环路
南至复兴路、北至联纺路
24号区位东至京广铁路、西至邯长铁路
南至邯长铁路、北至复兴路
25号区位东至京广铁路、西至西环路
南至南环路、北至邯长铁路
注：
1、相邻区位中间道路两侧的非住宅房屋，在市场评估时可按相同区位综合考虑。
2、采用市场比较法评估时，如在同区位找不到可比房屋时，可以找价位相对高的相邻区位的房屋进行比价评估。

《谁动了我的房屋：解读邯郸城市房拆补偿新规》

上月，由邯郸市建设局等四部门制定的《邯郸市城市房屋拆迁补偿安置暂行规定》出台，该规定并且以邯规备字（２００８）７号经邯郸市人民政府备案。该规定的实施必将对未来三年我市城市房屋拆迁带来一定的积极影响。

本报特邀对房屋拆迁法规素有研究的殷清利律师就此新规定进行专业解读。

【客座嘉宾】

殷清利，河北十力律师事务所专职律师，山东大学法学院法学学士。先后被评为中国河北首届３·１５年度人物、２００７年度邯郸市十大热心肠人物。擅长处理房地产拆迁疑难案件。曾专业成功代理邢台中兴大街十二户拆迁、山东聊城建设路拆迁、邯郸某城中村系列拆迁等，赢得广大被拆迁人的赞誉。

名称两字之差，内容变化颇大

该规定与原有的规定《邯郸市城市房屋拆迁补偿标准暂行规定》（邯建（2003）3号文），在名字上好象只是由原有“拆迁补偿标准”改为“拆迁补偿安置”。从该文件名称的变化可以说明，新规定不仅关注拆迁的补偿，还关注拆迁的安置。另外，新规定已经不局限于原来的标准规定，而是涉及很多疑难事项如私房非住宅化认定、城中村房拆补偿安置等规定。

主城区以外的房屋拆迁参照本规定执行

原有的暂行规定第四条规定：“本暂行规定适用于邯郸市区主城区房屋拆迁货币补偿估价”，对主城区以外房屋是否适用未做规定，显然在以前除邯郸市主城区以外如武安、峰峰矿区等范围的城市房拆，不能适用原暂行规定。这在一定程序上对主城区以外被拆迁人的房拆补偿不利。现在的新暂行规定，在第五条明确规定：“主城区以外的房屋拆迁参照本规定执行”。

“四类十等”被拆迁房屋的重置价格大部分相应单价提高50元

新旧暂行规定均对被拆迁房屋划分为“四类十等”。但新规定有两点变化：一、新暂行规定将四类十等的单价（元/平方米）提高50元，其中对框架结构一等单位提高70元除外。二、此次公布的价格仅供估价机构评估时参考使用，而非原规定强制适用规定的标准。

另外就被拆迁房屋的等次及成新差予以限定为每平方米不得超过200元，具体还在新规定中以附件二予以详细列出。

一层临街住改非，具备条件可适当提高补偿

以前对于住宅改为门市的情况，一直适用《邯郸市建设局、邯郸市物价局、邯郸市人民政府拆迁管理办公室关于住宅改为经营性门市的补偿规定》（邯建字（2004）1号）文件予以调整。该文件第三条就此补偿的条件予以规定为：“住宅改为经营性门市的补偿，被拆迁人必须具备工商部门核发的营业执照，税务部门核发的税务登记证，纳税凭证及其他资料，且在规定时间内完成搬迁的”。具体计算按经营期限规定为：“经营5年以上的补偿80%；经营满4年不足5年的补偿75%；满3年不足4年的补偿70%；满2年不足3年的补偿65%；满1年不足2年的补偿60%。经营1年以下的，按原房屋注册性质补偿。”

新规定在第34条明确废止了以上文件的前提下，进而在第11条规定，被拆迁房屋为一层临街住宅改为非住宅的，补偿安置按下列标准执行：…没有房屋使用性质变更手续，但在拆迁公告前已取得合法的营业执照和税务登记证满一年以上的，可在其住宅补偿标准基础上适当提高补偿标准，但最高不得超过该住宅房屋补偿标准的1.5倍。

院落土地补偿区分住宅与非住宅

原有规定对院落土地补偿是区分平房与楼房来计算的，平房与楼房的计算依据分别为评估确定的基准价的二分之一、三分之一乘以院落土地面积。但新规定对此进行了修改，新规定第十四条规定，院落土地给予适当补偿。住宅房屋院落土地单位面积补偿金额按照被拆迁一等新建住宅房屋评估单价的二分之一给予补偿；非住宅房屋的院落土地单位面积补偿金额按非住宅房屋评估单价的二分之一给予补偿；非住宅房屋与住宅房屋共有院落的，按房屋加权平均评估单价的二分之一给予补偿。

企业物资设备的特别“搬迁”花费，可委托评估

随着大批工业企业迁出市外，由此拆迁所产生的特别搬迁花费按传统的搬迁补助费来确定，的确无法满足企业的实际需要。在以往的拆迁中，拆迁人也对此予以适当理解与考虑。为解决这一问题，新规定在第16条作出规定：企业物资设备的拆卸、搬运、安装、破损费用，由拆迁人与被拆迁人或承租人协商解决，协商不成的可委托资产评估机构评估确定。

专章规范“城中村”房屋拆迁补偿安置

“城中村”房拆虽为城市房屋拆迁的一种类型，但其有特殊性。对此邯郸市人民政府2003年35、36号两个关于城中村改造的实施意见，与城市房屋拆迁的衔接不太紧密。新暂行规定用专章予以规范“城中村”房拆。其中，第一，加大了对拆迁程序的严格规范，如规定了城中村拆迁补偿安置方案要经村民大会或代表大会讨论通过，并报市拆迁管理部门批准后实施；第二、具体执行上，对仅有土地使用权证没有房屋所有权证的补偿安置规定：首先按宅基地使用证上载明的宅基地面积的1.6倍进行补偿安置。如宅基地上被拆迁房屋的建筑面积小于应补偿安置比例的，不足部分每平方米按该区位一等新建住宅房屋的补偿单价减去200元计算补偿金额；如被拆迁房屋的建筑面积大于应补偿安置比例的，其大于部分的建筑面积不予补偿安置。